REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NCEP

En date du : 15 mai 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

En présence de [I] [Z], attachée de justice et [C] [F], auditrice

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [V], né le 20 Décembre 1948 à [Localité 5] (ALGERIE), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien BAILLET, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [L], né le 01 Juin 1979 à [Localité 8], de nationalité Française, Entrepreneur, demeurant [Adresse 4] [Adresse 7]

défaillant

Grosses délivrées le :

à :

M^e Julien BAILLET – 29

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2012, M. [P] [V] a consenti à M. [S] [L] un bail portant sur un garage situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 1er juin 2014, M. [P] [V] a également consenti à M. [S] [L] un bail portant sur un local de 73,80 m² non destiné à l’habitation et situé [Adresse 3]

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, M. [P] [V] a fait délivrer un commandement de payer à M. [S] [L], pour une somme de 7.754,94 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges dus en vertu du bail portant sur le garage et arrêté au mois de décembre 2023 et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, M. [P] [V] a fait délivrer un commandement de payer à M. [S] [L], pour une somme de 8.537,56 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges dus en vertu du bail portant sur le local vide de 73,80 m² et arrêté au mois de décembre 2023 et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, M. [P] [V] a fait assigner M. [S] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir notamment constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires qui y seraient insérées, et condamner M. [S] [L] à payer à M. [P] [V] à titre provisionnel une somme de 19.740 euros, soit 10.350 euros pour le bail du 1er juin 2014 et 9.390 euros pour le bail du 1er janvier 2012, au titre du solde des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires contractuels, au 2 avril 2024.

Par ordonnance en date du 9 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande tendant au constat de la résiliation des baux ainsi que sur les demandes subséquentes relatives à l’expulsion sous astreinte des locaux loués et au paiement d’indemnités d’occupation, condamné M. [S] [L] à payer à titre provisionnel à M. [P] [V], la somme de 15.960 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de décembre 2023, et dit que M. [P] [V] pourra conserver le dépôt de garantie afin d’en imputer le montant sur les sommes réclamées à titre provisionnel.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 décembre 2024, M. [P] [V] a fait assigner M. [S] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

Déclarer les demandes de M. [P] [V] recevables et bien fondées ;

Constater que M. [S] [L] n’a pas régularisé les causes des commandements de payer du 4 janvier 2024 dans les délais impartis ;

Constater que les baux intervenus entre M. [P] [V] et M. [S] [L] sont résiliés à compter du 4 février 2024 ;

En conséquence,

Constater que M. [S] [L] occupe sans droit ni titre les locaux objets desdits baux depuis cette date;

Ordonner la libération immédiate des lieux par M. [S] [L] et la remise des clés en tant que de besoin ;

Prononcer, en tant que de besoin l’expulsion de M. [S] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef des deux locaux situés [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique, d’un serrurier ;

Assortir le cas échéant l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision et ce, jusqu’à la complète libération des lieux ;

Se réserver compétence pour la liquidation de cette astreinte ;

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer prévu par le bail, outre charges et indexation telles que prévues au bail ;

Condamner M. [S] [L] à payer à M. [P] [V] :

* la somme de 29 820€, soit 15 630€ pour le bail du 1er juin 2014 et 14 190€ pour le bail du 1er janvier 2012, au titre du solde des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires contractuels, au 2 décembre 2024 (à parfaire),

* 332,50€ au titre des deux commandements de payer,

* le coût de la délivrance de la présente assignation.

Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur pour un montant de 650€ ;

Condamner M. [S] [L] à payer à M. [P] [V] une somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

*

Par ordonnance du 4 février 2025 du juge de la mise en état, la clôture de la procédure a été fixée au 20 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, M. [P] [V] a soutenu ses conclusions telles que présentées dans son assignation, à laquelle il est renvoyé pour l’exposé des moyens.

M. [S] [L], régulièrement assigné à étude, n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement de loyers impayés

Aux termes de l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Il ressort des documents produits par M. [P] [V] que M. [S] [L] a pris à bail par contrat sous seing privé en date du 1er janvier 2012 un garage situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 483€ hors charges. Il a ensuite pris à bail par contrat sous seing privé en date du 1er juin 2014 un local de 73,80 m2 non destiné à l’habitation, comprenant des toilettes et un rideau métallique, situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 650€, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 650€. M. [P] [V] produit un courrier en date du 27 août 2023, notifié en mains propres à son locataire, ainsi qu’en atteste la signature de ce dernier, par lequel il l’informe du montant de sa dette correspondant aux loyers impayés depuis juin 2022. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 septembre 2023, réceptionné le 28 septembre 2023, M. [P] [V] a mis en demeure M. [S] [L] de lui payer la somme de 12 180€ correspondant aux loyers impayés. Par deux actes extrajudiciaires signifiés le 4 et le 14 janvier 2024, M. [P] [V] a fait commandement à M. [S] [L] de payer la somme de 7 754,94€ et la somme de 8 537,56€ au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus. Enfin, dans le cadre de la présente instance, M. [P] [V] produit un décompte des loyers impayés s’agissant du garage (15 630€) et du local de 73,80 m2 (14 190€) arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Faute d’avoir constitué avocat, M. [S] [L], n’a pas été en mesure d’apporter d’éléments explicatifs. Il y a donc lieu de considérer la créance comme certaine et de condamner M. [S] [L] à payer la somme totale de 29 820€ à M. [P] [V] au titre des loyers impayés au 2 décembre 2024.

En outre, M. [P] [V] pourra conserver le dépôt de garantie de 650€ versé dans le cadre du contrat de bail du 1er juin 2014 afin d’en imputer le montant sur les sommes réclamées au titre des loyers impayés.

Sur la résolution des contrats de bail

Il résulte des dispositions de l’article 1224 du code civil que : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1225 du même code dispose que : " La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire."

Aux termes de l’article 1226 du code civil : " Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution."

L’article 1227 du code civil dispose que : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Enfin, l’article 1728 du code civil dispose que : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

En l’espèce, ainsi que l’a relevé le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon dans son ordonnance du 9 juillet 2024, les commandements de payer les loyers signifiés à M. [S] [L] étant tous deux intitulés « Sans clause résolutoire » et ne mentionnant pas la clause résolutoire figurant au contrat de bail, qui n’existe d’ailleurs que dans le contrat signé en 2012 et non dans le contrat signé en 2014, les commandements de payer délivrés le 4 et le 14 janvier 2024 ne respectent pas les dispositions de l’article 1225 du code civil. M. [P] [V] ne peut donc demander au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de règlement des loyers impayés un mois après cette signification.

Toutefois, parmi les principes directeurs du procès, l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions. Bien qu’il ne lui fasse pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes, ce changement de fondement juridique est une faculté pour le juge qui a constaté que le fondement juridique invoqué était erroné.

Ainsi, il y a lieu de rectifier la demande de M. [P] [V] tendant à prononcer l’expulsion de M. [S] [L] et l’obligation de quitter les lieux sous astreinte, en la fondant non pas sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, mais sur la résolution judiciaire des deux contrats de bail litigieux, sur le fondement de l’article 1227 du code civil, d’ailleurs justement visé par les commandements de payer comme par l’assignation.

Or, l’absence de paiement des loyers depuis le mois de décembre 2022 caractérise la violation, par M. [S] [L], de son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus, qui figure à l’article 1728 du code civil.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de prononcer la résolution des deux contrats de bail litigieux à la date du 2 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution des deux contrats de bail

Il découle de la résolution des deux contrats de bail que M. [S] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2024. M. [P] [V] est donc bien fondé à demander son expulsion, selon les modalités précisées au dispositif.

L’occupation des lieux sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer jusqu’à libération des lieux.

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 2 décembre 2024 à un montant équivalent à celui du loyer prévu par le bail, outre charges et indexation telles que prévues aux contrats de bail.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, M. [S] [L] étant la partie perdante, il est condamné à payer à M. [P] [V] une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [L] est également condamné aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer et les frais de signification de l’assignation par commissaire de justice.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [L] à payer la somme de 29 820€ à M. [P] [V] au titre des loyers impayés au 2 décembre 2024 ;

AUTORISE M. [P] [V] à conserver le dépôt de garantie de 650€ et à en imputer le montant sur la somme due au titre des loyers impayés ;

PRONONCE la résolution des deux contrats de bail signés le 1er janvier 2012 et le 1er juin 2014 par M. [P] [V] et M. [S] [L], à la date du 2 décembre 2024 ;

AUTORISE M. [P] [V] à procéder à l’expulsion de M. [S] [L] ou de tous occupants de son chef du garage et du local donnés à bail, à défaut de départ volontaire dans le délai de dix jours à compter de la signification du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant 12 mois ;

CONDAMNE M. [S] [L] à payer à M. [P] [V] une indemnité d’occupation correspondant au loyer contractuel augmenté de l’indexation prévue au bail et des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [S] [L] aux dépens, qui comprennent le coût des deux commandements de payer et les frais de signification de l’assignation par commissaire de justice ;

CONDAMNE M. [S] [L] à payer une somme de 800 euros à M. [P] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE