TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 09/01/2026

à : Maitre Victor BILLEBAULT

Copie exécutoire délivrée

le : 09/01/2026

à : Maitre Philippe DE LA GATINAIS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07779

N° Portalis 352J-W-B7J-DAWVR

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 janvier 2026

DEMANDERESSES

La S.A.S.U. CT CONSULTING, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Madame [I] [D], demeurant [Adresse 2]

représentées par Maitre Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1209

DÉFENDERESSES

La S.A.S. GESTION IMMOBILIERE MARTIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

La S.C.I. CRONSTADT – MORILLONS, représentée par son mandataire immobilier, chez qui elle a fait élection de domicile, la Société GESTION IMMOBILIERE MARTIN, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maitre Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWVR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2015, la SCI CRONSTADT- MORILLONS, ayant donné mandat à GESTION IMMOBILIERE MARTIN (GESTIMA) a donné à bail à Mme [I] [D] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 3] où la locataire a domicilié sa société CT CONSULTING.

Par acte d’huissier en date des 7 et 14 août 2025, Mme [I] [D] et CT CONSULTING ont fait assigner en référé, au visa des articles 1231-1, 1719 et 1720 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, la SCI CRONSTADT- MORILLONS, et la société GESTIMA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS,

Dans ses conclusions récapitulatives, elle demande de :

— débouter la SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA de leur demande d’irrecevabilité,

— condamner solidairement sous astreinte de 500 € par jour de retard la SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA aux travaux de réfection de la salle de bains, cuisine, intérieur du mur du placard et de la porte de séjour du logement de Mme [D]

— ordonner la consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation jusqu’à réfection de la salle de bains, cuisine, et de la porte de séjour du logement,

— condamner à titre provisionnel solidairement SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA au paiement de la somme de 25.000 euros à Mme [I] [D].

— condamner à titre provisionnel solidairement SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA au paiement de la somme de 25.000 euros à CT CONSULTING.

— Débouter SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA de leurs demandes,

— condamner à titre provisionnel solidairement SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA au paiement de la somme de 5.000 euros à Mme [I] [D] et CT CONSULTING sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [I] [D] indique subir d’importantes nuisances dans son appartement depuis des années : des infiltrations dans la salle de bains de bains, dues à un dégât des eaux depuis l’étage supérieur, jamais réparé, bien loin d’une condensation qui serait due à l’obstruction des bouches d’aération ; l’état des lieux ne démontrant nullement que la VMC fonctionne depuis le début et les aérations n’ayant été obstruées par la locataire que durant le confinement. Elle précise que son assurance a relevé un défaut d’exécution du faïençage de départ et nie toute obligation de contradictoire pour l’expertise du bailleur, les constats d’huissier de son initiative et l’enquête du STH, tous constatant les désordres subis par la salle de bains, mais aussi par la peinture du panneau extérieur de la porte d’accès à la pièce principale. Elle précise que ses voisins se sont vus rénover leurs salles de bains.

Elle évoque ses infections respiratoires du fait des moisissures, poussières et nuisibles émanant des murs de la salle de bains, pour lequel elle a été placée sous antibiotiques à plusieurs reprises outre des appels au SAMU en pleine nuit et la consultation d’une kyrielle de médecins depuis 2018.

Elle estime la responsabilité personnelle de GESTIMA engagée pour son incurie de gestion à ces différents titres confinant à la non-assistance à personne en danger, outre ses courriers insultants générateurs de stress, et pointe l’inexécution de son obligation de donner à jouissance paisible par le bailleur, qui a manqué à ses réparations au titre de la vétusté et de l’entretien des équipements dont il répond, les deux ayant fait preuve d’une résistance abusive.

Elle chiffre à 5000 € par année de souffrance, tant pour elle que pour sa SASU, son préjudice de jouissance correspondant à 40% du montant des loyers et charges. Elle rend également les défendeurs responsables de la perte du chiffre d’affaires de CT CONSULTING par suite de la diminution de santé de sa présidente assimilée salariée, suite à laquelle elle a été contrainte de réclamer le RSA.

Elle rappelle que l’article L 123-11-11 du code de commerce lui permet d’installer le siège de sa SASU à son domicile, ce dont elle avait demandé l’autorisation à GESTIMA et ce pour quoi GMF n’a cessé de lui délivrer des attestations d’assurance.

Dans leurs conclusions en défense n° 2, la SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA demandent :

In limine litis,

— l’irrecevabilité des demandes de Mme [I] [D] et CT CONSULTING,

— l’irrecevabilité de la demande au titre du préjudice de santé et moral formulée par Mme [I] [D] et CT CONSULTING,

— la mise hors de cause de GESTIMA,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [I] [D] et CT CONSULTING, et se déclarer incompétent en les renvoyant à mieux se pourvoir au fond,

Subsidiairement,

— débouter Mme [I] [D] et CT CONSULTING de leurs demandes au vu des contestations sérieuses,

Reconventionnellement,

— enjoindre à CT CONSULTING de procéder au transfert de son siège social,

— condamner solidairement Mme [I] [D] et CT CONSULTING à payer la somme de provisionnelle de 5000 euros à la SCI CRONSTADT- MORILLONS pour procédure abusive,

— condamner solidairement Mme [I] [D] et CT CONSULTING à payer la somme de provisionnelle de 5000 euros à GESTIMA pour procédure abusive,

Très subsidiairement,

— ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties

— condamner solidairement Mme [I] [D] et CT CONSULTING à payer la somme de de 3000 euros à la SCI CRONSTADT- MORILLONS au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens

— condamner solidairement Mme [I] [D] et CT CONSULTING à payer la somme de de 3000 euros à GESTIMA au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

La société GESTIMA, qui se contente d’assurer la gestion du bien loué, se dit étrangère aux demandes de Mme [D], n’étant pas partie au contrat de bail et aucune faute n’étant invoquée ou caractérisée à son encontre.

Les défendeurs évoquent une modification fallacieuse du constat amiable de dégât des eaux produit aux débats par Mme [D], comportant, au regard de l’original retourné le 10/07/2020 par GESTIMA, des croix rajoutées par la demanderesse.

Ils précisent que la demande formulée au titre du préjudice moral l’est déjà dans le cadre de la procédure pendante devant la CA de [Localité 4] à l’encontre des mêmes défendeurs, et pour cette raison irrecevable.

la SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA se prévalent de contestations sérieuses, empêchant le juge des référés, le plombier intervenu dans l’appartement litigieux en 2020 n’ayant pas constaté les traces d’un dégât des eaux mais , à l’origine des écaillements de peinture, un colmatage des grilles d’aération par Mme [D] pour ne plus entendre les bruits comportementaux des voisins, pas plus que l’expert assurantiel de la GMF n’a conclu , pourtant non contradictoirement, à des infiltrations, à l’instar aussi de l’inspecteur de la salubrité actionnée par la locataire voire du commissaire de justice le 21/10/2025.

Les défenderesses renvoient les problèmes de santé de la locataire à son tabagisme passif.

Elles estiment que le trouble de jouissance allégué n’est pas démontré comme étant manifestement illicite, aucune injonction n’ayant été menée par le STH de la Ville de [Localité 4] sur la base du rapport de l’inspecteur concluant à une nécessité d’embellissement.

Ils relèvent que doivent être rejetées les demandes indemnitaires, infondées tant en principe qu’en quantum, la causalité entre le chiffre d’affaire en berne de CT CONSULTING et un manquement du bailleur, tout comme entre les problèmes de santé de Mme [D] et la peinture écaillée de la salle de bains, dont la locataire est seule responsable, étant également à prouver.

Les défenderesses renvoient CT CONSULTING à l’article L 123-11 du code de commerce lequel cloisonne dans le temps la domiciliation privée du siège d’une personne morale si le bailleur n’en a été avisé, ce qui n’est pas le cas d’un courrier autorisant à rajouter le nom de la SASU sur la boite aux lettres.

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWVR

Elles dénoncent l’abus d’une action en justice ne visant qu’à assouvir la névrose d’une locataire harcelant régulièrement le gestionnaire.

la SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA rappellent que la locataire est redevable de la somme de 4052,78 euros au titre de son arriéré locatif, sans préjudice d’une compensation éventuelle avec une créance réciproque.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 3 décembre 2025.

Mme [I] [D] et CT CONSULTING d’une part et la SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA d’autre par se sont référés à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe puis prorogée au 09 janvier 2026,

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur les demandes d’irrecevabilité

Sur l’intérêt à agir contre la société GESTIMA

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La société GESTIMA, qui se contente d’assurer la gestion du bien loué, se dit étrangère aux demandes de Mme [D], n’étant pas partie au contrat de bail et aucune faute n’étant invoquée ou caractérisée à son encontre.

Toutefois la demande de Mme [D] est dirigée contre la société GESTIMA dans le but d’engager sa responsabilité personnelle pour une éventuelle faute en sa qualité de gestionnaire de l’appartement litigieux (manque de diligence, « acharnement obstiné et déraisonné ») et non pour son intercession dans le contrat de bail entre la locataire et la SCI CRONSTADT.

Elle a donc un intérêt légitime à agir contre GESTIMA, sans préjudice de l’examen de la caractérisation des fautes rapportées.

L’exception d’irrecevabilité sera donc rejetée.

Sur l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation irrecevable comme pendante devant la Cour d’appel

Les demandeurs précisent que la demande formulée contre elles par Mme [D] au titre du préjudice moral l’est déjà dans le cadre de la procédure pendante devant la CA de [Localité 4] à l’encontre du même défendeur.

Il ressort en effet de la comparaison entre les écritures de Mme [D] en date du 17/08/2025 contre la SCI CRONSTADT à l’attention de la cour d’appel (pièce 46 def p.27-28) et celles dirigées contre GESTIMA et la SCI CRONSTADT au titre de la présente procédure une identité de demande et de moyens de fait et de moyens de droit ainsi qu’une identité partielle de parties et, ce que la différence de quantum (15000 en cour d’appel et 25000 devant le juge des référés) ne dissimule pas.

La demande de Mme [D] à ce titre sera donc déclarée irrecevable en ce qui concerne la demande émise par elle contre la SCI CRONSTADT au titre du préjudice moral.

II. Sur la compétence du juge des référés

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.».

L’article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l’un et celle de l’autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l’une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

La contestation sérieuse n’interdit au juge des référés de prescrire une mesure que lorsque cette prescription implique le règlement par ses soins de la contestation ; le juge se devant de vérifier le sérieux de la contestation.

En l’espèce, Mme [D] demande la condamnation solidaire sous astreinte de la SCI CRONSTADT- MORILLONS et de la société GESTIMA aux travaux de réfection de la salle de bains, cuisine, intérieur du mur du placard et porte de séjour de son logement, ce qui implique de vérifier le bien fondé de la nécessité de ces travaux et, pour faire droit à la demande de consignation des loyers, d’apprécier la proportionnalité du manquement du bailleur par rapport à la substance de la chose malgré tout fournie et louée.

la SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA renvoient Mme [D] à sa propre responsabilité d’avoir provoqué de la condensation d’humidité par colmatage des bouches d’aération, alors que cette dernière invoque , soit une malfaçon de la peinture d’origine posée avant son emménagement, soit des infiltrations issus de plusieurs dégâts des eaux auxquels il n’aurait jamais été remédié par les défendeurs.

Décision du 09 janvier 2026

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Or il ressort des pièces fournies :

— Un pv de commissaire de justice du 17 juin 2025 qui relate de « forts écaillages de peinture » notamment au plafond de la salle de bains et en partie haute des murs.

— Un pv de commissaire de justice du 21/10/2025 qui constate une fois la peinture enlevée « des traces d’infiltrations d’eau jaunâtre » et un fonctionnement de la ventilation, sans toutefois constater des moisissure et des taches brunâtres,

— Une attestation d’entreprise BATIVINH du 23/07/2025 indiquant que les écaillements ne sont pas dus à un problème de condensation, mais plutôt » d’une infiltration d’eau ou d’un défaut de peinture ».

— Un constat amiable de dégât des eaux du 28 mai 2020 (qui serait à l’origine des problèmes) dont certains aspects sont contestés, du fait de surcharges de la main de Mme [D],

— des mails de l’inspecteur de la salubrité actionnée par la locataire déclarant de façon lapidaire, pour ne pas dire expéditive, (et en jugeant sur photos) que le claquement des peintures « ne relève pas de l’insalubrité » (ce qui ne présume en rien de l’origine des écaillements mais interroge sur l’obligation du bailleur) et le répétant le 28 01 25 (« les photos fournisses (sic) ne présentes (sic) pas des signes d’infiltration d’eau, uniquement d’embellissement de peinture »).

Mme [D] elle même ne se positionne pas clairement sur le point de savoir si l’écaillement provient d’ une malfaçon de la peinture préalablement à son emménagement (ce que l’état des lieux ne confirme pas), soit d’ infiltrations issus de dégât des eaux.

Il ressort donc globalement une contestation sèrieuse au manquement allégué du bailleur à son obligation de faire jouir le bailleur de la chose louée, et plus encore à la façon dont GESTIMA serait impliquée dans ce manquement et partant à une condamnation à mener les travaux sous astreinte.

En outre, l’implication solidaire de la société GESTIMA dans cette demande rend indispensable d’apprécier l’existence d’un trouble de jouissance si manifestement illicite que la faute, le dommage et le lien de causalité s’imposeraient avec la force de l’évidence, ce qui n’est pas le cas ici où il convient de la faire jaillir d’un entremêlement d’une chronologie de carences et de désordres manifestes dont l’origine exige un examen de fond.

Enfin le double préjudice allégué de Mme [D] et de CT CONSULTING exige une caractérisation de troubles très différents s’agissant d’une personne physique et d’une personne morale, passant par l’élucidation d’un lien de causalité avec les manquements contractuels du bailleur et la faute délictuelle du gestionnaire, dont il conviendra de constater, aux fins de la solidarité requise, qu’ils ont chacun concouru aux mêmes dommages subis respectivement par Mme [D] et CT CONSULTING.

La mesure de provision supposerait donc préalablement le règlement de la contestation relative aux désordres par le juge, puisque c’est la non-réactivité alléguée aux désordres par les défendeurs qui est , selon la demanderesse, génératrice de son dommage.

Les demandes outrepassent donc les pouvoirs du juge des référés et il sera renvoyé aux juges du fond pour l’ensemble des demandes principales et reconventionnelles, (y compris l’abus d’ester en justice, qui découle du règlement du litige) à l’exception de la demande reconventionnelle relative à la domiciliation de CT CONSULTING.

III. Sur la demande reconventionnelle relative à la domiciliation de CT CONSULTING

Aux termes de l’article L 123-11-1 du code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.

Décision du 09 janvier 2026

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Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l’alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux.

Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d’immatriculation ou de modification d’immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier son intention d’user de la faculté ainsi prévue.

Avant l’expiration de la période mentionnée au deuxième alinéa, la personne doit, sous peine de radiation d’office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation, selon les modalités fixées par décret en Conseil d’Etat.

Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l’immeuble, ni l’application du statut des baux commerciaux.

Il ressort de ce texte une situation de domiciliation permanente et une situation de domiciliation provisoire, lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles restrictives de son installation au domicile de son représentant légal. C’est dans ce dernier cas que ce dernier (i) doit limiter l’installation à domicile de l’entreprise à cinq années ou au terme légal, contractuel ou judiciaire susvisé applicable et (ii) doit, préalablement au dépôt de sa demande d’immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier son intention de domicilier son entreprise.

En l’espèce, le siège social d’une société par actions simplifiée peut être fixé au domicile de son président, représentant légal selon l’article L 227-6 du même code, à savoir Mme [D].

La SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA ne rapportent la preuve d’aucune disposition législatives ou stipulation contractuelle contraire à une durée d‘ installation limitée dans le temps, et notamment une clause du contrat de bail.

Mme [D] a même ajouté aux termes de la loi en déclarant son activité, ainsi qu’il ressort clairement de la pièce 23.

La société CT CONSULTING peut donc élire domiciliation de façon permanente dans le logement de Mme [D].

La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

IV. Sur les mesures accessoires:

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Mme [D] à payer à La SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] et la société CT CONSULTING, partie qui succombe au principal, supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’irrecevabilité sur l’intérêt à agir de Mme [I] [D] et la SASU CT CONSULTING contre la société GESTIMA,

DECLARONS irrecevable la demande émise par Mme [I] [D] et la SASU CT CONSULTING contre la SCI CRONSTADT au titre du préjudice moral,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de Mme [I] [D] et la SASU CT CONSULTING;

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS Mme [I] [D] et la SASU CT CONSULTING, à mieux se pourvoir au fond ;

REJETONS la demande reconventionnelle de La SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA relative à la domiciliation de la SASU CT CONSULTING au domicile de Mme [I] [D],

CONDAMNONS in solidum Mme [I] [D] et la SASU CT CONSULTING à verser à La SCI CRONSTADT- MORILLONS et la société GESTIMA une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [D] et la SASU CT CONSULTING aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés

La Greffière, le Président,

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWVR