REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 24/01066 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MMJQ

En date du : 18 décembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

SA BNP PARIBAS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Marion BARRIER, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Véronique BOLLANI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Madame [P] [N] [O], demeurant [Adresse 4]

ET

Madame [D] [E] [O], demeurant [Adresse 3]

ET

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 5]

tous trois représentés par M^e Diane DOURY-FAURIE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Marion BARRIER – 0051

M^e Diane DOURY-FAURIE – 0285

+ CCC Mme [R] [Z] (expert) LS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2003, [C] [O], [D] [E] et [P] [N] (les consorts [O]) ont consenti à BNP PARIBAS, un bail commercial portant sur des locaux de 150 m2 avec une cour de 84,50 m2 situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 23 780€.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2013 pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2012 jusqu’au 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 38 000€ HT HC.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2022, BNP PARIBAS a signifié aux consorts [O] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, à l’exception du loyer qui ferait l’objet d’une négociation ultérieure.

Par courrier recommandé du 29 décembre 2022, BNP PARIBAS a notifié aux consorts [O] un mémoire préalable en sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 27 700€ hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, BNP PARIBAS a fait assigner les consorts [O] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

— à titre principal : fixation du loyer renouvelé à la somme de 27 000 € hors taxes et hors charges ;

— à titre subsidiaire : désignation d’un expert avec pour mission d’évaluer la valeur locative des lieux loués ;

— en tout état de cause :

Condamner solidairement [C] [O], [D] [E] et [P] [N] à rembourser à BNP PARIBAS le différentiel entre les loyers versés depuis le 1er juillet 2022 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation ;

Condamner solidairement [C] [O], [D] [E] et [P] [N] au paiement des intérêts légaux sur les trop-perçus de loyers à compter du 1er juillet 2022, avec capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rappeler que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamner solidairement [C] [O], [D] [E] et [P] [N] aux dépens ainsi qu’au paiement au profit de BNP PARIBAS d’une indemnité de 7 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024. Après cinq renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

BNP PARIBAS, représenté par son conseil, s’est référé à son mémoire introductif.

[C] [O], [D] [E] et [P] [N] étaient représentés par leur conseil mais n’ont pas produit de mémoire.

Lors de l’audience du 16 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article L. 145-36 du code de commerce que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce :

« Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables. »

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que :

«  Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation."

Ainsi que le soutient BNP PARIBAS, le montant du loyer renouvelé des locaux donnés à bail par les consorts [O] doit, s’agissant de bureaux, être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.

Pour demander la fixation du loyer annuel renouvelé à la somme de 27 700€ alors que le montant du loyer annuel exigible s’élève à la somme de 43 487,88€ HT HC, BNP PARIBAS produit les références de loyers appliqués à des banques (SOCIETE GENERALE, BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, CAISSE D’EPARGNE, BNP-PARIBAS) situées à [Localité 11], mais ne produit aucune référence située sur le territoire de la commune de [Localité 6].

Dans ces conditions, BNP PARIBAS n’établit pas que la valeur locative des locaux pris à bail devrait être estimée à la somme annuelle de 27 700€.

Les éléments versés aux débats ne permettant pas à la juridiction saisie de préciser le montant du loyer du bail renouvelé, il convient d’ordonner une expertise judiciaire.

L’ensemble des demandes et les dépens seront réservés, le loyer provisionnel étant fixé au montant du loyer actuel.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder Mme [R] [Z], [Adresse 10], Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 9]. : 06.72.76.04.46, Courriel : [Courriel 8], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec mission de :

— se rendre sur les lieux au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Adresse 7], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les locaux commerciaux, ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire ;

— determiner la surface des locaux ainsi que leur surface pondérée ;

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par les articles R. 145-3 à R. 145-11 du code de commerce, en identifiant les loyers pratiqués pour des locaux équivalents ;

— procéder au moyen d’un pré-rapport ;

— répondre aux dires des parties ;

— faire toutes observations utiles au présent litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport :

— le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l’expert est un délai impératif ;

— les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la société BNP PARIBAS qui devra consigner la somme globale de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal, avant l’expiration d’un de deux mois à compter de l’avis de consignation délivré par le service des expertises étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime)

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026 à 9h ;

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE