TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/893

AFFAIRE : N° RG 25/00449 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YQN

Copie exécutoire à :

Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT

RCS [Localité 8] n°273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Z]

né le 14 Janvier 1981 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors de débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siègeant en qualité de juge rapporteur,

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 1er juin 2015, avec prise d’effet au 02 juin suivant, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé l’OPH HERAULT LOGEMENT), a donné en location à Madame [F] [Z] un bien à usage d’habitation n° 6 de la [Adresse 9] [Localité 12] ([Localité 4] pour un loyer mensuel de 546,94 euros, outre un loyer mensuel de 48 euros pour le garage/terrasse et 47,27 euros de provision sur charges.

Le 02 juin 2015, un état des lieux d’entrée était dressé contradictoirement.

Par ordonnance du 06 décembre 2016, le juge des référés a notamment suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de délai ainsi accordé et dit qu’en cas de non-respect des modalités de règlement le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de la locataire. En raison du non-respect des délais accordés, un commandement de quitter les lieux était délivré à la locataire le 30 septembre 2021.

Le 1er août 2022, Madame [F] [Z] a quitté les lieux.

Le 2 août 2022, un état des lieux a été établi par un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, l’OPH HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

dire et juger que la locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ; condamner Madame [F] [Z] au paiement à l’OPH HERAULT LOGEMENT de la somme de 3421,23 euros au titre des réparations locatives effectuées, de la somme de 1204,57 euros au titre du solde de loyers échus pour les mois de juin 2022 à septembre 2022, de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 05 septembre 2025.

A l’audience, l’OPH HERAULT LOGEMENT représenté par son avocat, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier.

Madame [F] [Z] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 02 juin 2015 et l’état des lieux de sortie du 02 août 2022 que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés.

En effet, l’état des lieux d’entrée fait apparaître un logement dans un état « Neuf ». En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que le bien est rendu avec de nombreuses dégradations.

Il est constaté que :

les fenêtres, les aérations, des portes, les revêtements de sol, des prises et des interrupteurs sont sales, que des plinthes sont poussiéreuses, que des revêtements de murs sont dégradés avec une peinture rouge dans le hall d’entrée, des éclats d’enduit sur le bas des murs, des salissures, qu’il y a de nombreux trous de cheville et de point de mastic, qu’ un pan de mur est peint en gris dans le séjour,dans l’escalier, l’enduit est défraîchi et que deux retours bois ont été décollés par la locataire et posés sur les marches,dans le dégagement à l’étage, il y a un décollement de l’enduit du plafond, dans le séjour, une douille et des ampoules sont manquantes, qu’un volet roulant ne fonctionne pas et qu’une manivelle de porte fenêtre PVC est cassée,dans la salle d’eau, un point lumineux est sans ampoule, qu’il manque un néon, qu’un flexible de douche est cassé, qu’une porte de douche est entartrée, qu’une porte est déposée, dans la cuisine, l’évier et le robinet sont entartrés, que le meuble évier est dans un état moyen et sale, que la grille de la hotte aspirante est manquante,dans la deuxième salle d’eau, le radiateur est défixé du mur, la bonde du lavabo est absente et la colonne, le flexible de douche et le robinet sont entartrés.

Il est également constaté la présence d’étagères abandonnées par la locataire sans valeur marchande dans le garage et la présence de nombreux effets abandonnés dans le jardinet.

Aussi, l’OPH HERAULT LOGEMENT justifie que les dommages listés ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par la locataire.

Dès lors, en l’absence de cause exonératoire, Madame [F] [Z] doit supporter le coût des réparations.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 3421,23 euros, l’OPH HERAULT LOGEMENT fournit notamment aux débats un chiffrage des dégradations locatives suivant une facture du 29 septembre 2022 de VALNETTE concernant un pack nettoyage de base F4 (forfait 80 m²) plus pièce supplémentaire (12 m²) d’un montant de 1338,92 euros, une facture du 12 septembre 2022 de la SARL RAYSSEGUIER PEINTURES de reprise en peinture de l’appartement n°6 d’un montant de 3020,88 euros, une facture du 29 septembre 2022 de la SARL RAYSSEGUIER PEINTURES de reprise en peinture de l’appartement n°6 d’un montant de 783,20 euros (dégagement), d’une facture du 09 septembre 2022 de CONCEPT GB de remplacement d’applique et de douille d’un montant de 224,04 euros, une facture du 20 septembre 2022 de LE MARCORY CONSTRUCTION « 1-réparation porte bois, 2-réparation meuble évier, 3-remplacement rejet d’eau porte d’entrée larg 93 cm, 4-remplacement manivelle volet roulant PVC, 5-remplacement de moteurs élect filaires de volet roulant sur existant YC bagues, 6- mise en jeu menuiserie, 7- remplacement serrure trois points porte d’entrée métal » d’un montant de 1692,90 euros, une facture du 07 octobre 2022 de PROXISERVE pour un volet mobile de douche et la fixation d’un radiateur d’un montant de 540,84 euros.

L’OPH HERAULT LOGEMENT justifie par la production d’un décompte détaillé que la somme réclamée tient compte des déductions faites des régularisations au départ du locataire et du dépôt de garantie.

Non comparante, Madame [F] [Z] n’apporte pas d’éléments de nature à contester le montant de la dette.

Par conséquent, Madame [F] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 3421,23 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OPH HERAULT LOGEMENT produit un décompte détaillé démontrant que Madame [F] [Z] restait devoir au 12 mai 2025, la somme de totale de 10722,42 euros (dont 3421,23 euros au titre des réparations locatives).

Il sera observé que le bailleur sollicite une somme de 1204,57 euros au titre des loyers échus impayés inférieure à la réalité de la dette locative comme il en justifie.

Madame [F] [Z], n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de la somme réclamée par le bailleur de 1204, 57 euros au titre du solde de loyers échus impayés jusqu’au 1er août 2022.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [Z], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [F] [Z], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’OPH HERAULT LOGEMENT une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 3421,23 euros (trois mille quatre cent vingt un euros et vingt trois centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, 1204,57 euros (mille deux cent quatre euros cinquante sept centimes) au titre du solde de loyers échus impayés jusqu’au 1er août 2022;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 300 euros (trois cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,