REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 21/04319 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LDTT

En date du : 15 septembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quinze septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mai 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [T] [G], né le 31 Mai 1954 à [Localité 9] (92), de nationalité Française, Commerçant, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES [Localité 8] sis [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.S.U. SUD GESTION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Frédéric CASANOVA – 0181

M^e Cyrille LA BALME – 1031

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [G] est propriétaire d’un local commercial constituant les lots n°111 et 168 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence [6], situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Une assemblée générale s’est tenue le 17 mai 2021. M. [G] n’y était ni présent, ni représenté. Par une résolution n°13, soumise au vote des seuls propriétaires de commerces, tous bâtiments confondus, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il a été décidé d’effectuer des travaux de réparation structurelle des auvents du bâtiment 1.

Suivant exploit d’huissier en date du 23 juillet 2021, M. [G] a fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 1] à LA LONDE LES MAURES (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de ce siège en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 17 mai 2021 au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 avril 2025, M. [G] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n°13 : Décision à prendre d’effectuer les travaux de réparation structurelle des auvents du bâtiment n°1 de l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner le défendeur aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Frédéric CASANOVA, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— juger que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965.

Par conclusions du 18 janvier 2023 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter M. [G] de toutes ses demandes et de condamner celui-ci à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal se tenant le 19 mai suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 15 septembre 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus amples de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 17 mai 2021

Selon l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, s’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

M. [G] conteste les modalités de vote et la clé de répartition des charges prévue pour les travaux de réparation structurelle des auvents du bâtiments 1 dont il estime qu’ils doivent être assumés par tous les copropriétaires, et non limités aux seuls propriétaires de commerces dans la mesure où ces travaux concernent des parties communes générales. Il fait valoir que la voie de circulation ainsi que la toiture qui la surplombe sont considérés comme des espaces communs dont une infime partie est à usage privatif des commerces, lesquels doivent cependant “laisser libre de toute occupation les zones figurées par des hachures sur le plan “circulations piétons”. Il en déduit que les parties sur lesquelles se dressent les “auvents” sont considérées par le règlement de propriété comme des lieux de “circulation piétons” et souligne que les copropriétaires s’acquittent dans leurs charges communes des frais afférents à ces lieux de passage. Il met en exergue que l’article 11 du règlement de copropriété stipule que les chemins de passage sont des parties communes générales, et ajoute que dans la mesure où les commerces n’ont pas le droit de privatiser l’espace commun en fermant les chemins, passages et promenades, ils ne sauraient avoir seuls la charge de la réfection de la toiture litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires expose que les parties communes spéciales à l’ensemble des locaux commerciaux comprennent “ les galeries couvertes situées devant les locaux commerciaux” et que cela correspond aux “auvents” du bâtiment 1 mentionnés dans la résolution contestée, de sorte que leur réfection doit être assurée exclusivement par tous les copropriétaires de tous les locaux commerciaux de la copropriété.

En l’espèce, la résolution n°13 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires tenue le17 mai 2021 est stipulée en ces termes :

13ème RESOLUTION: Décision à prendre d’effectuer les travaux de réparation structurelle des auvents du bâtiment 1. Art 24.

Nous attirons votre attention sur le fait que seuls les propriétaires de commerces, tous bâtiments confondus, doivent voter pour l’ensemble des points de la résolution n°15, concernant les auvents du BAT 1.

Votes contre : 431 / 1790 tantièmes.

SCI AMADOU 131; SAS LA CUISINE D’ELISA 300 ; SCI ACHAT & INVESTISSEMENT 317.

Abstentions : 885 / 1790 tantièmes.

FOSSARD 85; SCI CYFREMA Mme [P] [X].

Votes pour : 474 / 1790 tantièmes.

Résolution acceptée à la majorité des copropriétaires représentés.

Soit 474 tantièmes / 905 tantièmes.

1 – Décision de principe :

L’assemblée générale décide d’effectuer les travaux suivants :

— Réparation structurelle des auvents du bâtiment 1

Le syndic rappelle que la réalisation de ces travaux est d’une importance capitale pour assurer la sécurité des biens

Votes contre : 0 / 1790 tantièmes.

Abstentions : 699 / 1790 tantièmes.

SCI CYFREMA Mme [P] [X]; SCI AMADOU 131; FOSSARD 85.

Votes pour : 1091 / 1790 tantièmes.

Résolution acceptée à la majorité des copropriétaires représentés.

Soit 1091 tantièmes / 1091 tantièmes.

Le règlement de la copropriété en date du 10 juillet 1985 stipule, en son article 6, que :

“Les parties communes appartenant à l’ensemble des copropriétaires sont qualifiées de « parties communes générales ». Celles qui appartiennent à certains d’entre eux seulement sont qualifiées de « parties communes spéciales ».

Leur propriété se répartit entre les copropriétaires concernés selon les quotités indiquées pour chaque lot à l’état descriptif de division ci-après établi, le dénominateur étant égal à 10.000° en ce qui concerne les parties communes générales et au total des tantièmes des seuls lots concernés pour les autres catégories de parties communes,

A. – Parties communes générales

Elles comprennent notamment :

— la totalité du sol;-les chemins, circulations, passages et espaces verts aménagés entre les bâtiments ou aux alentours et dont la propriété n’est pas transférée à l’Association [Adresse 10] I;-les installations servant à leur éclairage;-et d’une façon générale tous les éléments immobiliers affectés au service de l’ensemble des copropriétaires.[..]

C.- Parties communes spéciales à l’ensemble des locaux commerciaux

Elles comprennent :

— les galeries couvertes situées devant les locaux commerciaux ainsi que celle traversant le Bâtiment 1.”

Les “auvents” visés par la résolution contestée sont des parties communes spéciales à l’ensemble des locaux commerciaux dès lors qu’ils ont pour fonction d’assurer la couverture pérenne de l’espace situé immédiatement devant les locaux commerciaux et correspondent dès lors aux “galeries couvertes situées devant les locaux commerciaux” mentionnées au règlement de copropriété.

Dès lors c’est à bon droit que la résolution contestée n’a pas été soumise au vote de tous les copropriétaires mais seulement à celui des propriétaires titulaires de lots concernés par les parties communes spéciales à l’ensemble des locaux commerciaux.

Les modalités de vote de la résolution n°13 sont conformes au règlement de copropriété auquel l’immeuble est soumis. Il n’y a lieu à annulation au motif d’une clé de répartition erronée.

M. [G] est débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [G], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi sans objet.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure d’un montant de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que les “auvents” visés par la résolution n°13 adoptée lors de l’assemblée générale en date du 17 mai 2021 sont des parties communes spéciales à l’ensemble des locaux commerciaux,

REJETTE la demande d’annulation de ladite résolution,

CONDAMNE M. [C] [G] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE