REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/00578 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LMDW

En date du : 12 novembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du douze novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 septembre 2025 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. [M] [U] & ASSOCIÉS, dont le siège social est sis1 [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal, es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à LA SEYNE SUR MER, nommé à ces fonctions par ordonnance rendue sur requête par le Président du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 6 mai 2020, dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965

représentée par M^e Jean-marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

PRUD’HOMIE DES PATRONS PECHEURS DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-marc CABRESPINES – 0040

M^e Patrick LOPASSO – 1006

EXPOSÉ DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 5] du 15 décembre 2005, la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Adresse 9] [Localité 7] a été désignée comme syndic bénévole de la copropriété pour une durée de trois ans.

Le mandat est arrivé à échéance le 15 décembre 2008 sans qu’aucun syndic ne soit ensuite régulièrement nommé.

Par ordonnance du 16 avril 2015, le président du tribunal judiciaire de Toulon a désigné Maître [V] en qualité d’administrateur provisoire avec mission de se faire remettre par la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de la Seyne sur Mer – Saint Mandrier l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2016, Monsieur [K], représentant de la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] a été élu syndic bénévole.

Le 3 avril 2018, il a été acté dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires que Monsieur [K], syndic bénévole en exercice, avait démissionné, son mandat étant arrivé à son terme.

Par ordonnance du 6 mai 2020, le président du tribunal judiciaire de Toulon a désigné la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS en qualité d’administrateur provisoire, avec pour mission d’assurer la gestion de la copropriété et d’obtenir la remise des documents nécessaires à l’exercice de son mandat.

Par ordonnance du 11 décembre 2020, la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS a été déboutée de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Par exploit délivré le 25 janvier 2022, la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS a fait assigner la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de la Seyne sur Mer – Saint Mandrier devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de la voir condamner à lui remettre tous les documents et archives du syndicat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2023, la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS demande au tribunal, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] à lui remettre contre décharge les fonds, relevés de compte, tous les documents et archives du syndicat accompagnés d’un bordereau récapitulatif de ces pièces, et notamment le règlement de copropriété avec l’état descriptif de division, l’identité et les coordonnées des copropriétaires, les factures d’assurances, les coordonnées de la banque, les relevés bancaires et le RIB, tous les documents comptables et factures, situation des copropriétaires, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision,

— condamner la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] à lui verser la somme de 27.046,39 € sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, compter du jugement,

— condamner la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la rétention abusive de la somme de 27.046,39 € et d’archives et documents appartenant au syndicat des copropriétaires,

— condamner la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2023, la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de la Seyne sur Mer – Saint Mandrier demande au tribunal, sur le fondement des articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1241 du code civil, de :

À titre principal,

— débouter la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS de toutes ses demandes, fins et prétentions, en l’absence de qualité de syndic,

À titre subsidiaire,

— débouter la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS de toutes ses demandes, fins et prétentions à la suite de la communication des éléments en sa possession,

En tout état de cause,

— condamner la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS à lui payer la somme de la 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS aux entiers dépens.

Par ordonnance du 15 juillet 2024, la clôture a été fixée au 1er juillet 2025.

A l’audience du 10 septembre 2025, les parties ont été autorisées à déposer leur dossier de plaidoirie sous dizaine.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

Le dossier de la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS a été déposé dans le délai imparti.

Malgré deux relances des 6 et 15 octobre 2025, Maître [D] , représentant la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 4] n’a pas déposé de dossier de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

L’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, impose au syndic de la copropriété d’ouvrir dans un établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes et valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Cet article précise que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte de plein droit la nullité de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

En application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic , dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic . L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic .

Il est constant que la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 sus visé repose sur ce dernier.

Cependant, l’obligation de restituer les documents du syndicat n’a pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir après son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement ou ne s’était pas procuré, même s’il l’aurait dû, ce qui pourrait fonder une action au fond tendant à engager sa responsabilité mais ne relève pas de la présente instance.

En l’espèce, il est établi et non contesté que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2016, Monsieur [K], représentant de la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] a été élu syndic bénévole du 19 septembre 2016 au 3 avril 2018, date de sa démission actée dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la qualité de syndic bénévole de Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 4]

La Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] conteste sa qualité de syndic bénévole. Il soutient que l’absence d’ouverture d’un compte séparé conformément à l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 aurait eu pour effet de rendre nul son mandat de sorte que la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS ne serait pas recevable à agir contre lui.

Toutefois, une telle argumentation ne peut être retenue. D’une part, il est de principe qu’une partie ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour tirer avantage d’un manquement qu’elle a elle-même commis. La Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10], qui a volontairement omis de satisfaire à ses obligations légales, ne saurait invoquer cette carence pour se soustraire à son obligation de remettre les documents et archives au nouveau syndic. D’autre part, même à supposer que son mandat est entaché de nullité, il n’en demeure pas moins que la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] a exercé en pratique les fonctions de syndic de fait et se trouve tenu, à ce titre également, de restituer les documents et archives dont elle serait en possession au nouveau syndic.

Sur le bien-fondé de la demande

Par ordonnance sur requête du 06 mai 2020, la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS représentée par Maître [M] [U] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 3] avec pour mission :

— d’administrer et gérer la copropriété, le temps nécessaire,

— représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les litiges amiables et dans toutes les procédures judiciaires le concernant,

— prendre les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété et devra notamment :

*se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

*se faire remettre par la prud’homie de pêche tout document relatif à la copropriété et sa comptabilité,

*convoquer l’assemblée générale des copropriétaires de ladite copropriété,

*prendre dans l’attente de ladite désignation, toutes les mesures conservatoires ou urgentes que rendrait indispensable la sauvegarde de l’immeuble.

Cette copropriété était administrée par un syndic bénévole, la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] , qui détient les 4/5ème de l’immeuble.

La SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS sollicite la remise des fonds, relevés de compte, tous documents et archives du syndicat accompagnés d’un bordereau récapitulatif de ces pièces, et notamment le règlement de copropriété avec l’état descriptif de division, l’identité et les coordonnées des copropriétaires, les factures d’assurances, les coordonnées de la banque, les relevés bancaires et le RIB, tous les documents comptables et factures, situation des copropriétaires.

Par ordonnance du 11 décembre 2020, le juge des référés a débouté la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS de la demande de communication de pièces sous astreinte considérant, ce qui n’est pas contesté par le demandeur, que les pièces suivantes ont été transmises par la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10]  :

appels de cotisations GAN du 12/03/2019

cahier de banque

chèque de solde de 62,24 €

assignation JEX du 16/02/2016

assignation TGI du 28/05/2015

décision du juge de l’exécution du 24/05/2016

échanges de courriers sur procédure d’exécution

convocation AG du 17/03/2016 + PV d’AG

convocation AG du 19/09/2016 + PV d’AG

notification transfert de propriété

rapport de mission administrateur provisoire du 08/11/2016

ordonnance sur requête du 16/04/2015

contrat d’assurance GAN (conditions générales, conditions particulières).

Il ressort en outre des conclusions du défendeur que, par un rapport du 8 novembre 2016, Maître [V], alors administrateur provisoire, avait indiqué au président du tribunal judiciaire que la comptabilité et les archives avaient été communiquées. La Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] soutient que le règlement de copropriété faisait partie des documents remis.

Bien que la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] ne produise pas ce rapport du 8 novembre 2016, faute d’avoir déposé son dossier de plaidoirie, il y a lieu de constater que ce point n’est pas contesté par la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS.

S’agissant du compte bancaire, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir qu’un compte a effectivement été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, comme l’exige l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965. Aucun élément ne permet d’attester de l’existence d’un tel compte.

S’agissant des coordonnées des copropriétaires, il convient de relever que les documents déjà fournis permettent à l’administrateur provisoire de les identifier étant rappelé que la copropriété est composée de deux copropriétaires dont la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10].

Concernant le surplus des documents dont la communication est sollicitée par la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS, il n’est pas démontré que la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] les ait eus en sa possession durant son mandat de syndic bénévole ni même, pour certains, qu’ils aient été établis.

Il n’est pas établi que l’ancien syndic bénévole soit en possession d’autres archives que celles qui ont d’ores et déjà été transmises.

Il convient donc de débouter la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS sollicite la condamnation de la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] à lui verser la somme de 27.046,39 € sous astreinte de 1.000 € par jour de retard correspondant à l’émission d’un chèque CARPA de l’avocat des époux [L] en règlement de charges impayées, afin de mettre un terme à une procédure de saisie immobilière.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces produites que le chèque litigieux ait été encaissé par la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] sur son compte personnel, ni qu’elle aurait indûment conservé des fonds destinés au syndicat.

Qu’en tout état de cause, il est établi et non contesté que l’autre copropriétaire était défaillant dans le paiement des charges de copropriété faisant peser cette charge financière sur la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 4]. En l’absence de tenue régulière des comptes et de pièces justificatives, il n’est pas permis au tribunal de vérifier le solde exact des comptes de la copropriété après d’éventuelles régularisations.

En conséquence, la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS sera débouté de sa demande en paiement sous astreinte ainsi que de sa demande indemnitaire au titre de la rétention abusive.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] qui sollicite la condamnation du demandeur à lui payer une somme de 10.000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1241 du code civil, ne rapporte pas la preuve d’un dommage subi en raison du fait de l’action de la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS.

La demande de dommages et intérêts n’apparaît donc pas fondée et la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

DÉBOUTE la SELARL [M] [U] & ASSOCIÉS de sa demande en paiement sous astreinte et de sa demande de dommages et intérêts pour rétention abusive,

DÉBOUTE la Prud’homie des Patrons Pêcheurs de [Localité 3] – [Localité 10] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1241 du code civil,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE