N° RG 25/01191 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEUY

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 28 Juillet 2025

N° RG 25/01191 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEUY

Président : Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente

Assistée de : Jérôme FADAT, Greffier

Entre

DEMANDERESSE

La SELARL PHARMACIE VAROISE, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal Représentée par M^e Frédéric DIMINO, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

La SAS CEETRUS FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 10 Juin 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue le 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe puis porogé au 28 juillet 2025.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Frédéric DIMINO – 1026

M^e Grégory NAILLOT – 0178

2 copies à la régie

Copie au dossier

N° RG 25/01191 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEUY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2019, la S.A CEETRUS FRANCE a donné à bail à la SELARL PHARMACIE VAROISE les lots n°26 et 66 au sein du Centre Commercial Auchan, [Localité 7], à [Localité 6].

Le point 4B du bail conclu ne fixe pas de façon claire le loyer dû et indique que le loyer est variable avec un loyer minimum garanti selon le point 7.5 « LOYER A DOUBLE COMPOSANTE ».

Le point 7.5 mentionne que le loyer comporte une double composante, l’une déterminée et l’autre variable, dont le principe et les modalités correspondent à des conditions constitutives des baux afférents aux centres commerciaux et déterminantes pour les parties et ce, dans les termes des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil.

Le montant du loyer de base est fixé à la somme de 212 295 euros hors taxes et hors charges par an. Ce montant sera indexé conformément aux stipulations générales du bail.

En outre, le preneur réglera un loyer variable additionnel déterminé par un pourcentage du chiffre d’affaires annuel hors taxes et correspondant au montant résultant de l’application dudit pourcentage à la tranche du chiffre d’affaires annuel hors taxes supérieure à 7 000 000 euros HT.

Le pourcentage qui servira à déterminer le loyer variable additionnel est fixé à 1% hors taxes applicable à la tranche du chiffre d’affaires annuel hors taxes supérieure à 7 000 000 euros HT.

Enfin, par un avenant n°3 du 07 mars 2022, le bailleur a consenti au preneur des réductions de loyer.

Par diverses correspondances, la SELARL PHARMACIE VAROISE a tenté de connaître le calcul effectué par la S.A CEETRUS FRANCE pour réclamer la somme de 86 018,18 euros du 07 septembre 2023 et, de ce fait, de s’assurer de l’exigibilité des sommes réclamées.

Elle a sollicité la communication de plusieurs éléments, notamment de la superficie totale du bâtiment, le calcul du tantième global qui sert de base pour le calcul du décompte des charges, le calcul du tantième détenu par la pharmacie, la superficie de la mezzanine, toutes précisions utiles sur la superficie présente en page 2 de l’avenant du bail numéro 3 de 718 m2.

La S.A CEETRUS FRANCE n’a pas répondu aux sollicitations de la SELARL PHARMACIE VAROISE.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la SELARL PHARMACIE VAROISE a assigné la S.A CEETRUS FRANCE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Commettre tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans avec mission habituelle en pareille matière ;Fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires d’expert ;Condamner la S.A CEETRUS FRANCE à faire l’avance des frais d’expertise ;Condamner la S.A CEETRUS FRANCE à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la S.A CEETRUS FRANCE aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 juin 2025.

La SELARL PHARMACIE VAROISE, représentée par son avocat, s’en remet à son acte introductif d’instance.

La S.A CEETRUS FRANCE, par conclusions déposées et soutenues par son avocat, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et arguments, demande au juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulon de :

A titre principal :Constater que la mission d’expertise telle que sollicitée par la PHARMACIE VAROISE est excessive en ce qu’elle dépasse l’objet du litige ;Limiter la mission de l’expert aux seuls éléments nécessaires à la résolution du litige ;En tout état de cause :Prendre acte de ce que la société CEETRUS FRANCE formule toutes protestations et réserves sur le rapport d’expertise à venir ;Dire que la provision à valoir sur les frais et honoraires d’expertise sera avancée par la société PHARMACIE VAROISE en demande ;Condamner la société PHARMACIE VAROISE aux dépens et frais d’instance.L 'affaire a été retenue et mise en délibéré au 24 juillet 2025 puis prorogé au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, la SELARL PHARMACIE VAROISE verse aux débats le contrat de bail du 11 octobre 2019 ainsi que l’avenant n°3 du 07 mars 2022 et les factures de la S.A CEETRUS FRANCE, notamment celle du 07 septembre 2023 réclamant un montant de 86 018,18 euros.

Il résulte du contrat de bail et de l’avenant n°3 que les modes de calcul du loyer, ce dernier étant à double composante, sont particulièrement complexes.

En outre, la facture du 07 septembre 2023 ne détaille pas les calculs effectués pour arriver aux différentes sommes réclamées et constituant un total de 86 018,18 euros TTC.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que la SELARL PHARMACIE VAROISE justifie d’un intérêt légitime à obtenir une expertise judiciaire, au contradictoire de l’ensemble des parties, afin de déterminer, de manière indépendante et impartiale, si les sommes réclamées sont exactes conformément au bail conclu le 11 octobre 2019 et à l’avenant n°3 du 07 mars 2022.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu’une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens. De même, l’application de l’article 700 du Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En outre, il est de jurisprudence constante que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées.

Ainsi, la SELARL PHARMACIE VAROISE, demanderesse à l’expertise, sera condamnée aux dépens de l’instance de référé et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties ;

DESIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Port : 06.95.98.40.40 – [8] : [Courriel 4]

avec mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— Examiner l’ensemble des éléments transmis et établir un décompte des charges dues par la demanderesse et nécessaire à son exploitation,

— Dire si la S.A CEETRUS FRANCE a facturé indûment des charges à la demanderesse qui ne lui incombait pas en sa qualité de locataire ;

— Donner tous éléments d’information technique et de fait permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des manquements aux obligations contractuelles ;

SUR LES MODALITES D’ACCOMPLISSEMENT DE L’EXPERTISE :

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès réception de l’avis de consignation,

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ou par simple mention au dossier,

DISONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

DISONS que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en DEUX EXEMPLAIRES, au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, service du contrôle des expertises, dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON par la SELARL PHARMACIE VAROISE, d’une avance de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les six semaines du présent jugement (accompagnée de la copie de la présente décision),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle des expertises, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELONS que l’article 173 du Code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat,

DEBOUTONS la SELARL PHARMACIE VAROISE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SELARL PHARMACIE VAROISE aux dépens de l’instance de référé,

DISONS la présente décision, dès son prononcé, sera notifié par le greffe à l’expert conformément à l’article 267 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT