TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [A] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05647 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAC2G

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [D] [Z] [T] épouse [L],

[Adresse 1]

représentée par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [A] [E],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05647 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAC2G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2024, Mme [D] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [A] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.415 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5.980 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [A] [E] le 11 mars 2025.

Par assignation du 18 septembre 2025, Mme [D], [Z] [T] épouse [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [A] [E], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  9.157 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 15 septembre 2025 et un renvoi a été ordonné pour régularisation à la Préfecture. À l’audience de renvoi du 26 novembre 2025, Mme [D], [Z] [T] épouse [L], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 novembre 2025, s’élève désormais à 10.465 euros. Mme [D], [Z] [T] épouse [L] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à tout délai et suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [C] [A] [E] expose qu’il souhaite se maintenir dans les lieux où il reçoit son fils mineur une semaine sur deux ; M. [E] est intermittent du spectacle mais a eu une perte importante de salaire ponctuelle dans son métier de réalisateur alors que d’ordinaire ses revenus mensuels peuvent être de 5.000 euros nets ; il a déposé un dossier FSL qui permettra à la bailleresse de percevoir 10.000 euros environ mais il faut que le bailleur signe le maintien dans les lieux ; n’ayant pas cet accord à ce jour, il propose de solder l’arriéré locatif en versant 300 euros par mois en plus du loyer courant.

M. [C] [A] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [A] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre elles un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce, les procédures enregistrées sous les numéros 25/08858 et 25/05647 sont pendantes devant le juge des contentieux de la protection.

Ces deux instances, qui opposent les mêmes parties, portent sur des litiges de même nature, résultant d’une situation juridique identique et soulevant des questions de droit et de fait étroitement liées.

Il existe ainsi entre ces procédures un lien suffisant au sens de l’article 367 du code de procédure civile, de sorte qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire et juger ensemble, afin d’éviter des décisions contradictoires et de garantir une appréciation cohérente du litige.

Il convient, en conséquence, d’ordonner la jonction des procédures précitées.

1.2. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D], [Z] [T] épouse [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.980 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que le dossier de FSL déposé en juillet 2025 est en cours et que les revenus (salaires et CAF) du foyer de M. [C] [A] [E] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [C] [A] [E] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [D], [Z] [T] épouse [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 novembre 2025, M. [C] [A] [E] lui devait la somme de 10.278,01 euros, soustraction faite des frais de procédure de 186,99 euros.

M. [C] [A] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025 sur la somme de 5.980 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3.177 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [A] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1495 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D], [Z] [T] épouse [L] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [A] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [D], [Z] [T] épouse [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 25/08858 et 25/05647,

DIT que l’instance se poursuivra sous le numéro 25/05647,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2024 entre Mme [D] [L], d’une part, et M. [C] [A] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] est résilié depuis le 8 mai 2025,

CONDAMNE M. [C] [A] [E] à payer à Mme [D], [Z] [T] épouse [L] la somme de 10.278,01 euros (dix mille deux cent soixante-dix-huit euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025 sur la somme de 5980 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3177 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [C] [A] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [A] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [A] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [A] [E] sera condamné à verser à Mme [D], [Z] [T] épouse [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit à la somme mensuelle de 1.495 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [A] [E] à payer à Mme [D], [Z] [T] épouse [L] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [A] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2025 et celui de l’assignation du 18 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge