Jugement N°

du 10 FEVRIER 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 23/00451 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-I4MX / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

Société CLERIMMO

Contre :

S.A. ALLIANZ IARD

Grosse : le

la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Copies électroniques :

la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Copie dossier

la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Société CLERIMMO

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND et pour avocat plaidant Maître Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & Associés, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

ET :

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 21 Octobre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS Clerimmo est propriétaire d’un bien immobilier, constitué d’un local commercial d’environ 2800 m² répartis sur sept niveaux, situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Puy-de-Dôme) pour lequel elle a souscrit un contrat d’assurance « immeuble vide » auprès de la société de courtage Gan Eurocourtage Iard, avec prise d’effet au 15 septembre 2005, suivant une police n°026.190.150.

Par contrat du 25 mai 2005, la SAS Clerimmo a consenti un bail commercial sur ce local à la société Semiramis Clermont, la destination contractuelle du bien étant celle d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Par contrat du 1er décembre 2014, à effet au 31 décembre 2017, la SAS Clerimmo a consenti sur le même bien un bail commercial à la SAS [Adresse 8] (anciennement dénommée Semiramis), avec la même destination contractuelle.

Le 1er juin 2016, la SAS [Adresse 8] a fait signifier à la SAS Clerimmo un congé pour le 31 décembre 2017, date d’expiration de la première période triennale du bail.

La SAS [Adresse 8] a cependant continué à occuper les locaux après cette date, de sorte que la SAS Clerimmo a fait procéder à la restitution forcée des clés par huissier, le 9 avril 2019.

Le 3 mai 2019, la SAS Clerimmo a mandaté un huissier de justice pour procéder à des constatations dans le local vide. L’officier ministériel a relevé la présence, au sol, d’une importante flaque d’eau.

Suite à une visite des locaux par le gérant de la SAS Clerimmo le 17 septembre 2019, puis le 12 septembre 2019, celle-ci a déclaré à son assureur, la SA Allianz Iard, venant aux droits de Gan Eurocourtage Iard, des sinistres dégâts des eaux, étant précisé que les déclarations de sinistre ne sont pas communiquées et qu’il n’est donné aucune indication sur la date de leur régularisation.

La SA Allianz Iard a désigné un expert amiable, le cabinet Polyexpert, qui a procédé à des réunions sur site les 8 septembre, 8 octobre et 17 octobre 2020. Il a été établi à cette occasion deux procès-verbaux de « constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages».

Le premier procès-verbal fait état d’un sinistre dégât des eaux découvert le 17 septembre 2019, par M. [C], représentant la SAS Clerimmo, « de passage dans la région clermontoise [ayant procédé] à une visite des locaux » : il a été constaté une fuite sur l’évacuation des eaux pluviales entre le rez-de-chaussée et le premier étage et une fuite sur une évacuation des eaux pluviales d’un local technique du premier étage. Ce sinistre a été pris en charge par l’assureur.

Le second procès-verbal fait état d’un sinistre « dégât des eaux » découvert le 12 décembre 2019 par M. [C], qui a constaté un dysfonctionnement des pompes de relevage des eaux pluviales drainées. Il est indiqué dans le procès-verbal de constatations que les origines des dysfonctionnements relèvent d’une part d’une panne de l’une des pompes avec oxydation perforante de la crosse fonte d’évacuation des eaux, d’autre part de l’absence d’alimentation de la seconde pompe (alimentation en électricité coupée) avec la précision que la montée en charge du puits avait provoqué l’inondation du sous-sol (environ 20 cm d’eau) et en conséquence des dommages d’ordre immobilier (ascenseur, cloisons, chambre froide…). M. [C] a alors déclaré que la SAS [Adresse 8], locataire de la résidence avec un bail en cours de validité jusqu’au 31 décembre 2020, avait quitté les locaux sans en avoir averti le bailleur et qu’elle avait résilié l’abonnement d’électricité.

Le cabinet Polyexpert a émis un rapport final le 29 avril 2021, qui a conclu que les causes du sinistre étaient constituées par un manque de travaux d’entretien sur l’une des pompes de relevage et une absence d’alimentation électrique sur la seconde pompe.

Par courrier du 3 mai 2021, envoyé non pas à la SAS Clerimmo, mais à la société Semiramis Clermont, à l’adresse du local commercial, la SA Allianz Iard a fait part de sa décision de résilier le contrat d’assurance à la date du 15 septembre 2020.

Par courrier du 6 avril 2022, la SA Allianz Iard a informé la SAS Clerimmo de son refus de garantie, précisant qu’en application des dispositions du contrat et à la lecture du rapport d’expertise, il apparaissait que l’origine du sinistre n’était pas un événement prévu par la garantie “dégât des eaux” du contrat.

Au cours des échanges intervenus ensuite entre la SA Allianz Iard et la SAS Clerimmo, celle-ci a contesté tant le refus de garantie que la résiliation du contrat.

Par acte signifié le 18 janvier 2023, la SAS Clerimmo a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SA Allianz Iard afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’une part de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la résiliation abusive du contrat, d’autre part de la somme de 222 030,75 euros au titre de la garantie contractuelle, enfin des sommes de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 7000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 17 juin 2025.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique par la SAS Clerimmo le 7 avril 2025, puis le 9 septembre 2025 ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique par la SA Allianz Iard le 13 juin 2025 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 768 du même code, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, la SAS Clerimmo, qui a signifié des écritures récapitulatives responsives n° 5 le 9 septembre 2025, sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 17 juin 2025, considérant que les écritures de la SA Allianz Iard sont intervenues tardivement, soit selon elle deux jours avant l’ordonnance de clôture.

Toutefois, il sera observé d’une part que les dernières écritures de la SA Allianz Iard ne sont pas intervenues deux jours avant l’ordonnance de clôture, mais quatre jours avant la date de celle-ci, d’autre part qu’en toute hypothèse, il n’est pas démontré, ni même allégué, qu’une cause grave, révélée depuis la date de l’ordonnance de clôture justifierait sa révocation.

Cette demande sera rejetée et le litige opposant la SAS Clerimmo et la SA Allianz Iard sera examiné à l’aune de leurs écritures signifiées respectivement le 7 avril 2025 (conclusions récapitulatives responsives n° 4) et le 13 juin 2025 (conclusions n° 4).

— Sur la demande au titre de la résiliation abusive du contrat :

La SAS Clerimmo considère que la résiliation du contrat d’assurance par la SA Allianz Iard est abusive et demande la condamnation de cette dernière à lui payer en dédommagement la somme de 19 323,72 euros, correspondant à la différence entre le montant des primes qu’elle payait auprès de la SA Allianz Iard et le montant des primes qu’elle règle à son nouvel assureur depuis la résiliation du contrat. Subsidiairement, elle réclame la somme de 6441,24 euros.

L’article L113-12 du code des assurances dispose :

« La durée du contrat et les conditions de résiliation, particulièrement le droit pour l’assureur et l’assuré de résilier le contrat tous les ans, sont fixées par la police.

Toutefois, l’assuré a le droit de résilier le contrat à l’expiration d’un délai d’un an, en adressant une notification dans les conditions prévues à l’article L. 113-14 à l’assureur au moins deux mois avant la date d’échéance de ce contrat (…) ».

En l’occurrence, le contrat liant les parties prévoit expressément à l’article 10 des conditions générales que le contrat peut être résilié par l’une ou l’autre partie, « à chaque échéance annuelle, moyennant un préavis de trois mois ». Il est par ailleurs prévu à l’article 11 que la résiliation à l’initiative de l’assureur doit être notifiée par lettre recommandée au dernier domicile connu de l’assuré.

Pour justifier du respect des dispositions légales et des stipulations contractuelles, la SA Allianz Iard produit un courrier de résiliation en date du 3 mai 2021, destiné non pas à la SAS Clerimmo, mais à la société Semiramis Clermont, preneur du local commercial avant la SAS [Adresse 8], et envoyé à l’adresse de ce local. Le courrier est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »

Il est ainsi établi sans discussion possible que la notification de la résiliation du contrat d’assurance est irrégulière, étant observé qu’il importe peu que la SAS Clerimmo ait par ailleurs été informée officieusement de cette volonté de résiliation, ce qui résulte en effet tant des pièces communiquées que des écritures des parties.

Cette erreur de destinataire est constitutive d’une négligence fautive de la part de la SAS Clerimmo.

Pour autant, il appartient à la SAS Clerimmo, qui réclame une indemnisation à titre principal de 19 323,72 euros en réparation du préjudice qu’elle dit avoir subi, de démontrer la réalité de ce préjudice. Celle-ci souligne que la faute de la SA Allianz Iard « aurait pu avoir des conséquences incommensurables », ce qui est insuffisant pour caractériser l’existence d’un préjudice, alors qu’elle ne s’est pas trouvée dans la situation de subir un risque non couvert par un contrat d’assurance.

La demanderesse fait valoir encore que, face à cette résiliation intempestive, elle a été contrainte de souscrire une nouvelle police d’assurance en urgence, considérant que son préjudice à cet égard est constitué par la différence entre le montant de la prime qu’elle payait à la compagnie défenderesse et celui de la prime qu’elle doit payer à son nouvel assureur. Précisant que la cotisation annuelle réglée à la SA Allianz Iard s’élevait à 1620 euros, elle prétend que sa cotisation annuelle auprès de son nouvel assureur s’élève à 8061,24 euros, de sorte qu’elle serait fondée à réclamer une réparation de 19 323,72 euros, préjudice calculé sur la base de trois années.

Au-delà du fait que l’existence d’un lien de causalité entre la négligence de la SA Allianz Iard et le coût des primes réglées par la SAS Clerimmo à un nouvel assureur n’est pas établie, il apparaît qu’en toute hypothèse les pièces communiquées par cette dernière ne sont pas de nature à démontrer la réalité du préjudice allégué alors qu’il n’est produit au soutien des prétentions présentées qu’une proposition de projet de contrat d’assurance émanant de la société Hubener.

La demande indemnitaire présentée à ce titre sera en conséquence rejetée.

— Sur la mobilisation de la garantie de la SA Allianz Iard :

La SAS Clerimmo réclame la condamnation de la SA Allianz Iard à lui payer la somme de 222 030,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2022, correspondant au montant des réparations des dommages causés par le dégât des eaux, suivant devis en date des 20 mars, 27 mars et 3 avril 2020.

La SA Allianz Iard oppose à cette demande d’une part l’absence de réunion des conditions de la garantie, au regard de l’article 30 des conditions générales du contrat, énumérant limitativement les causes de garantie, et de l’article 30 bis des mêmes conditions générales, relatif à la « convention dégât des eaux », soulignant que les obligations résultant de cet article conditionnent la prise en charge des sinistres résultant des causes énoncées, et enfin l’exclusion de garantie expressément visée à l’article 30, déjà cité, s’agissant des « dégâts provenant d’un manque de réparations indispensables ».

En réponse, la SAS Clerimmo estime que l’article 30 bis ne relève pas de la réunion des conditions de la garantie, mais correspond à une exclusion de garantie indirecte et inopposable, en ce qu’elle prive l’assuré du bénéfice d’une garantie en considération des circonstances particulières de réalisation du risque. S’agissant de l’exclusion de garantie prévue à l’article 30, elle estime que la SA Allianz Iard échoue à rapporter la preuve qui lui incombe, faisant valoir qu’elle n’a commis aucune faute, dans la mesure où l’événement à l’origine du sinistre est soit fortuit, et doit dans ce cas être pris en charge par l’assureur en application de l’article L. 113-1 du code des assurances, soit imputable au fait du locataire.

Réponse du tribunal :

Il est constant qu’en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à l’assuré qui réclame l’exécution du contrat d’assurance d’établir que les conditions requises par la police pour la mobilisation de la garantie sont réunies et qu’en application de l’alinéa 2 du même article, il appartient à l’assureur qui oppose une exclusion de garantie d’établir l’existence de l’exclusion conventionnelle alléguée et d’apporter les éléments attestant que les circonstances litigieuses entrent dans le champ de cette exclusion.

S’agissant en premier lieu des risques garantis, il ressort des dispositions contractuelles qu’en application de l’article 30 des conditions générales, la garantie intitulée « dégât des eaux » couvre l’assuré pour « les conséquences pécuniaires pour des dommages matériels causés par :

— les fuites d’eau accidentelles provenant de conduites d’adduction, de distribution ou d’évacuation ou par des débordements provenant de conduites et de tous appareils à effet d’eau et de chauffage ;

— les infiltrations accidentelles au travers des toitures, skydômes, ciels vitrés, terrasses et balcons,

— des débordements, des refoulements ou des engorgements des égouts,

— des appareils à effet d’eau, y compris en cas de déclenchement intempestif des installations d’extinction,

— le ruissellement des eaux dans les cours et jardins, les voies publiques ou privées,

— le débordement de sources, de cours d’eau ou d’étendues d’eau naturelles ou artificielles,

— les inondations ou les marées.

— les infiltrations, par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages. »

Si la SAS Clerimmo n’apporte dans ses écritures aucune précision quant au cas de figure prévu par l’article 30 correspondant à l’inondation ayant affecté le local, il apparaît toutefois que, contrairement à ce que soutient la SA Allianz Iard, le sinistre survenu relève bien d’un risque prévu par cet article, à savoir les conséquences pécuniaires pour des dommages matériels causés par « des appareils à effet d’eau, y compris en cas de déclenchement intempestif des installations d’extinction ». En effet, une pompe de relevage des eaux pluviales drainées doit être considérée au regard du contrat comme « un appareil à effet d’eau », dans la mesure où elle a pour fonction d’acheminer et d’évacuer mécaniquement l’eau. En l’occurrence, le dysfonctionnement des pompes de relevage a provoqué le débordement du puits et l’inondation du local.

S’agissant ensuite de la qualification de la clause prévue à l’article 30 bis des conditions générales, prévoyant certaines précautions à la charge de l’assuré, il apparaît que le débat opposant les parties est en réalité sans intérêt pour le litige alors qu’aucune des mesures définies par cette clause n’est applicable à la situation.

S’agissant de l’exclusion de garantie, l’article 30 des conditions générales déjà cité prévoit que « [7] des exclusions mentionnées à l’article 7, sont également exclus de la présente garantie (…) les dégâts provenant d’un manque de réparations indispensables (…) ».

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier, en particulier par le procès-verbal amiable de constatations établi suite à la découverte le 12 décembre 2019 par M. [C], représentant de la SAS Clerimmo, d’un dysfonctionnement des pompes de relevage, et également par le rapport final d’expertise dressé par le cabinet Polyexpert, que l’inondation du local a été provoquée par la montée en charge du puits, consécutive d’une part à « la panne de l’une des pompes avec oxydation perforante de la crosse fonte d’évacuation des eaux », l’expert ayant conclu à cet égard à un manque de travaux d’entretien, d’autre part à l’absence d’alimentation électrique de la seconde pompe, l’alimentation générale en électricité du bâtiment ayant été coupée.

Il ressort de ces constatations, qui ne sont pas en elles-mêmes discutées, que la panne ayant affecté une des pompes de relevage n’est pas survenue fortuitement, puisqu’il a été constaté sur les matériaux composant cet équipement, partie d’un ensemble dédié à l’évacuation mécanique des eaux pluviales, une corrosion avancée rongeant la crosse au point de créer des trous traversants.

Si la SAS Clerimmo s’attache à démontrer, sans y parvenir, que la coupure d’électricité ayant mis à l’arrêt la seconde pompe de relevage, qui ainsi n’a pu prendre le relais de la première, serait en réalité imputable à la résiliation intempestive par le locataire de l’abonnement d’électricité, elle ne formule en revanche aucune observation relativement au fait constitutif d’une exclusion de garantie caractérisé par l’absence de réparation d’une des pompes de relevage, visiblement hors d’état de fonctionner.

Il sera rappelé que le local commercial a été libéré le 9 avril 2019 par le locataire au moyen d’une remise forcée des clés, que le premier sinistre déclaré a été découvert par M. [C] le 17 septembre 2019 alors que celui-ci était « de passage dans la région clermontoise » et en a profité pour visiter les locaux, et que le second sinistre a été découvert dans les mêmes circonstances, cette fois le 12 décembre 2019. Il apparaît ainsi que pendant une longue période, les équipements du local n’ont fait l’objet d’aucun suivi d’entretien, alors que manifestement, des réparations étaient indispensables sur le système d’évacuation des eaux pluviales afin, précisément, d’assurer le fonctionnement continu de ces équipements destinés à protéger les lieux, notamment d’événements tels que celui qui est survenu.

Il résulte de l’ensemble de ces explications que la SA Allianz Iard est fondée à opposer à la société assurée l’exclusion de garantie expressément prévue par l’article 30 des conditions générales concernant les dégâts des eaux.

En conséquence, la SAS Clerimmo sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SA Allianz Iard à lui payer la somme de 222 030,75 euros en application de la garantie revendiquée.

— Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive :

En considération de la solution apportée au litige, la SAS Clerimmo sera déboutée de sa demande indemnitaire pour résistance abusive de la SA Allianz Iard.

— Sur les frais du procès :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Clerimmo, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à SA Allianz Iard la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la SAS Clerimmo tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déboute la SAS Clerimmo de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SAS Clerimmo aux dépens, cette condamnation étant assortie au profit de maître Sophie Vignancour-de Barruel, avocat, du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Clerimmo à payer à la SA Allianz Iard la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE