TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 4]

N° RG 25/01076 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FS7I

Minute :

JUGEMENT

DU 02 JUILLET 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[P] [H]

Copies certifiées conformes

— M^e DAVID

— M. [H]

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [H]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2014, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [P] [H] et Madame [M] [W] épouse [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 540,29 €, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4.7.2 que le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du Tribunal en vue d’une résiliation judiciaire du bail.

Le règlement intérieur signé le 12 juillet 2024 par les locataires rappelle dans son article 4 l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Suite à la séparation du couple, par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [P] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 474,14 €, provision sur charges incluse.

Le règlement intérieur signé le 27 janvier 2022 par Monsieur [P] [H] rappelle dans son article 4 l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2023, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [P] [H] un garage situé [Adresse 2] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 53,83 €, provision sur charges incluse.

Le 18 janvier 2024, Monsieur [P] [H] a donné congé du logement sis [Adresse 8], à [Localité 12]. Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 4 juin 2024, Madame [M] [W] ayant également quitté les lieux.

Par jugement correctionnel en date du 13 novembre 2024, Monsieur [P] [H] a été condamné pour avoir à [Localité 11] :

— le 14 juillet 2023 volontairement dégradé le véhicule de Monsieur [T], notamment en brisant ses vitres et en crevant ses pneus,

— le 14 juillet 2023 frauduleusement soustrait différents biens appartenant à Monsieur [T] avec cette circonstance que les faits ont été commis en pénétrant par effraction dans un local d’habitation, en l’espèce par le bris de la porte d’entrée de l’appartement pour y pénétrer et en réunion,

— le 29 septembre 2024, par l’effet d’une substance explosive, d’un incendie ou de tout autre moyen de nature à créer un danger pour les personnes, volontairement dégradé ou détériore la porte d’entrée de l’appartement de Monsieur [T].

Sur l’action civile, le tribunal correctionnel a déclaré recevable la constitution de partie civile de l’OPH SILENE, Monsieur [T] étant locataire d’un de leurs logements, et a ordonné le renvoi de l’affaire sur intérêts civils.

Par arrêt correctionnel en date du 17 mars 2025, la 10ème chambre des appels correctionnels de la Cour d’Appel de Rennes a confirmé le jugement entrepris sur la culpabilité, la peine principale et sur l’action civile. L’arrêt retient notamment la commission par Monsieur [P] [H] de trois délits à plusieurs mois d’intervalle, au préjudice de la même victime dont la gravité est allée crescendo jusqu’à l’incendie de son appartement, mettant en cause gravement la sécurité de tous les habitants de l’immeuble, en plein nuit.

Pour l’audience sur intérêts civils du 24 avril 2025, l’OPH SILENE a chiffré ses préjudices et sollicité la somme de 16.512,59 € au titre de son préjudice matériel et la somme de 1.000 € au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale. Le préjudice matériel est ainsi détaillé : 2.608,30 € pour le remplacement de la porte d’entrée du logement, 2.920,50 € pour la décontamination et le nettoyage du hall d’entrée jusqu’au 2ème étage de l’immeuble, 10.595,10 € pour les travaux de rénovation et de peinture et 388,69 € pour la location d’un porte provisoire.

Par acte d’huissier du 16 avril 2025, l’OPH SILENE a fait citer Monsieur [P] [H], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de de [Localité 13], au visa de l’article 1729 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l’inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ;

— l’expulsion de Monsieur [P] [H] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [P] [H] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ;

—  1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les entiers dépens.

A l’audience du 7 mai 2025, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il a rappelé que Monsieur [P] [H] avait semé la terreur dans son ancien quartier et fini par mettre le feu à un logement, de nuit, et qu’il était heureux qu’il n’y ait eu que des dégâts matériels. Il a insisté sur le climat de stress et d’insécurité généré par les agissements de Monsieur [P] [H], des témoins ayant du être autorisés à témoigner de façon anonyme par crainte des représailles et l’extrême gravité des faits. Il a conclu en conséquence à des troubles anormaux du voisinage justifiant une résiliation du bail du logement sis à [Localité 13], Monsieur [P] [H] ne pouvant continuer à bénéficier d’un logement social par l’OPH SILENE dans ces conditions.

Monsieur [P] [H], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 27 janvier 2022, le règlement intérieur annexé au contrat de location, le jugement correctionnel du 13 novembre 2024, l’arrêt correctionnel du 17 mars 2025 et ses conclusions pour l’audience sur intérêts civils du 24 avril 2025.

Les différentes pièces versées aux débats attestent de comportements totalement inappropriés et délictueux de Monsieur [P] [H] et ce sur plusieurs mois. Ces comportements ont généré de nombreuses nuisances pour les autres locataires et ont contribué à les faire vivre dans un climat de grande insécurité. Le fait pour Monsieur [P] [H] de mettre le feu le 29 septembre 2024 à la porte d’entrée d’un logement au sein d’un ensemble immobilier géré par l’OPH SILENE a mis en danger l’ensemble des locataires et a occasionné d’importantes dégradations sur l’ensemble immobilier, générant des désordres supplémentaires pendant plusieurs mois, le temps de la remise en état des locaux.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [P] [H] a, de part ses agissements, causé un trouble extrêmement grave aux conditions d’hébergement des locataires de l’ensemble immobilier concerné, mais également au bailleur et à la société dans son ensemble.

Au regard de la gravité des manquements évoqués, seul le départ de Monsieur [P] [H] permettra de répondre au besoin de sécurité et de tranquillité des autres locataires de l’OPH SILENE et de garantir le respect par les locataires de leurs obligations vis-à-vis de leur bailleur ainsi que le respect des lieux loués dans l’intérêt commun.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations du locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Monsieur [P] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancienne locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, cette dernière devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation des baux conclus le 27 janvier 2022 et le 20 septembre 2023 entre l’OPH SILENE et Monsieur [P] [H] relatifs à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], à [Localité 14] ainsi qu’au garage situé [Adresse 2] à [Localité 14], ce aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 10] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer à l’OPH SILENE la somme de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 2 JUILLET 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON