N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

28 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04219 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLV6

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 11] HONORE DE [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 307 213 249,

dont le siège social se situe “ [Adresse 12] ([Adresse 2])

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [S] [N],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée,

Monsieur [P] [D]

né le 07 Septembre 1985 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté,

DÉBATS

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 28 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 28 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] sont propriétaires des lots n°2202, 722 et 729 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16].

Le 5 septembre 2024, le [Adresse 13] "[8]" a donné assignation à M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 3 063,30 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 juillet 2024 ;la somme de 922,25 euros au titre des frais de recouvrement ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 11 juillet 2024 la somme de 3 063,30 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 10 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "Honoré de [Localité 3]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7] [Localité 3]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice 01/10/2024 au 30/09/2025 ;

— les procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2023 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 11 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3063,30

Frais sollicités 922,25

TOTAL 3985,55

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "Honoré de [Localité 3]" ne justifie pas de la notification du décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience, en conséquence, celui-ci ne saurait être retenu pour la présente décision.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] n’ont pas réglés les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 11 juillet 2024 à hauteur de la somme de 3061.24 euros (les intérêts de 2,06 € figurant au décompte seront déduits).

La lettre de mise en demeure présentée le 15 novembre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3061,24 euros en deniers ou quittance (sous réserve des paiement intervenus entre l’assignation et le présent jugement) au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2024.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 85 euros.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 435 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement de défaut rendu en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" les sommes suivantes :

3.061,24 € (TROIS MILLE SOIXANTE-UN EUROS VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au11 juillet 2024 ;

435,00 € (QUATRE CENT TRENTE-CINQ EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic;

augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [L] [S] [N] à payer au [Adresse 14]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD