REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/01566 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MS6B

En date du : 18 décembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

SAS CAPIMO 121 venant aux droits de la S.A.S. ODS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE :

S.A.R.L.U. ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Hortense BESSIERE, avocat postulant au barreau de TOULON et assistée de M^e Camille KOERING, avocat plaidant au barreau de Strasbourg,

Grosses délivrées le :

à :

M^e Serge AYACHE – 250

M^e Hortense BESSIERE – 322

EXPOSE DU LITIGE

La SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] a repris l’exploitation d’une résidence de tourisme intitulée Le Village [Localité 11], à [Localité 8], à compter du 1er août 2019, antérieurement exploitée par la société APPART CITY.

Par deux actes notariés en date du 29 novembre 2021 ainsi qu’un acte notarié en date du 14 octobre 2022, la SAS ODS a acquis les lots de copropriété n° 220, n° 244, n° 253, n° 915, n° 908, n° 236 et n° 255, faisant partie d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Les actes de vente stipulent que les lots ont préalablement fait l’objet de baux commerciaux avec la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7], transmis à la SAS ODS, et que les impayés locatifs ont été pris en considération pour la détermination du prix de vente, si bien que l’acquéreur a été subrogé par le vendeur dans tous ses droits au titre du recouvrement de l’intégralité des créances locatives.

La SAS ODS a cédé le lot n° 255 le 29 mars 2022 et le lot n° 236 le 5 avril 2022.

Par 7 actes de commissaire de justice en date du 23 février 2023, la SAS ODS a fait délivrer à la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour chacun des 7 lots pris à bail par celle-ci et visant à obtenir le paiement de sommes au titre des loyers impayés arrêtés au 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, la SAS ODS a fait assigner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 7] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser une provision à valoir sur l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité provisionnelle pour résistance abusive.

Par ordonnance en date du 5 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a condamné la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 7] à payer à la SAS ODS une provision de 68 472,88€ à valoir sur les loyers impayés au 30 juin 2023 et a dit que la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 7] pourra se libérer de ladite somme par 24 mensualités de 2 853€, le solde et les intérêts étant dus à la 24e échéance.

La SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] a versé une somme totale de 65 619,87€ à la SAS ODS en exécution de l’ordonnance de référé du 5 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SAS ODS a fait assigner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 7] devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux commerciaux des lots n° 220, 244, 253, 915 et 908 de la résidence [4], à titre subsidiaire, de résilier les baux, en tout état de cause, de condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 7] à lui payer la somme de 83 489,20€ au titre des loyers impayés.

Le 30 septembre 2024, la SAS ODS a été absorbée par la société CAPIMO 121.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CAPIMO 121, venant aux droits de la société ODS, demande au tribunal de :

À titre principal,

CONSTATER l’acquisition des clauses résolutoires et la résiliation des baux commerciaux relatifs aux lots de copropriété n°220, 244, 253, 915 et 908 de la résidence « Village [Localité 11]» sis [Adresse 12] conclus entre la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS et la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] ;

À titre subsidiaire,

RESILIER les baux commerciaux relatifs aux lots de copropriété n°220, 244, 253, 915 et 908 de la résidence « Village [Localité 11] » sis [Adresse 12] conclus entre la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS et la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] de ses demandes, fins et conclusions;

JUGER que la dette locative atteint la somme de 121 166,55 euros au 30 août 2025, soit 55 546,68 € après déduction des sommes versées en exécution de l’ordonnance de référés du 5 septembre 2023 ;

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS la somme de 55 546,68 euros au titre des loyers impayés, à parfaire au jour de l’audience ;

DIRE ET JUGER que ces sommes seront majorées d’un taux d’intérêt égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, et ce à compter de chacune des dates d’exigibilité des loyers ;

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 10] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS la somme de 25 000 euros au titre de la résistance abusive;

ORDONNER l’expulsion de la société ZENITUDE [Localité 10], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lots de copropriété n°220, 244, 253, 915 et 908 de la résidence « Village [Localité 11] » sis [Adresse 12] ;

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS la somme de 9 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 9 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL ZENITUDE TOULON SIX-FOURS demande au tribunal de:

Sur les demandes principales

DECLARER la société ODS mal-fondée en sa demande de condamnation de la société ZENITUDE [Localité 10] à lui payer la somme de 103 565,53 € au titre de loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 10 points à compter de la date d’exigibilité des loyers ;

DECLARER la société ODS mal-fondée en sa demande de condamnation de la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] à lui payer la somme de 10 000 € pour résistance abusive ;

DECLARER la société ODS mal-fondée en sa demande de condamnation de la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] aux dépens et à lui payer la somme de 9 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

L’EN DEBOUTER ;

PRONONCER la résiliation des contrats de bail commercial en cours aux torts exclusifs de la société ODS ;

DONNER ACTE à la société ZENITUDE [Localité 10] de la mise à disposition des clés des lots afférents aux contrats de bail commercial résiliés au jour du jugement à intervenir ;

Sur les demandes reconventionnelles

DECLARER la société ZENITUDE [Localité 9] [Localité 6] recevable en ses demandes reconventionnelles ;

A titre principal :

CONDAMNER la société ODS à payer à la société ZENITUDE [Localité 10], à titre de dommages et intérêts pour usage déloyal d’une prérogative contractuelle, la somme que la société ZENITUDE [Localité 10] serait elle-même condamnée à payer à la société ODS, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la date des présentes conclusions en défense. ORDONNER la compensation des deux sommes réciproques ;

A titre subsidiaire :

AUTORISER la société ZENITUDE TOULON SIX FOURS à se libérer de la somme qui sera retenue par le Tribunal moyennant 24 mensualités d’égal montant ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société ODS à payer à la société ZENITUDE [Localité 10] une somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture au 16 septembre 2025 et fixé l’affaire à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les impayés de loyers et charges

La société CAPIMO 121 demande de condamner la société ZENITUDE [Localité 10] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS la somme de 55 546,68€ au titre des loyers impayés, compte tenu de la dette locative de 121 166,55€ au 30 août 2025 et des sommes versées en exécution de l’ordonnance de référé. Elle sollicite également que ces sommes soient majorées d’un taux d’intérêt égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, et ce à compter de chacune des dates d’exigibilité des loyers.

La société ZENITUDE estime mal fondées ces demandes, aux motifs de l’absence de preuve de la créance réclamée et de la mauvaise foi de la société CAPIMO dans l’exécution des contrats de bail.

Le décompte d’un montant total de 55 546,68€ produit par la société CAPIMO 121 en date du 11 septembre 2025 (pièce jointe 28) détaille les impayés de la société ZENITUDE et distingue :

Un poste global « antériorité loyers COVID » de 31 590,35€ dont le détail n’est pas fourni,Une dette détaillée par trimestre accumulée entre le 4e trimestre 2021 et le 2e trimestre 2025 à hauteur de 23 956,33€, qui tient compte des règlements effectués par la société ZENITUDE sur cette période, soit au titre du paiement des loyers, soit au titre de l’ordonnance de référé du 5 septembre 2023.

L’attestation comptable du 12 septembre 2025 est cohérente avec le décompte précité, et distingue les impayés par lot : 220, 253, 236 (jusqu’au 1er trimestre 2022), 244, 915, 255 (jusqu’au 2e trimestre 2022), 908 (à partir du 3e trimestre 2022), 912 (à partir du 2e trimestre 2023).

S’agissant du poste « antériorité loyers COVID », l’absence de détails du décompte produit par CAPIMO 121 est compensée par le détail des sommes dues figurant sur les commandements de payer signifiés le 23 février 2023 pour les lots 220, 244, 253, 255, 915 et 236.

De son côté, la société ZENITUDE produit des extraits du grand livre des comptes CAPIMO 121 et ODS du 30 septembre 2019 au 11 juillet 2025 qui retranscrivent précisément, en crédit et en débit, les loyers dus et réglés à la société CAPIMO 121 et à ODS pour chacun des lots. Mais, contrairement à ce qu’affirme la société ZENITUDE, ces extraits ne permettent pas d’identifier les lots qui seraient concernés par la présente procédure des lots qui sont visés par la procédure n° RG 24/1552, certaines opérations ne portant le nom d’aucun lot, tandis que d’autres sont identifiées par la société ZENITUDE comme ne relevant pas de la présente procédure alors que c’est pourtant bien le cas.

Par conséquent, il y a lieu de considérer la créance de 55 546,68€ figurant dans le décompte produit par la société CAPIMO 121 comme certaine, la société ZENITUDE n’établissant pas, par les documents qu’elle produit, qu’il existerait un trop-versé de 2 377,04€ à son profit.

Le moyen tiré de la mauvaise foi dans l’exécution des contrats de bail sera écarté dès lors que celle-ci n’est pas démontrée par le seul refus de la société CAPIMO de renégocier les loyers à la baisse, quand bien même d’autres propriétaires auraient accepté une telle diminution, ni par son refus d’accorder des remises sur les loyers pendant la période du COVID.

Il s’ensuit que la société ZENITUDE reste redevable de la somme de 55 546,68€ au titre des loyers et charges impayés du 1er août 2019 au 11 septembre 2025.

Selon l’article L. 441-10 du code de commerce, le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles est, sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Ces dispositions, qui s’appliquent aux contrats conclus entre « entreprises entendues comme les entités, quelle que soit leur forme juridique et leur mode de financement qui exercent une activité de production, de distribution et de services », selon les termes de l’article L. 410-1 du code de commerce, n’excluent pas le cas des contrats de bail commercial.

Il s’ensuit que la société ZENITUDE est condamnée à verser la somme de 55 546,68€ à la société CAPIMO 121, assortie d’un taux d’intérêt égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, à compter de l’assignation du 13 mars 2024.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il résulte de ce qui vient d’être dit que la société ZENITUDE reste redevable de la somme de 55 546,68€ au titre des loyers et charges impayés du 1er août 2019 au 11 juillet 2025. La société CAPIMO 121 est donc fondée à demander la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts du preneur, ainsi que, par voie de conséquence, son expulsion des locaux pris à bail.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il y a lieu, dans le cas présent, de fixer la résiliation à la date de lecture du présent jugement, le 18 décembre 2025.

La société ZENITUDE sera, en revanche, déboutée de sa demande de résiliation des baux commerciaux aux torts du bailleur.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil :

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier…"

La société ZENITUDE TOULON SIX FOURS demande, à titre subsidiaire, d’être autorisée à se libérer de la somme qui sera retenue par le Tribunal moyennant 24 mensualités d’égal montant. La société CAPIMO 121 s’y oppose.

En l’espèce, l’importance du montant de la dette et l’absence de justification précise, de la part du débiteur, de sa capacité à s’acquitter de sa dette et des nouvelles échéances de loyers excluent l’octroi de délais de paiement.

La société ZENITUDE sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

La société CAPIMO 121 demande de condamner la société ZENITUDE [Localité 10] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS 2 la somme de 25 000 euros au titre de la résistance abusive.

Toutefois, la société CAPIMO 121 ne démontrant pas le préjudice indépendant du retard réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, et qui justifieraient l’octroi de dommages et intérêts, il y a lieu de la débouter de sa demande de condamnation de la société ZENITUDE à lui payer une somme pour résistance abusive.

La société ZENITUDE [Localité 10] demande de condamner la société CAPIMO 121 à payer à la société ZENITUDE [Localité 10], à titre de dommages et intérêts pour usage déloyal d’une prérogative contractuelle, la somme que la société ZENITUDE [Localité 10] serait elle-même condamnée à payer à la société CAPIMO 121.

La mauvaise foi du bailleur n’est pas démontrée par son seul refus de renégocier les loyers à la baisse, quand bien même d’autres propriétaires auraient accepté une telle diminution.

La société ZENITUDE est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La société ZENITUDE étant la partie perdante, elle est condamnée aux dépens et à verser une somme de 5 000€ à la société CAPIMO 121 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] à verser la somme de 55 546,68€ à la SAS CAPIMO 121, assortie d’un taux d’intérêt égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, à compter de l’assignation du 13 mars 2024, au titre des loyers et charges impayés du 1er août 2019 au 11 septembre 2025 ;

PRONONCE la résiliation aux torts du preneur des baux commerciaux des lots de copropriété n° 220, 244, 253, 915 et 908 situés dans la résidence de tourisme Le Village [Localité 11] sise [Adresse 3], à compter du 18 décembre 2025 ;

AUTORISE la SAS CAPIMO 121 à procéder à l’expulsion de la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] ou de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTE la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] de sa demande de résiliation des baux commerciaux aux torts du bailleur ;

DEBOUTE la SAS CAPIMO 121 de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] à verser une somme de 5 000€ à la SAS CAPIMO 121 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL ZENITUDE [Localité 9] [Localité 7] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE