REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 21/04019 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LDL2

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GROUPE JRP, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Olivier FERRI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [X], né le 18 Avril 1941 à [Localité 1] (ALGERIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.A.R.L. INTENDANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

rep/assistant : M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Olivier FERRI – 1021

M^e Cécile LEGOUT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2004, renouvelé les 3 et 4 février 2014, [R] [X] a donné à bail commercial à la SARL LUCIANO DI ROMA, aux droits de laquelle vient la SARL GROUPE JRP, un local situé [Adresse 4] à [Localité 2] et comprenant :

Au rez-de-chaussée : un magasin de vente d’une superficie approximative de 87 m2,Au sous-sol : des caves à usage de réserve d’une superficie approximative de 76 m2.

Des loyers étant demeurés impayés pendant la période de crise sanitaire, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2021, [R] [X] a fait délivrer à la SARL JRP K MODE un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 12 179,75€.

C’est dans ce contexte que, acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2021, la SARL GROUPE JRP « K MODE » a assigné [R] [X] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’annulation du commandement de payer et de la dette locative pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021.

Par acte de commissaire de justice du même jour, la SARL GROUPE JRP « K MODE » a assigné [R] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’obtenir une expertise portant sur les infiltrations d’eau dans le sous-sol du local pris à bail et de suspension du paiement des loyers jusqu’à réparation des désordres.

Par acte notarié en date du 30 novembre 2021, la SARL INTENDANCE a acquis auprès de [R] [X] les lots n° 1, 2 et 7 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par ordonnance en date du 25 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des loyers.

[E] [Q], expert judiciaire désigné par le juge des référés, a rendu son rapport le 24 mai 2024. Il conclut que « le sous-sol du commerce à usage de réserve et de sanitaires est très humide et dégradé par des inondations » et que « les locaux situés en sous-sol, dont les sanitaires, sont inutilisables par le commerce », qu’il y a une « impossibilité d’utiliser les sanitaires (WC) » et que « le sous-sol ne peut être utilisé en tant que réserve ». Il explique que « lors d’intempéries, de l’eau s’infiltre dans le sous-sol par la grille de ventilation du sous-sol mal positionnée dans le trottoir surélevé ; par ailleurs, des remontées capillaires endémiques aggravent ce fait et la pompe qui évacue l’eau du sous-sol est en panne. ».

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 9 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL GROUPE JRP demande au tribunal de :

— Concernant le commandement de payer du 10 juin 2021 :

— DONNER ACTE à la SARL JRP « K MODE » de son action en opposition à l’encontre dudit commandement ;

— A titre principal,

— ANNULER et DIRE DE NUL EFFET le commandement du 10 juin 2021 lequel intervient en contravention de la loi du 14 novembre 2020 ;

— DIRE ET JUGER que la résiliation du bail n’est pas encourue ;

— A titre subsidiaire,

— DIRE et JUGER que Monsieur [R] [X] a agi de mauvaise foi en délivrant le commandement ;

— En conséquence, ANNULER et DIRE DE NUL EFFET le commandement du 10 juin 2021 ;

— DIRE et JUGER que la résiliation du bail n’est pas encourue ;

— Concernant la dette locative et l’obligation de paiement du loyer :

— A titre principal,

— DIRE et JUGER l’existence et la caractérisation d’un cas de force majeure ;

— En conséquence, pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, ANNULER la dette de loyer de la SARL JRP « K MODE » ;

— PRONONCER l’exonération de la SARL JRP « K MODE » de l’obligation de payer le loyer ;

— CONSTATER le défaut de délivrance des lieux en l’état des désordres subis par la SARL JRP « K MODE » ;

— DIRE ET JUGER en conséquence que la SARL GROUPE JRP « K MODE n’est redevable d’aucun loyer ;

— A titre subsidiaire,

— DIRE et JUGER que la SARL JRP « K MODE » est bien fondée à opposer une exception d’inexécution à Monsieur [R] [X] et à la SARL INTENDANCE pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, le bailleur manquant pour cette période à son obligation de délivrance ;

— En conséquence pour cette même période, SUSPENDRE voire ANNULER la dette de loyer et l’obligation de payer le loyer de la SARL JRP « K MODE » ;

— CONSTATER le défaut de délivrance des lieux en l’état des désordres subis par la SARL JRP « K MODE » ;

— DIRE ET JUGER en conséquence que la SARL GROUPE JRP « K MODE n’est redevable d’aucun loyer ;

— DEBOUTER la SARL INTENDANCE et Monsieur [X] de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— DIRE et JUGER que la SARL JRP « K MODE » a subi, du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, la perte provisoire de la chose louée ;

— En conséquence, pour cette même période, ANNULER la dette locative de la SARL JRP « K MODE »;

— PRONONCER l’exonération de la SARL JRP « K MODE » de l’obligation de payer le loyer ;

— CONSTATER le défaut de délivrance des lieux en l’état des désordres subis par la SARL JRP « K MODE » ;

— DIRE ET JUGER en conséquence que la SARL GROUPE JRP « K MODE n’est redevable d’aucun loyer ;

— En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [R] [X] et la SARL INTENDANCE à payer à la SARL JRP « K MODE » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Olivier FERRI, Avocat, sur son offre de droits ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONSTATER le défaut de délivrance des lieux en l’état des désordres subis par la SARL JRP « K MODE » ;

— DIRE ET JUGER en conséquence que la SARL GROUPE JRP « K MODE n’est redevable d’aucun loyer ;

— Subsidiairement, concernant les délais de paiement :

— ACCORDER à la SARL JRP « K MODE » les plus larges délais pour s’acquitter de la dette commandée, et entre temps suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [R] [X] et la SARL INTENDANCE demandent au tribunal de :

DEBOUTER la société GROUPE JRP de sa demande tendant à voir annuler sa dette de loyer pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 ;

DEBOUTER la société GROUPE JRP de sa demande tendant à être exonérée de l’obligation de payer pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 ;

DEBOUTER la société GROUPE JRP de sa demande tendant à voir suspendre l’obligation de payer pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 ;

DIRE ET JUGER que les échéances de décembre 2020 et de janvier, février, mars, avril et mai 2021 faisant l’objet du commandement de payer en date du 10 juin 2021, pour un montant total de 12.000 euros correspondent à une créance certaine, liquide et exigible ;

DEBOUTER la société GROUPE JRP de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNER la société GROUPE JRP à payer à la société SARL INTENDANCE un montant de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et à s’acquitter des entiers dépens ;

Dans l’hypothèse où le tribunal entendait faire droit aux demandes de la société GROUPE JRP, ECARTER l’exécution provisoire de plein droit.

Par ordonnance du 2 décembre 2025 du juge de la mise en état, la date de clôture a été fixée au 19 février 2026.

A l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 10 juin 2021

La SARL GROUPE JRP demande d’annuler le commandement de payer du 10 juin 2021, à titre principal sur le fondement de la loi du 14 novembre 2020, et à titre subsidiaire pour mauvaise foi du bailleur.

[R] [X] et la SARL INTENDANCE font valoir qu’ils n’entendent pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire mais que le commandement de payer visant la clause résolutoire est régulier.

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le contrat de bail conclu entre les parties les 3 et 4 février 2014 contient une clause résolutoire qui est ainsi libellée :

« Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ces engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au Preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le Bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. »

Il est constant, en l’espèce, que la SARL GROUPE JRP ne s’est pas acquittée de l’intégralité du loyer dont elle était redevable sur la période allant du 1er décembre 2020 au 31 mai 2021, et que ses bailleurs lui ont fait délivrer, suivant exploit du 10 juin 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui réclamant à ce titre le paiement d’une somme en principal de 12 000€.

Cependant, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-16 du 25 mars 2020 prévoit que « les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire , de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Contrairement à ce qu’indiquent [R] [X] et la SARL INTENDANCE, ce texte a vocation à régir les loyers afférents au local pris à bail, dès lors qu’il s’agit bien de locaux dans lesquels le preneur exerce son activité commerciale.

Par ailleurs, l’article 1er de l’ordonnance n°2020-16 du 25 mars 2020 vise les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné par ce texte, ce qui est le cas de la SARL GROUPE JRP, dès lors qu’en application du décret n°2020-757 du 20 juin 2020, les conditions initiales tenant au montant du chiffre d’affaires réalisé et au nombre de salariés ont été supprimées.

L’état d’urgence sanitaire a été prolongé jusqu’au 16 février 2021 par la loi du 14 novembre 2020, puis jusqu’au 1er juin 2021 par la loi du 15 février 2021, de sorte que le délai de deux mois prévu à l’article 4 de l’ordonnance n°2020-16 du 25 mars 2020 a expiré à la date du 1er août 2021.

Force est ainsi de constater que la clause résolutoire n’a pu valablement produire ses effets, dès lors que le commandement de payer ne porte que sur des loyers exigibles pendant la période d’urgence sanitaire. En conséquence, il convient d’annuler le commandement de payer délivré le 10 juin 2021, seulement en tant qu’il vise la clause résolutoire.

Sur la dette de loyers

L’article 1218 du code civil dispose que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Aux termes de l’article 1722 du code civil :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Aux termes de l’article 1219 du code civil :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».

L’exception d’inexécution n’est justifiée que si les manquements du bailleur rendent les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

La SARL GROUPE JRP demande au tribunal d’annuler sa dette locative pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 à titre principal sur le fondement de la force majeure, à titre subsidiaire sur le fondement de l’exception d’inexécution, à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de la perte provisoire de la chose louée. Elle demande également, à titre principal, de prononcer l’exonération de l’obligation de payer le loyer pour défaut de délivrance des lieux en l’état des désordres subis et en conséquence juger qu’elle n’est redevable d’aucun loyer.

[R] [X] et la SARL INTENDANCE demandent au tribunal de « DIRE ET JUGER que les échéances de décembre 2020 et de janvier, février, mars, avril et mai 2021 faisant l’objet du commandement de payer en date du 10 juin 2021, pour un montant total de 12.000 euros correspondent à une créance certaine, liquide et exigible » et de débouter la SARL GROUPE JRP de sa demande d’exonération de l’obligation de payer le loyer pour la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021.

En premier lieu, il convient d’observer que selon une jurisprudence constante, fixée par trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 juin 2022 (pourvois n°21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), les mesures de confinement et de restriction de circulation prises au cours de la crise sanitaire ne sont, en matière de baux commerciaux, susceptibles de caractériser :

— ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil, permettant de se prévaloir d’une exception d’inexécution ;

— ni un cas de force majeure permettant au débiteur d’obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation de paiement des loyers ;

— ni une perte partielle ou totale la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, permettant de revendiquer une diminution du loyer.

Il s’ensuit que la SARL GROUPE JRP doit être déboutée de ses demandes principales comme subsidiaires fondées sur les spécificités de la période de crise sanitaire, les loyers de décembre 2020 à mai 2021 restant exigibles.

En second lieu, la SARL GROUPE JRP invoque les manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme des locaux en raison des désordres affectant le sous-sol du local pris à bail.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire remis par [E] [Q], le 24 mai 2024 que « le sous-sol du commerce à usage de réserve et de sanitaires est très humide et dégradé par des inondations », que « les locaux situés en sous-sol, dont les sanitaires, sont inutilisables par le commerce », qu’il y a une « impossibilité d’utiliser les sanitaires (WC) » et que « le sous-sol ne peut être utilisé en tant que réserve ». Le rapport indique également que « lors d’intempéries, de l’eau s’infiltre dans le sous-sol par la grille de ventilation du sous-sol mal positionnée dans le trottoir surélevé ; par ailleurs, des remontées capillaires endémiques aggravent ce fait et la pompe qui évacue l’eau du sous-sol est en panne. ».

La circonstance, invoquée par le bailleur, que la commune de [Localité 3] serait responsable de la surélévation des trottoirs dans le cadre des travaux de requalification de la [Adresse 5] et que le traitement des remontées capillaires comme l’entretien de la pompe de relevage relèveraient de la copropriété, ne dédouane pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme.

A cet égard, il est constant que le bail commercial renouvelé les 3 et 4 février 2014 donne droit à la jouissance, par la SARL GROUPE JRP, des espaces suivants :

Au rez-de-chaussée : un magasin de vente d’une superficie approximative de 87 m2,Au sous-sol : des caves à usage de réserve d’une superficie approximative de 76 m2.

Le rapport d’expertise précité atteste de l’impossibilité totale d’utiliser l’espace situé au sous-sol. Ces désordres remonteraient à l’été 2019, ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat visé dans l’ordonnance de référé du 25 janvier 2022. Le bailleur ne justifie pas qu’ils aient cessé postérieurement à la remise du rapport d’expertise le 24 mai 2024.

Le préjudice de jouissance allégué par le preneur est donc établi et justifie une réfaction du loyer proportionnée à l’atteinte portée à son droit de jouissance paisible, qui ne saurait aller toutefois jusqu’à l’exonération du paiement de tout loyer.

Si les locaux rendus inutilisables correspondent à la moitié de la surface prise à bail, il y a lieu de pondérer l’atteinte portée au droit de jouissance s’agissant seulement de la réserve et des sanitaires situés en sous-sol, et non du local principal non concerné par les désordres. Il sera fait une juste appréciation du préjudice en le fixant à 15% de la surface, ce qui justifie un abattement de 15% du loyer mensuel de 2 000€, soit 300€ par mois depuis le mois de juillet 2019, donc pendant 82 mois à la date du présent jugement.

La SARL GROUPE JRP est donc fondée à demander une exonération de payer le loyer, qui sera limitée à 150€ par mois depuis le début des désordres en juillet 2019 et jusqu’à réparation des désordres. Il convient, par conséquent, d’annuler la dette de loyer de 12 000€ portant sur les loyers de décembre 2020 à mai 2021, qui est compensée par l’exonération partielle de loyer pour un montant total de 24 600€ pour la période de juillet 2019 à mai 2026.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

[R] [X] et la SARL INTENDANCE, qui succombent, supporteront la charge des dépens.

[R] [X] et la SARL INTENDANCE seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNULE le commandement de payer délivré le 10 juin 2021, seulement en tant qu’il vise la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SARL GROUPE JRP de ses demandes principales comme subsidiaires fondées sur les spécificités de la période de crise sanitaire, les loyers de décembre 2020 à mai 2021 restant exigibles ;

EXONERE partiellement la SARL GROUPE JRP du paiement du loyer à hauteur de 150€ par mois depuis le début des désordres en juillet 2019 et jusqu’à réparation des désordres affectant le sous-sol du local pris à bail ;

ANNULE la dette de loyer de 12 000€ portant sur les loyers de décembre 2020 à mai 2021, par compensation avec l’exonération partielle de loyer pour un montant total de 24 600€ pour la période de juillet 2019 à mai 2026 ;

DEBOUTE [R] [X] et la SARL INTENDANCE de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [X] et la SARL INTENDANCE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE