TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références :

N° RG 24/00566 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PB4

MINUTE N°2025/ 389

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Août 2025

S.C.I. JMSM

c/

[T] [G]

Copie délivrée à

M^e Nathalie JOUKOFF

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître NOUGARET FISCHER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. JMSM

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 534 208 004

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître NOUGARET FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [G]

née le 15 Mai 1988 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 11 mars 2025)

Représentée par M^e Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 juin 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 25 août 2023 , à effet au 26 août 2023, la SCI JMSM a donné à bail à Madame [G] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à PEZENAS 34120 pour un loyer initial mensuel de 380 €, outre 15€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JMSM , selon acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024 a fait signifier à Madame [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 1490,86 €.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 9 août 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI JMSM a assigné Madame [G] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 9 octobre 2024 , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [G] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [G] [T] au paiement de la somme de 2464,11 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 15 octobre 2024 , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 407,38€, jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que les impayés de loyer sont liés à des difficultés de santé et de gestion budgétaire. Une rupture conventionnelle est en cours avec son employeur, ce qui permettrait à Madame [G] [T] de régler tout ou partie de sa dette locative avec les indemnités de fin de contrat .Madame souhaite se maintenir dans le logement.

A l’audience du 17 juin 2025, la SCI JMSM représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 6191,15€, somme arrêtée au 16 juin 2025. Elle demande 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Représentée à l’audience par son conseil , Madame [G] [T] conteste le montant de la dette locative.

Aux termes de ses dernières conclusions , elle demande :

— de constater l’absence de communication du DPE

— que la SCI JMSM soit déboutée de sa demande en paiement de la somme de 61,90 euros au titre de l’indexation du loyer

— vu l’absence de justificatifs de charges et de toute reddition annuelle des charges fin 2023 et fin 2024, que la SCI JMSM soit déboutée de sa demande en paiement de la somme de 15 euros à titre de provision sur charges

— que le tribunal ordonne la déduction de la somme de 255 euros de provision sur charges , totalement injustifiées

— que le tribunal ordonne la déduction de la somme de 114,97 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, totalement injustifiée

— que le tribunal ordonne la déduction de la somme de 55,74 euros au titre de l’assurance privilège , injustifiée

— que le tribunal ordonne la déduction de la somme de 140,81 euros au titre du coût du commandement de payer , qui ne peut être inclus dans les sommes dues.

Pour le surplus , elle indique qu’elle pourra verser 1000 euros dans la semaine et demande l’autorisation d’en justifier en délibéré. Elle sollicite enfin les plus larges délais de paiement .

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI JMSM apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 25 août 2023, à effet au 26 août 2023 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024 pour la somme en principal de 1490,86€.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI JMSM produit un décompte démontrant que Madame [G] [T] reste lui devoir la somme de 6191,15 € à la date du 16 juin 2025 .

Madame [G] [T] , représentée à l’audience, conteste le montant de cette dette.

Elle invoque l’absence de DPE qui empêcherait l’indexation du loyer , mais la SCI JMSM justifie que le logement de Madame [G] [T] est classé E, ce qui lui permet de procéder à l’indexation du loyer . Madame [G] [T] est donc redevable de la somme de 61,90 euros au titre de l’indexation du loyer.

Son contrat de bail prévoit une provision sur charges mensuelle de 15 euros . Il ressort des pièces versées au dossier que Madame [G] [T] n’a pas réglé le montant de cette provision depuis le mois de juillet 2024 , soit durant 12 mois. Elle est donc redevable a minima de la somme de 180 euros au titre de la provision sur charges mensuelle prévue au contrat . La somme de 75 euros , non justifiée , sera néanmoins déduite de sa dette locative, estimée au niveau des charges à 255 euros.

La SCI JMSM produit le décompte des taxes foncières pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 qui a été adressé à Madame [G] [T] et qui précise le montant de la taxe sur les ordures ménagères , soit 114,97 . Elle reste donc redevable de cette somme..

La SCI JMSM justifie , enfin , de la souscription par Madame [G] [T] de l’assurance privilège . Elle reste donc redevable à ce titre de la somme de 55,74 euros.

En revanche , le coût du commandement de payer ( 140,81 euros ) et celui de l’assignation ( 206,48 euros ) qui figurent au décompte produit par la SCI JMSM doivent être déduits de la dette locative de Madame [G] [T], en ce qu’ils participent des dépens.

Madame [G] [T] s’était engagée à verser 1000 euros dans la semaine suivant l’audience du 17 juin 2025 mais elle n’en a pas justifié.

En conséquence, Madame [G] [T] sera condamnée à titre provisionnel , après déduction des frais de commandement de payer , des frais d’assignation et des 75 euros correspondant aux charges non justifiées , au paiement de la somme de 5768,86 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [G] [T] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [G] [T] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI JMSM de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [T] , partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [G] [T] à payer à la SCI JMSM la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2023 , à effet au 26 août 2023, entre la SCI JMSM et Madame [G] [T] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à PEZENAS 34120 sont réunies à la date du 9 octobre 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JMSM pourra , deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [G] [T] à payer à la SCI JMSM une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi , soit 407,38 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [G] [T] à verser à la SCI JMSM la somme de 5768,86 € arrêtée à la date du 16 juin 2025 au titre des loyers dus  ;

CONDAMNONS Madame [G] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [G] [T] ;

CONDAMNONS Madame [G] [T] à verser à la SCI JMSM la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 5 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,