REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/01120 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MPVM

En date du : 20 novembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 avancé au 20 novembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. MCMG Family, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-claude GUIDICELLI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [U], né le 14 Février 1970 à , de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

ET

Madame [J] [E] épouse [U], née le 03 Mai 1948 à , de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

ET

Monsieur [X] [E], né le 31 Août 1949 à , de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

tous trois représentés par M^e Caroline FAURE, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. CI IMMO CONSULTING, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Grosses délivrées le :

à :

M^e Caroline FAURE – 22

M^e Jean-claude GUIDICELLI – 0119

M^e Sophie NGUYEN-BONNOME – 129

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, [R] [U], [X] [E], et [J] [E] épouse [U] ont donné à bail commercial à l’EURL MCMG Family, avec le concours de la SARL CI IMMO CONSULTING, un local commercial de 224,02 m2 composé de 3 pièces en rez-de-chaussée, 2 au premier étage et une terrasse extérieure de 21 m2, édifié sur la parcelle cadastrée section C330 n° [Cadastre 6], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer fixe principal annuel de 11 400€. Le bail prévoyait l’exploitation des locaux pour les activités suivantes : escape games, jeux d’enfants, restauration, événementiel. Le bail était conclu pour une durée de 9 ans prenant effet le 1er juin 2022 pour se terminer le 31 mai 2031, le bail stipulant également « La date de prise d’effet peut être modifié (sic) en fonction de l’avancement des travaux ».

Par courrier en date du 4 octobre 2022, la maire de [Localité 7] a informé [R] [U] que la demande de permis de construire déposée le 19 septembre 2022 pour un changement de destination d’une exploitation agricole en commerce et habitation étant toujours en cours d’instruction, elle envisageait de prendre un arrêté interruption de travaux sur l’unité foncière cadastrée section C n° [Cadastre 6] située [Adresse 4].

Estimant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée, par actes de commissaire de justice des 12 février 2024, auxquels il est renvoyé pour l’exposé des moyens, l’EURL M. C.M. G. FAMILY a fait assigner [R] [U], [X] [E], [J] [E] épouse [U] et la SARL CI IMMO CONSULTING devant le Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Juger recevable la demande formée par la société MCMG Familly ;Prononcer la résiliation du bail conclu en date du 7 juin 2022 entre, d’une part, la société MCMG Familly et d’autre part, les consorts [U]/[E] et la SARL CI Immo Consulting ;Condamner les consorts [U]/[E] et la SARL CI Immo Consulting à payer solidairement à la société MCMG Familly la somme de 36 000 euros en réparation de son préjudice matériel ;Condamner les consorts [U]/[E] et la SARL CI Immo Consulting à payer solidairement à la société MCMG Familly la somme de 133 436 euros en réparation de son préjudice moral ;Condamner les consorts [U]/[E] et la SARL CI Immo Consulting à payer solidairement à la société MCMG Familly la somme de 3 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile;Les condamner aux dépens.

Le 28 octobre 2024, [R] [U], [X] [E], [J] [E] épouse [U] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Par une ordonnance en date du 31 juillet 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les consorts [U] [E] en leurs demandes, faute de pouvoir juridictionnel du juge de la mise en état, ordonné la clôture au 18 août 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025. D’autre part, le juge de la mise en état a demandé aux parties de donner leur avis sur l’opportunité d’une médiation avant le 10 août 2025.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 28 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [R] [U], [X] [E], [J] [E] épouse [U] demandent au tribunal de :

Débouter le Preneur de toutes ses demandes ;

Prononcer la résolution du bail pour inexécution de ses obligations par le Preneur ;

Condamner le Preneur, la Société MCMG Family à payer au Bailleur :

—  49 150 euros de loyers,

—  3 450 euros de dépôt de garantie,

—  1 650 euros de frais d’acte,

—  5 000 euros article 700 du CPC outre aux entiers dépens ;

Condamner la SARL IMMO CONSULTING à relever et garantir les BAILLEURS de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux sur les demandes du Preneur ;

Condamner l’Agence IMMO CONSULTING pour sa carence au titre de son mandat de gestion, et de sa responsabilité face à l’inexécution par le Preneur de ses obligations à payer aux bailleurs:

-52 610 euros des loyers dus du 1 Octobre 2022 au 30 septembre 2024,

-3 450 euros du dépôt de garantie,

-1650.00 euros de frais d‘acte,

-5000 euros d’article 700 du CPC Outre les entiers dépens.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 14 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL CI-IMMO CONSULTING demande au tribunal de :

Débouter la société MCMG FAMILY de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter [R] [U], [X] [E] et [J] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner à titre solidaire la société MCMG FAMILY et [R] [U], [X] [E] et [J] [E] à payer à la société CI-IMMO CONSULTING la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Les condamner à titre solidaire aux entiers dépens.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 17 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [R] [U], [X] [E], [J] [E] épouse [U] demandent au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture et de fixer la clôture au jour de l’audience de plaidoirie afin de prendre en compte les pièces communiquées dans le cadre de l’incident le 7 mars 2025, et transmises à nouveau dans le cadre de la procédure au fond le 17 septembre 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, puis avancée au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la révocation de la clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, les parties ont été à même de débattre contradictoirement de l’ensemble des pièces versées avant la clôture d’instruction intervenue le 18 août 2025. Il n’y a donc pas lieu à rabat de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande de résiliation du bail

Il résulte des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’EURL MCMG demande la résiliation du bail au motif que le bailleur a été dans l’incapacité de mettre le local à disposition car il a entamé des travaux de mise aux normes sans permis de construire, ce qui a entraîné l’interruption du chantier.

Les consorts [U] demandent la résiliation du bail au motif que le preneur n’aurait réglé aucun loyer à compter du mois d’octobre 2022 et n’aurait pas versé les sommes dues au titre de la garantie.

En l’espèce, s’agissant des travaux, le contrat de bail du 7 juin 2022 ne précise pas l’engagement du bailleur à effectuer des travaux de mise aux normes. Toutefois, par courrier en date du 4 octobre 2022, la maire de [Localité 7] a informé [R] [U] que la demande de permis de construire déposée le 19 septembre 2022 pour un changement de destination d’une exploitation agricole en commerce et habitation étant toujours en cours d’instruction, elle envisageait de prendre un arrêté interruption de travaux sur l’unité foncière cadastrée section C n° [Cadastre 6] située [Adresse 4], ce qui confirme la réalité des travaux allégués. L’agence CI-IMMO CONSULTING, qui a rédigé le bail, soutient que le bailleur et le preneur « se sont mis d’accord et ont commencé à entreprendre les travaux ensemble » mais qu’aucun état des lieux n’a été réalisé, ni aucune remise des clés puisque l’entrée en jouissance devait se faire à l’issue des travaux. Finalement, par courriel en date du 23 août 2023, M. [U] a informé l’agence CI-IMMO CONSULTING de l’obtention d’un permis de construire et de son intention de reprendre les travaux.

S’agissant du règlement des loyers, il ressort de l’extrait de compte locataire établi par l’agence CI-IMMO CONSULTING le 23 octobre 2023 que le preneur s’est vu accorder des remises de loyer pour les mois de juin à septembre 2022, a réglé les frais d’acte à hauteur de 1 656€ le 21 juin 2022, mais s’est abstenu de tout paiement de loyer depuis.

Il s’ensuit que, en dépit de la signature d’un bail commercial le 7 juin 2022, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués et le preneur a manqué à son obligation de règlement des loyers. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts partagés du bailleur et du preneur à la date du 1er octobre 2022.

Sur les demandes indemnitaires en résultant

La résiliation du bail étant prononcée aux torts partagés du bailleur et du preneur, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes indemnitaires respectives.

En l’absence de condamnation, les consorts [U] seront déboutés de leurs demandes tendant à être relevés et garantis par la SARL CI-IMMO CONSULTING de toute condamnation.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les consorts [U] ont confié un mandat de gestion à l’agence CI-IMMO CONSULTING le 19 mars 2022, moyennant des honoraires de gestion correspondant à 7% du montant du loyer, qui stipulait notamment que « en cas de défaut de paiement du locataire après mise en demeure et commandement de payer demeurés infructueux, le mandant donne mandat exprès au mandataire, qui l’accept,e de faire engager toutes les procédures en paiement et expulsion avec le concours d’un avocat choisi par le mandataire et dont les honoraires auront été préalablement acceptés par le mandant ».

Toutefois, il ne ressort d’aucune des pièces produites que les consorts [U] aient réclamé à l’agence CI-IMMO CONSULTING des informations sur le paiement des loyers, ni qu’ils aient versé des frais de gestion du bien, et pour cause, l’interruption des travaux engagés ayant empêché le bailleur d’exécuter son obligation de délivrance des lieux loués au preneur.

Dans ces conditions, quand bien même le preneur aurait malgré tout pris possession des lieux, hors la présence de l’agence CI-IMMO CONSULTING, à l’initiative du bailleur, l’agence ne pouvait être tenue d’exiger le paiement des loyers et de mettre en œuvre une procédure d’expulsion, l’inexécution des obligations du bailleur à l’égard du preneur, dont l’agence CI-IMMO CONSULTING était informée, justifiant l’exception d’inexécution du gestionnaire à l’égard du bailleur.

Il s’ensuit que les consorts [U] doivent être déboutés de leur demande de condamnation de l’agence CI-IMMO CONSULTING pour carence dans son mandat de gestion.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, l’équité commande de laisser les dépens à la charge de chacune des parties et de les débouter de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;

PRONONCE la résiliation judiciaire aux torts partagés du bailleur et du preneur du bail commercial signé le 7 juin 2022 par [R] [U], [X] [E], et [J] [E] épouse [U], d’une part, et l’EURL MCMG FAMILY, d’autre part, à compter du 1er octobre 2022 ;

DEBOUTE l’EURL MCMG FAMILY de ses demandes de condamnation de [R] [U], [X] [E], et [J] [E] épouse [U] à réparer son préjudice matériel et son préjudice moral ;

DEBOUTE [R] [U], [X] [E], et [J] [E] épouse [U] de leurs demandes tendant à condamner l’EURL MCMG FAMILY à leur payer une somme au titre des loyers impayés, du dépôt de garantie et des frais d’acte ;

DEBOUTE [R] [U], [X] [E], et [J] [E] épouse [U] de leurs demandes tendant à être relevés et garantis de toute condamnation par la SARL CI-IMMO CONSULTING ;

DEBOUTE [R] [U], [X] [E], et [J] [E] épouse [U] de leurs demandes de condamnation de la SARL CI-IMMO CONSULTING pour carence au titre de son mandat de gestion ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties ;

DEBOUTE l’EURL MCMG FAMILY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [R] [U], [X] [E], et [J] [E] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL CI-IMMO CONSULTING de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE