N° RG 25/00245 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5Z5N 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

à :

DEFENDEUR :

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Murielle BAUMET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025 :

Exécutoire à [L] [V]

Copie à M^e Murielle BAUMET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2016, Monsieur [L] [V] a donné à bail à Madame [H] [E] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] (56) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 550 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, Monsieur [L] [V] a fait assigner Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 15 mai 2025 pour la voir condamner, avec exécution provisoire, au paiement de:

-617,81 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date de sortie du 5 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 février 2025,

-3503,46 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 février 2025,

-500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [H] [E] au paiement des entiers dépens,

— rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [L] [V], comparant en personne, a indiqué confirmer ses demandes écrites. Il a ajouté que Madame [H] [E] était partie sans préavis et que s’agissant des problèmes d’humidité allégués, ils devaient être liés à l’absence de mise en route du chauffage.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [H] [E] , représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— débouter Monsieur [L] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— prononcer la nullité du congé en date du 21 décembre 2022 délivré par le bailleur pour non respect de la procédure de la loi de 1989 pour son caractère frauduleux,

— prononcer que les travaux sont à la charge du bailleur car la détérioration du bien sont de son fait,

— prononcer le caractère abusif de la procédure et des manoeuvres constitutives d’abus de faiblesse du bailleur à son encontre,

En conséquence,

— condamner Monsieur [L] [V] à lui verser des dommages et intérêts d’un montant de:

3420 euros au titre des 6 mois de loyers du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023,préjudice moral: 2500 euros,SOIT UN TOTAL DE 5920 euros,

— si par extraordinaire le tribunal venait à juger comme fondée la créance du bailleur, ce sera pour une somme bien moindre et dans tous les cas avec un délai de paiement de 3 ans pour un montant mensuel qui ne pourra être supérieur à 50 euros par mois,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [L] [V] à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la résiliation du contrat de bail:

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Ces mêmes dispositions précisent que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties a pris effet à compter du 15 mai 2016, venant à expiration le 15 mai 2019 puis le 15 mai 2022.

Madame [H] [E] fait valoir que le congé délivré par le bailleur ne respecte pas les conditions de forme telles que définies par la loi de 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs. Elle explique en effet qu’aucun motif précis n’a été donné dans le congé et que par ailleurs des pressions, constitutives d’abus de faiblesse, ont été effectuées sur elle. Elle en déduit que du seul fait de la nullité du congé, les demandes du bailleur au titre d’impayés de loyers ou de prétendus travaux sont irrégulières et non fondées.

Monsieur [L] [V] s’oppose à l’argumentaire réfutant les allégations de la défenderesse.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’il est constant que par courrier en date du 21 décembre 2022, Monsieur [L] [V] a donné congé à sa locataire, Madame [H] [E] “pour des raisons personnelles”, précisant vouloir récupérer le logement pour la fin de l’année 2023.

Par courrier en date du 26 juin 2023, Madame [H] [E], représentée par sa fille, Madame [B] [E], a indiqué à Monsieur [L] [V] que “donnant suite à sa demande”, elle “ a quitté les lieux conformément à votre demande”.

Ainsi, si c’est à bon droit que Madame [H] [E] relève que les conditions de fond et de forme du congé délivré ne répondent pas aux règles édictées par la loi susvisée puisqu’il ne respecte pas les délais ni les motifs prévus pour la délivrance d’un congé par les bailleurs, les parties ont néanmoins, par un commun accord, entendu résilier le contrat de bail. Le courrier du 26 juin 2023, dont il n’est pas contesté qu’il a été édicté au nom et pour le compte de la locataire, ne peut en effet que s’analyser comme un accord non équivoque pour la résiliation du contrat de bail avec départ des lieux au 26 juin 2023.

Dès lors, il convient de prononcer la nullité du congé délivré le 21 décembre 2022 et de constater la résiliation d’un commun accord du contrat de bail au 5 juillet 2023, date de la remise des clés.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges impayés et réparations locatives:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [L] [V] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [H] [E] à lui verser la somme de 617,81 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du loyer impayé de juin 2023 et du 1er au 5 juillet 2023. Il rappelle que l’état des lieux de sortie a été effectué le 5 juillet 2023.

Madame [H] [E] s’oppose à la demande. Elle indique en premier lieu que du seul fait de la nullité du congé, les demandes du bailleur au titre d’impayés de loyers sont irrégulières et non fondées. Elle ajoute par ailleurs que la base du loyer est approximative ainsi que le nombre de jours.

En l’espèce, il ne peut qu’être relevé que Monsieur [L] [V] produit aux débats un décompte de la somme réclamée correspondant au mois de juin 2023 et de 5 jours au mois de juillet 2023 correspondant à l’occupation du logement jusqu’à la réalisation de l’état des lieux de sortie le 5 juillet 2023.

Il sera relevé à titre liminaire que la nullité du congé délivré n’interdit pas au propriétaire de réclamer les loyers correspondant à l’occupation par la locataire du bien lui appartenant. Or, il résulte des débats et des pièces de procédure que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 5 juillet 2023, date de la remise des clés. Dès lors, Monsieur [L] [V] est fondé à réclamer les loyers impayés jusqu’à cette date.

Madame [H] [E] ne produit aux débats aucun élément permettant de justifier de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Madame [H] [E] sera donc condamnée à payer à Monsieur [L] [V] la somme de 617,81 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 5 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [L] [V] sollicite l’octroi d’une somme de 3503,46 euros au titre des réparations locatives.

Madame [H] [E] s’oppose à la demande. Elle précise que la demande de travaux est constitutive de pressions frauduleuses en vue de justifier un congé nul. Elle ajoute qu’elle est par ailleurs non fondée dans les faits compte tenu des contradictions dans l’état des lieux et les devis. Elle explique avoir elle même signalé à son bailleur à plusieurs reprises les moisissures et l’absence d’isolation de la maison mais que ce dernier n’a jamais entretenu la maison et n’a jamais fait de travaux. Elle précise que les moisissures, les infiltrations et les fissures ne sont pas de son fait mais sont dues au défaut de travaux du propriétaire.

En l’espèce, il est produit aux débats par Monsieur [L] [V], à l’appui de sa demande, l’état des lieux de sortie contradictoire. Il est mentionné la présence de moisissures à différents endroits du logement ainsi que la présence de rouille sur certains éléments d’équipement du logement.

Si Madame [H] [E] produit aux débats des photographies pour s’opposer à la demande, force est de relever que ces photographies qui ne peuvent être ni datées ni localisées géographiquement, ne peuvent avoir une valeur probatoire suffisante. Par ailleurs, s’il est allégué que les dégradations seraient dues à un mauvais entretien du logement par le bailleur, ces allégations ne sont corroborées par aucun élément probatoire suffisant. Rien ne permet d’établir que le bailleur aurait manqué à son obligation d’entretien du logement loué.

A l’inverse, il convient de relever que Monsieur [L] [V] que Madame [H] [E] a manqué à son obligation d’entretien des lieux loués.

Certains des travaux réalisés par Monsieur [L] [V] selon les factures produites ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables à la locataire, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [H] [E] peut être évalué à la somme de 1000 euros.

Il convient de déduire de cette somme celle de 532 euros versée au titre du dépôt de garantie.

Madame [H] [E] sera donc condamnée à payer à Monsieur [L] [V] la somme de 468 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la demande au titre des 6 mois de loyers du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023:

Madame [H] [E] réclame l’octroi d’une somme de 3420 euros au titre des loyers qu’elle estime non dûs car le congé délivré était nul.

Comme cela a pu être indiqué précédemment, l’irrégularité du congé délivré n’a aucune incidence sur le droit pour le bailleur de réclamer des loyers ou des indemnités d’occupation. Il n’est pas contesté par les parties que Madame [H] [E] occupe les lieux loués. C’est donc à bon droit que son bailleur lui a réclamé le paiement de loyers en contrepartie de cette occupation.

Dès lors, la demande de condamnation de Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 3420 euros en remboursement des loyers payés est infondée.

Madame [H] [E] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Madame [H] [E] sollicite l’octroi d’une somme de 2500 euros sur ce fondement alléguant l’existence de pressions constitutives selon elle d’un abus de faiblesse avec un préjudice moral certain.

En l'‘espèce, force est de relever que l’existence d’un préjudice moral en lien avec des pressions du bailleur n’est pas démontrée. Ces affirmations ne sont corroborées par aucun élément probatoire.

Au vu de ces éléments, Madame [H] [E] sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [H] [E] sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle propose de verser une somme mensuelle de 50 euros pour apurer sa dette locative.

Il convient dans ces circonstances de lui accorder des délais de paiement de 21 mois en prévoyant le règlement de la dette locative par le paiement de 21 mensualités de 50 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette et la première devant intervenir dans un délai de 15 jours suivant la significiation de la présente décision.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les demandes accessoires:

Madame [H] [E] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamnée à payer à Monsieur [L] [V] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Constate la nullité du congé délivré le 21 décembre 2022 par Monsieur [L] [V] à Madame [H] [E].

Constate la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] à la date du 5 juillet 2023.

Condamne Madame [H] [E] à payer à Monsieur [L] [V] les sommes de :

-617,81 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 5 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  468 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute Madame [H] [E] de sa demande de condamnation en paiement de Monsieur [L] [V].

Accorde à Madame [H] [E] des délais de paiement, assortis de l’obligation de s’acquitter de sa dette par 21 acomptes mensuels de 50 euros , le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible;

Condamne Madame [H] [E] à verser à Monsieur [L] [V] une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne Madame [H] [E] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C. TROADEC Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT