TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01902 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHQG

AFFAIRE :

LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

C/

[W]

JUGEMENT contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e MARCHESE

Copie : M^e DRAGONE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

Avenue Maréchal de Lattre de Tassigny

CS 60005

83107 TOULON CEDEX

représentée par M^e MARCHESE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [W]

né le 10 Janvier 1985 à TOULON (83000)

45 impasse de l’hermitage

Immeuble LE DEGAS Bât B – Esc. 01 – Appt 55

83260 LA CRAU

représenté par M^e DRAGONE, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail sous signature privée du 4 octobre 2022, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à Monsieur [F] [W] un appartement à usage d’habitation situé Immeuble le Degas, bât B, appartement 55, 45 impasse de l’Ermitage, 83260 LA CRAU, moyennant un loyer actuel de 739,06 euros charges comprises.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 octobre 2023, le LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer un commandement au locataire d’avoir à payer la somme en principal de 2.055,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 15 novembre 2023 pour un montant de 2.055,04 euros.

Le 3 février 2025, la commission de surendettement des particuliers du VAR a déclaré recevable au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers la demande de Monsieur [W].

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, notifié au Préfet du VAR le 18 mars 2025, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS a attrait Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection de TOULON afin d’obtenir à titre principal la résolution du bail, l’expulsion sous astreinte du preneur et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif outre à une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 27 octobre 2025.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

La SA LOGIS FAMILIAL VAROIS a demandé :

— la résolution du bail

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision et jusqu’à complète libération des lieux

— la condamnation du requis au paiement :

d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer avec charges, indexée selon les termes du contrat, à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à libération des lieux d’une somme de 1.375,21 euros au titre des loyers et charges dus au 16 octobre 2025, frais d’huissier inclus, somme à parfaire et avec intérêts de droit à compter de l’assignation de 263,63 euros en réparation d’un préjudice financier 960 euros au titre des frais irrépétibles Les dépens. Le LOGIS FAMILIAL VAROIS expose en substance que Monsieur [W] a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges dès mai 2023. Plusieurs commandements de payer et courriers de mise en demeure lui ont été adressés avant que Monsieur [W] informe son bailleur de problèmes de santé en janvier 2024. Un plan d’apurement a été signé en février 2024 mais non respecté dès octobre 2024. Par courriel du 28 janvier 2025 et avant assignation, le bailleur a donc informé Monsieur [W] de la caducité du plan. Le LOGIS FAMILIAL VAROIS souligne donc un dialogue soutenu et bienveillant avec Monsieur [W]. Elle précise que la loi lui impose de signaler les impayés à la CAF et Monsieur [W] ne pouvait pas prétendre au dispositif FSL. Elle écarte toute faute de sa part. Elle considère qu’elle est fondée à obtenir la résiliation du bail compte tenu de l’ancienneté de la dette. Elle rappelle que le dépôt d’un dossier de surendettement n’a pas d’effets sur une clause résolutoire acquise antérieurement. Elle affirme qu’en tout état de cause, Monsieur [W] n’a pas honoré la 1ère échéance du plan de redressement adopté par la Commission de surendettement, de sorte que la caducité est encourue.

Monsieur [F] [W] demande la suspension des effets de la clause résolutoire, de juger qu’il s’acquittera de sa dette locative selon les modalités fixées par la Commission de surendettement du VAR et de juger qu’en cas de paiement de l’intégralité de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, de débouter le bailleur du surplus de ses demandes.

Monsieur [W] indique avoir rencontré d’importants problèmes de santé et avoir été placé en congé maladie en mars 2023, puis en congé de longue maladie. Rémunéré à demi-traitement, il n’a pas pu régler l’ensemble de ses loyers et charges. Il a été contraint de déposer un dossier de surendettement. Par décision du 12 février 2025, la Commission de surendettement a imposé des mesures, consistant en un réaménagement des dettes. La dette locative, d’un montant de 2.730,15 euros doit être réglée en 16 mensualités de 170,63 euros. Monsieur [W] fait valoir que, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette décision s’impose au juge, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il pointe une mauvaise foi du bailleur qui a signalé à la CAF des impayés alors que la procédure de surendettement interdit de régler les arriérés. Sa situation s’est aggravée en raison de la suspension injustifiée des allocations au logement. Il dément ne pas avoir respecté le plan d’apurement, le bailleur n’ayant pas sollicité l’application de ces mesures en juillet et août 2025. Il n’y a donc pas de caducité du plan. La dette a d’ailleurs baissé. Monsieur [W] précise enfin pouvoir reprendre une activité en temps partiel thérapeutique en mars 2026, avec un plein traitement.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du VAR le 18 mars 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie avoir saisi la CCAPEX du VAR par courriel du 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En application de l’article L. 722-5 du code de la consommation, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour le débiteur de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la décision de recevabilité.

En l’espèce, le bail conclu le 4 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 14), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [W] le 23 octobre 2023 pour la somme en principal de 2.055,04 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti. En outre, si le locataire a déposé un dossier de surendettement, sa demande n’a été déclarée recevable par la commission de surendettement que le 12 février 2025, soit postérieurement au délai de deux mois fixé au commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2023.

Sur la dette de loyers, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour la dette incluse au plan

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VI, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. »

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est en l’espèce constant qu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice de Monsieur [W] le 12 février 2025. Il ressort en outre du décompte produit par la bailleresse que le paiement du loyer résiduel ou intégral a repris dès le mois janvier 2024. Les conditions d’application du texte susvisé sont dès lors réunies.

La dette de loyers et charges concernée par la procédure de surendettement s’élevait à 2.730,15 euros au jour de la décision de recevabilité. La Commission de surendettement a imposé l’étalement de cette dette sur 16 échéances de 170,63 euros à compter du 17 juillet 2025.

Il ressort du décompte actualisé du locataire, qu’il n’a effectivement réglé que 739,06 euros en août 2025, premier terme du plan d’apurement, au lieu des 909,69 euros incluant l’échéance du plan d’apurement. Cependant, il est vrai que la bailleresse n’a appelé qu’un montant de 739,06 euros. Au surplus, le courrier de recevabilité de la Commission de surendettement rappelle que l’acceptation du dossier donne à nouveau des droits à l’aide personnalisée au logement qui avait été à juste titre suspendus en raison des impayés. Ces allocations correspondaient sur ce mois à un montant de 294,96 euros, ce qui couvre largement l’échéance du plan d’apurement. Dès lors, compte tenu de l’acceptation du dossier dès février 2025 avec rétablissement des allocations au logement, des efforts de Monsieur [W] qui a repris le paiement quasi intégral des loyers et charges dès janvier 2024 avant même la procédure de surendettement, enfin des frais d’huissier qui ont été inclus à tort dans la dette déclarée, il convient de considérer que le plan de surendettement a été respecté par Monsieur [W] et n’est pas caduc.

Au 16 octobre 2025, la dette est de 920 ,76 euros hors frais d’huissier.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [W] des délais de paiement selon les modalités précisées au présent dispositif, qui reprendront celles des mesures imposées par la Commission de surendettement.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

· Monsieur [W], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, montant révisable et indexable suivant les modalités du bail en cause

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

. le sort du mobilier garnissant le logement sera organisé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, aucune astreinte n’est justifiée, le bénéfice du recours à la force publique étant une mesure suffisante pour en garantir l’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer du 23 octobre 2023 uniquement, la délivrance de celui du 15 novembre 2023 pour un même montant n’étant pas justifiée.

La situation économique des parties commande de rejeter la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 4 octobre 2022, entre la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS et Monsieur [F] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation situé Immeuble le Degas, bât B, appartement 55, 45 impasse de l’Ermitage, 83260 LA CRAU, à la date du 23 décembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire stipulée dans ledit bail ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 920,76 euros, arrêtée à la date du 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [F] [W] à s’acquitter de la dette par 5 versements successifs et mensuels de 170,63 euros, et un 6ème versement correspondant au solde de la dette, des intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [F] [W] sera condamné à verser à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAME Monsieur [F] [W] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer du 23 octobre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge