N° RG 24/03879 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MW5R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/03879

N° Portalis DB2E-W-B7I-MW5R

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Akila GUERBI

M^e Jean WEYL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 02/10/25

Le Greffier

M^e Akila GUERBI

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au RCS de [Localité 7]

sous le n° 305 918 732 B

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Erine ENDT,

susbstituant Maître Jean WEYL,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [C] [X] [Z]

née le 22 Mai 1997 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Akila GUERBI,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 252

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 14 octobre 2019, prenant effet le 1er novembre 2019, la SA [Adresse 9] (SA NEOLIA) a consenti à Madame [C] [Z] un bail d’habitation sur un logement de type T2 situé [Adresse 1] à [Localité 6] (étage 4, porte 22), pour un loyer mensuel de 444,07 € ainsi qu’une provision sur charges de 145,92 €, soit une somme mensuelle totale de 589,99 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SA NEOLIA a fait signifier à Madame [C] [Z], le 8 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.855,08 €, loyer du mois de juillet 2023 inclus, et visant la clause résolutoire relative à la justification d’assurance, sommant ainsi la locataire de produire la quittance de la police d’assurance couvrant le risque locatif dans un délai de un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la SA NEOLIA a fait assigner Madame [C] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation au 23 octobre 2023 du contrat de bail conclu entre les parties le 14 octobre 2019 et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Madame [C] [Z] ainsi que de tout occupant de son fait du logement qu’elle occupe ;

— la condamnation de Madame [C] [Z] à lui payer la somme de 3.480,38 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— subsidiairement, la condamnation de Madame [C] [Z] à lui payer, en deniers et quittance, les loyers courants du 1er décembre 2023 à ceux échus jusqu’à la date du jugement;

— la condamnation de Madame [C] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu à dater du 1er décembre 2023 à ceux échus jusqu’à la date du jugement ;

— la condamnation de Madame [C] [Z] aux dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer ainsi qu’à lui régler une somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que Madame [C] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 septembre 2023 et sur le fondement de l’article 7 de la même loi que la locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois après la délivrance dudit commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 12 janvier 2024.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 1er octobre 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure mais également afin d’attendre les décisions de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin, suite à la saisine de Madame [C] [Z].

A l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SA NEOLIA, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Madame [C] [Z], représentée par son avocate, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 3 février 2025, et sollicite ainsi :

— la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 21 janvier 2025 ;

— le débouté des demandes de la SA NEOLIA tendant à la constatation de la résiliation du contrat de bail ainsi que de la condamnation au paiement de l’arriéré locatif ;

— le débouté des autres demandes de la SA NEOLIA ;

— à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement dans la limite de trois ans à compter de la signification de la décision ;

— à titre très subsidiaire, le sursis à statuer à l’expulsion dans la limite de 3 ans ;

— le débouté des demandes relatives aux dépens ainsi qu’aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— l’application de l’alinéa 2 de l’article 700 du Code de Procédure Civile au regard de sa situation de précarité ;

— ne pas prononcer l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que :

* elle a déposé un dossier de surendettement, lequel a été déclaré recevable le 19 novembre 2024 ; que par décision du 22 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec un effacement total des dettes dont celles tenant aux loyers impayés ;

* elle a repris le paiement des loyers courants notamment avec son premier salaire d’octobre 2024 et est à jour de ses loyers ;

* le contrat d’assurance a été résilié par sa compagnie d’assurance pour défaut de paiement de cotisation, lequel résulte de ses difficultés financières mais qu’elle a pu régulariser la situation en souscrivant une autre couverture dès qu’elle a obtenu un nouvel emploi le 14 octobre 2024 ;

* il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire au regard du règlement des arriérés de loyers et de charges ainsi que de la situation au regard de l’assurance ; qu’en outre au regard de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans à condition qu’elle s’acquitte du paiement des loyers courants, ce qui est le cas en l’espèce ;

* le juge a une appréciation du critère de gravité des manquements reprochés à la locataire et il convient de prendre en compte sa bonne foi, la décision de la commission de surendettement ainsi que la reprise du paiement des loyers ainsi que de la souscription d’une assurance et sa justification ;

* elle sollicite un maintien dans les lieux car elle a régularisé sa situation, a réglé les arriérés des loyers, trouvé un emploi, règle ses loyers courants et a souscrit une assurance ;

* elle a droit à des délais d’expulsion pour pouvoir trouver un nouveau logement ; qu’elle a un enfant à charge ; qu’elle respecte ses obligations locatives ; qu’elle peut prétendre à un délai de trois ans pour ce faire.

Le diagnostic social et financier daté du 5 septembre 2024 a été déposé au greffe le 6 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 12 janvier 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, la SA NEOLIA invoque deux manquements aux obligations contractuelles pour se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’absence de paiement des arriérés de loyers et charges et le défaut d’assurance.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement resté infructueux (titre 7 page 8 des conditions générales parafées et signées par Madame [C] [Z], paragraphe intitulé “résiliation de plein droit pour défaut d’assurance”).

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 14 octobre 2019 a été signifié par commissaire de justice en date du 8 septembre 2023.

Madame [C] [Z] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Si elle produit une attestation d’assurance pour le logement litigieux (annexe 12 de Madame [C] [Z]) il sera relevé que cette attestation datée du 4 novembre 2024 porte sur la période du 4 novembre 2024 au 31 octobre 2025. Elle ne porte pas sur tout ou partie de l’année 2023.

Madame [C] [Z] reconnaît d’ailleurs, dans ses conclusions, que faute de paiement des échéances, l’assurance a résilié le contrat.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement d’avoir à justifier de l’assurance, soit le 8 octobre 2023 à 24 heures, et ce, sans qu’il ne soit besoin d’analyser les manquements relatifs aux arriérés de loyers et de charges.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, le Juge ne peut émettre aucune appréciation sur le manquement aux obligations et ne peut que constater l’acquisition de cette clause résolutoire.

Il y a ainsi lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2019, à compter du 9 octobre 2023.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 14 octobre 2019, de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 22 janvier 2025 accordant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et effaçant les dettes locatives de Madame [C] [Z], ainsi que du relevé de compte de Madame [C] [Z] arrêté au 25 avril 2025 que la locataire n’a plus d’arriérés de loyers à cette date.

Dès lors, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des arriérés de loyers, charges ou indemnités d’occupation sur la période antérieure au 25 avril 2025.

La SA NEOLIA sera déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Au terme de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Si, en l’espèce, Madame [C] [Z] justifie avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers par décision du 22 janvier 2025, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne l’a pas été du fait de l’absence de paiement des loyers mais du fait de l’absence d’assurance.

Dès lors, ces mesures ne peuvent pas trouver à s’appliquer et la clause de résilition de plein droit ne peut pas être suspendue.

En outre, il n’y a pas lieu à délais de paiement, Madame [C] [Z] n’ayant plus d’arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation.

* Sur l’expulsion et la demande de délais

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SA NEOLIA et Madame [C] [Z] à compter du 9 octobre 2023.

Madame [C] [Z] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— "la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement";

En l’espèce, il résulte du décompte de loyers et charges arrêté au 25 avril 2025 que suite à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin du 22 janvier 2025, Madame [C] [Z] n’a plus d’arriérés de loyers.

Elle démontre également s’acquitter régulièrement de son loyer résiduel, les allocations logement étant à nouveau reversées par la Caisse d’Allocation Familiale.

Madame [C] [Z] a retrouvé un emploi dans le cadre d’une CDI à temps partiel et perçoit à ce titre des revenus mensuels de l’ordre de 530 € par mois.

Elle bénéficie également du RSA à hauteur de 257 € par mois et une prime d’activité de 313,60€.

Son loyer est de 665,52 € mais elle perçoit l’aide au logement d’un montant de 422 €, celle-ci étant versée directement au bailleur.

Elle a un enfant de 5 ans et demi à charge.

Elle démontre également avoir déposé une demande de logement social le 1er octobre 2024.

Il sera relevé qu’elle a déjà bénéficié, au regard de la durée de la procédure, de délai d’expulsion de fait. Néanmoins, celle-ci est de bonne foi et a fait de réels efforts pour retrouver une situation financière stable, pour s’acquitter de ses obligations et rechercher un nouveau logement.

Au regard de la reprise des paiements par Madame [C] [Z] et au regard de l’absence d’arriérés au moment de l’audience, afin de permettre à la locataire de retrouver un nouveau logement ou de renégocier un nouveau contrat de bail avec son bailleur actuel, il y a lieu d’octroyer à celle-ci un délai d’expulsion d’un an à compter de la signification du jugement.

Compte tenu de la durée du délai à expulsion, afin d’éviter de nouveaux impayés de loyer qui seraient préjudiciables au bailleur, il convient de dire qu’à défaut de règlement d’une seule indemnité d’occupation, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [C] [Z] perdra le bénéfice du délai accordé et la SA NEOLIA pourra reprendre la mesure d’expulsion.

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 9 octobre 2023, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable chaque année, conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

La SA NEOLIA n’a produit de décompte que jusqu’au 25 avril 2025 et Madame [C] [Z] justifie s’être acquittée de règlements au titre du loyer résiduel au mois de mai 2025 et juin 2025, de sorte qu’il convient d’en tenir compte et de fixer la condamnation au versement d’une indemnité d’occupation en deniers ou quittance.

Par conséquent, Madame [C] [Z] sera condamnée en deniers ou quittance au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 26 avril 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [C] [Z], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 septembre 2023.

La SA NEOLIA sollicite également la prise en charge du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance qu’elle a délivré préalablement à celui ayant donné lieu à la présente procédure, à savoir en date du 25 juillet 2022. Néanmoins, la société bailleresse ne s’en est pas prévalu par la suite et n’a pas introduit de procédure suite à ce commandement.

Dès lors, seul le commandement du 8 septembre 2023 devra être pris en charge par Madame [C] [Z].

L’équité et la situation financière de Madame [C] [Z] justifient que la SA NEOLIA soit déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA NEOLIA à l’encontre de Madame [C] [Z] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 14 octobre 2019 et conclu entre la SA NEOLIA, d’une part, et Madame [C] [Z], d’autre part, concernant un logement de type T2 situé [Adresse 1] à [Localité 6] (étage 4, porte 22), sont réunies à la date du 9 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ACCORDE à Madame [C] [Z] un délai d’un an à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 1] à [Localité 6] (étage 4, porte 22) ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une indemnité d’occupation courante, telle que fixée ci-dessous, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [C] [Z] perdra le bénéfice du délai accordé et la SA NEOLIA pourra reprendre la mesure

d’expulsion ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, et de restitution des clés, l’expulsion de Madame [C] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [Z] à la SA NEOLIA à compter du 9 octobre 2023, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation chaque année, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à payer à la SA NEOLIA, en deniers ou quittance, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 26 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

DÉBOUTE la SA NEOLIA de sa demande relative au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 25 avril 2025, ces sommes n’étant plus dues au regard de la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 22 janvier 2025 ;

DÉBOUTE Madame [C] [Z] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement, celle-ci n’ayant plus d’objet, ainsi que de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SA NEOLIA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que de sa demande tendant à la prise en charge par Madame [C] [Z] du coût du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance en date du 25 juillet 2022 ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance en date du 8 septembre 2023 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS