COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00323 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PO7D

du 29 Novembre 2024

N° de minute

affaire : S.A.R.L. RMB

c/ S.A.S.U. IMMOGROUP HOLDING

Grosse délivrée

à M^e CHOUMAN

Expédition délivrée

à Me [N]

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt neuf Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 05 Février 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.R.L. RMB

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S.U. IMMOGROUP HOLDING

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 24 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 Novembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail commercial, Madame [V] [F] a donné à bail à la SARL RMB des locaux commerciaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros, outre les charges, à compter du 1er janvier 2020 pendant une durée de neuf ans.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2023, la SARL RMB a donné suivant bail commercial dérogatoire à la SASU IMMOGROUP HOLDING des locaux commerciaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros payables mensuellement à hauteur de 1500 euros, outre les charges.

Le 14 août 2023, la SARL RMB a fait délivrer à la SASU IMMOGROUP HOLDING un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la SARL RMB a fait assigner la SASU IMMOGROUP HOLDING devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières écritures reprises à l’audience du 24 octobre 2024, la SARL RMB représentée par son conseil demande de voir :

constater à titre principal,la résiliation de plein droit du bail commercialla condamner au paiement d’une provision de 26 795 euros à valoir sur l’arriéré locatif dû sur la période de juin 2023 à octobre 2024,la condamner au paiement d’une provision de 1500 euros par mois outre les charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, jusqu’à la complète libération des lieux,la condamner au paiement d’une provision de 3000 euros sur les dommages et intérêts pour inexécution,le condamner au paiement de la somme de 2400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation interpellative,débouter la SASU IMMOGROUP HOLDING de ses demandes.

Elle expose que la SASU IMMOGROUP HOLDING est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer, qui est demeuré infructueux, que la locataire est défaillante dans le paiement de son loyer et qu’elle est redevable à ce jour d’un arriéré locatif de 27 795 euros de sorte que la résiliation du bail devra être constatée. Elle ajoute que cette dernière n’a jamais respecté ses obligations contractuelles, qu’elle ne règle pas son loyer ainsi que ses charges depuis le mois de juin 2023, que l’exception d’inexécution invoquée par cette dernière est infondée car elle n’a jamais été informée de la prétendue non-conformité des locaux, aucun courrier ou e-mail ne lui ayant été adressé. En outre, elle fait valoir que l’exception d’inexécution doit être proportionnée, que le prétendu trouble de jouissance liée au dysfonctionnement du tableau électrique ne peut justifier le non paiement des loyers car cela est totalement démesuré et que s’agissant de l’absence d’autorisation de sous-louer donnée par la propriétaire, le moyen soulevé est inopérant car elle ne peut pas se prévaloir d’un contrat dont elle est tiers tout en faisant valoir que Madame [F] lui a donné cette autorisation de sous-louer le local. Elle ajoute que la demande de dommages intérêts de la société défenderesse est infondée, que le bail conclu étant un bail dérogatoire d’une durée de trois ans elle n’a pas droit au renouvellement et qu’elle ne peut subir de préjudice à ce titre.

Elle expose enfin que la demande de cession du droit au bail formé par la société défenderesse est illégitime, qu’elle se maintient dans le local depuis le 1er mai 2023 sans payer un seul loyer et qu’elle fait preuve de mauvaise foi en alléguant qu’elle est redevable d’un loyer plus élevé alors que cette différence de loyer est justifiée par les travaux qu’elle a effectués et que seule Madame [F] en sa qualité de propriétaire pourrait s’y opposer. Elle ajoute subir un préjudice lié au comportement négligeant et à la mauvaise foi de la société défenderesse qui ne lui a jamais réglé un seul loyer.

La SASU IMMOGROUP HOLDING représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées ou reprises à l’audience :

— à titre liminaire, de constater le défaut de pouvoir du juge des référés en raison de contestations sérieuses et renvoyer la société demanderesse à mieux se pourvoir,

— dire qu’elle était fondée à suspendre toute exécution de ses obligations contractuelles en application de l’article 1219 du Code civil en raison des fautes commises par la société demanderesse,

— condamner la société RMB à lui payer la somme de 25 500 euros au titre du préjudice subi,

— enjoindre à la société demanderesse d’avoir à lui consentir une cession de son droit au bail s’agissant des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— dire que cette cession de droit au bail sera valorisée à la somme totale des loyers versés jusqu’alors par elle, laquelle devra se charger des frais de cession afférents,

— à titre subsidiaire ordonner la compensation entre la créance invoquée par la société RMB au titre de l’arriéré des loyers et celle invoquée par elle à titre de dommages-intérêts et ordonner à la société IMMOGROU de verser les arriérés de loyers sur le compte CARPA de Me [G] [N],

— en tout état de cause suspendre les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial dans l’attente de la production des éléments sollicités et de la réparation des désordres électriques

— débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société rénovation marchand de biens à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Elle expose que par plusieurs contrats de baux commerciaux dérogatoires, la société demanderesse lui a sous-loué les locaux qu’elle loue dans le cadre d’un bail commercial à Madame [F], et que dès le début, elle a constaté des dysfonctionnements sur le tableau électrique. Elle précise subir un préjudice de jouissance, en avoir informé la bailleresse en vain puis avoir réclamé sans succès la communication de l’autorisation de la propriétaire permettant à la société RMB de lui sous-louer des lieux. Elle soutient que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes, être bien fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution fondée sur la non-conformité des lieux et l’absence de justification de l’autorisation donnée par la propriétaire ou locataire de sous-louer les locaux. Elle soutient que la bailleresse a procédé à la division du local en plusieurs lots sans aucune autorisation et sans effectuer les modifications s’agissant des systèmes électriques permettant de différencier la consommation entre les différents lots, qu’elle a réglé des factures incombant au locataire du troisième local Madame [C], qu’aucun travaux de mise en conformité n’a été entrepris et qu’elle n’a pu jouir paisiblement des locaux.

Elle ajoute que la société RMB n’a pas justifié de l’autorisation donnée par Madame [F], portant sur la sous-location des locaux en dépit de ses demandes ce qui explique son refus d’exécuter son obligation de paiement des loyers, qu’une sommation interpellative a été faite à la propriétaire, qu’elle a indiqué ne pas se souvenir avoir donné son autorisation et que la SARL RMB a en conséquence manqué à ses obligations. Elle soutient être bien fondée à invoquer le manquement contractuel de cette dernière dans la mesure où il lui cause un dommage car elle ne peut jouir paisiblement des lieux et que la SARL RMB produit dans le cadre de cette instance une attestation douteuse de Madame [F]. Elle fait valoir être bien fondée à solliciter des dommages-intérêts car nonobstant le caractère dérogatoire du bail, elle a droit au renouvellement et qu’elle a été exposée à un risque d’éviction et à une insécurité juridique résultant du risque de voir le contrat principal résilié. Elle ajoute que la cession du droit au bail devra être ordonnée à son profit car la SARL RMB a mis en péril son maintien dans les locaux et que les demandes formées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 12 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la SARL RMB verse aux débats les contrats de baux conclus et notamment le dernier contrat de bail commercial dérogatoire du 1er mai 2023, liant les parties d’une durée de trois ans, prévoyant qu’elles entendent déroger aux dispositions des articles 145-1 du code de commerce et que le locataire ne pourra pas se prévaloir du statut des baux commerciaux et bénéficier du droit au renouvellement. Il est cependant prévu en application de l’alinéa 2 de l’article 145-5 du code de commerce que si à l’expiration de la durée du présent bail au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le locataire est laissé en possession, il s’opérera un nouveau bail dont l’effet sera réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. Il est ainsi précisé que le présent bail est soumis aux stipulations prévues et aux dispositions du code civil.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SARL RMB par acte de commissaire de justice le 14 août 2023, à la SASU IMMOGROUP HOLDING, visant une clause résolutoire, portant sur la somme de 4500 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse.

Toutefois, force est de relever que le contrat de bail versé ne comprend pas de clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

D’ailleurs, la société demanderesse sollicite du juge des référés qu’il constate la résiliation du bail pour inexécution par la locataire de ses obligations sans faire référence à une clause résolutoire prévue au bail.

Dès lors, une contestation sérieuse existe s’agissant de la demande de résiliation du bail, puisque le contrat ne contient pas de clause résolutoire, le juge des référés ayant seulement le pouvoir de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire mais pas celui de prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations, qui relève du juge du fond.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat n’étant pas réunies, il convient en conséquence de rejeter la demande de constatation de la résiliation du bail et la demande subséquente de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il ressort du décompte, que la SASU IMMOGROUP HOLDING est redevable de la somme de 26 795 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, pour la période de juin 2023 à octobre 2024.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

La SASU IMMOGROUP se prévaut d’une exception d’inexécution pour justifier du non-paiement de son loyer depuis le mois de juin 2023 fondée sur la non-conformité des locaux et l’absence d’autorisation de sous-location donnée par le propriétaire des locaux à la SARL RMB.

S’agissant en premier lieu du défaut de conformité des locaux lié à un dysfonctionnement du tableau électrique, force est de relever que la société défenderesse verse pour unique pièce un constat en date du 6 septembre 2023 réalisé par un commissaire de justice mentionnant un dysfonctionnement de l’installation électrique au niveau des spots, la présence d’un tableau de répartition électrique avec huit disjoncteurs et qu’après avoir fait disjoncter les différentiels, les spots encastrés restent tous allumés.

Toutefois, ainsi que l’indique la société demanderesse, la SASU IMMOGROUP ne justifie par aucune pièce lui avoir adressé un courrier afin de l’informer de l’existence d’un dysfonctionnement affectant le tableau électrique des locaux ni l’avoir mis en demeure de procéder aux travaux nécessaires.

Dès lors, la contestation soulevée à ce titre n’est pas sérieuse, étant de surcroît relevé que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer que lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance et qu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués et de les exploiter conformément à la destination du bail, ce qui en l’espèce n’est aucunement justifié.

En outre, s’agissant du second motif allégué tiré de l’absence de justification de l’autorisation de sous-location donnée par Madame [F], propriétaire des locaux commerciaux à la SARL RMB, la société defenderesse verse une sommation interpellative du 8 avril 2024 adressée à Madame [F] dans laquelle cette dernière expose que le bail comprend bien l’autorisation de sous-louer mais qu’elle ne se souvient pas avoir donné son autorisation.

Toutefois, force est de relever que la SARL RMB produit une attestation de la société CL IMMO GESTION du 4 avril 2020, établissant que cette dernière lui a donné l’autorisation de sous-louer des locaux outre une attestation signée par Mme [F] le confirmant.

Par ailleurs, il ressort de la sommation interpellative du 23 avril 2024 délivrée à la demande de la SARL RMB à Mme [F] que cette dernière a clairement indiqué qu’elle avait donné son autorisation à la sous-location des locaux ainsi qu’au découpage qui a été fait dans les lieux par cette dernière.

Enfin, il doit être relevé que l’absence de justification d’une telle autorisation ne constitue pas un motif légitime dispensant la locataire du paiement de son loyer, dans la mesure où elle ne démontre pas avoir été empêchée d’utiliser les locaux et d’y exercer son activité, le risque allégué d’être évincée brutalement n’étant pas caractérisé.

Dès lors, le second moyen soulevé par la SASU IMMOGROUP HOLDING pour justifier du non-paiement des loyers est inopérant dans la mesure où la SARL RMB a été autorisée à lui sous-louer les locaux commerciaux ainsi qu’elle en justifie.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, la SASU IMMOGROUP HOLDING qui est bien redevable de l’arriéré locatif réclamé par la SARL RMB sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 26 795 euros arrêtée au mois d’octobre 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Eu égard à la défaillance du locataire dans le paiement des loyers, un mois seulement après la conclusion du bail et à défaut de règlements depuis le mois de juin 2023, il convient de condamner la SASU IMMOGROUP HOLDING, qui fait preuve de résistance abusive, les motifs allégués par cette dernière pour justifier du non paiement des loyers étant infondés, à payer à la SARL RMB la somme provisionnelle de 1500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes reconventionnelles de la société IMMOGROUP HOLDING :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande provisionnelle et de compensation :

Bien que la société défenderesse sollicite la condamnation de la SARL RMB à lui payer la somme provisionnelle de 25 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi, force est de relever que sa demande se heurte à des contestations sérieuses au vu des éléments susvisés, dans la mesure où elle ne démontre pas avoir alerté la bailleresse des désordres affectant le tableau électrique étant de surcroît relevé qu’elle ne d’exercer son activité. En outre ainsi qu’indiqué précédemment la SARL RMB justifie bien avoir l’autorisation de la propriétaire de sous-louer les locaux, de sorte que le moyen soulevé à ce titre est inopérant.

En conséquence, sa demande sera rejetée à l’instar de la demande de compensation.

Sur la demande de cession du droit au bail :

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en sa clause V, que la SARL RMB confirme expressément être titulaire du droit de donner à bail du local, qu’elle devra en justifier auprès du locataire et que dans l’hypothèse où elle ne serait pas titulaire de ce droit et dans l’hypothèse plus générale ou le locataire découvrirait un comportement ou un agissements de son bailleur qui mettrait en péril son maintien dans les locaux, celui-ci serait en droit de dénoncer le contrat et la SARL RMB aurait l’obligation dans un délai de 30 jours de consentir à la cession de son droit au bail au bénéfice de la société locataire.

Force est de considérer au vu des éléments susvisés, que la demande de la SASU IMMOGROUP HOLDING visant à enjoindre à la SARL RMB de lui consentir une cession de son droit au bail, se heurte à des contestations et n’est pas fondée, puisque cette dernière justifie de son droit de sous-louer les locaux au vu de l’autorisation qui lui a été consentie par la propriétaire, Madame [F].

La demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SARL RMB la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU IMMOGROUP HOLDING qui succombe sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

Le surplus des demandes qui n’est pas fondé sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS la demande de constat de la résiliation du bail du 1er mai 2023 liant la SARL RMB et la SASU IMMOGROUP HOLDING portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 3] et la demande subséquente en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la SASU IMMOGROUP HOLDING à payer à la SARL RMB à titre provisionnel, la somme de 26 795 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNONS la SASU IMMOGROUP HOLDING à payer à la SARL RMB à titre provisionnel, la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SASU IMMOGROUP HOLDING à payer à la SARL RMB la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de la SASU IMMOGROUP HOLDING ;

CONDAMNONS la SASU IMMOGROUP HOLDING aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 14 août 2023 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES