TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [X] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00995 – N° Portalis 352J-W-B7I-C364A

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 06 mai 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat le cabinet SERGIC – [Adresse 3]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 06 mai 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00995 – N° Portalis 352J-W-B7I-C364A

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Y] est propriétaire du lot n°32 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré AN84, soumis au régime de la copropriété représentant 32/1024ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [X] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

•4159,36 euros au titre des « charges » de copropriété (4ème trimestre 2023 inclus),

•2000 euros de dommages et intérêts,

•la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

•1140 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il sera relevé, au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le demandeur n’effectue aucune demande dans le dispositif de l’assignation au titre des frais de recouvrement.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

•les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

•les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

•le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 32, indiquant la répartition des tantièmes (32/1024èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [Y],

•les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 16 juin 2021 au 1er octobre 2023,

•l’historique du compte au 1er novembre 2023 pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4159,36 euros (il n’y a pas de frais au décompte),

•les procès-verbaux des assemblées générales du 1er juin 2023 comportant :

oapprobation des comptes de l’exercice 2022,

ovote du budget prévisionnel 2024,

ofonds travaux 2023,

ovote des travaux ou opérations suivantes : réfection des cages d’escaliers (assemblée générale du 1er juin 2023, résolution 20),

•les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

•la mise en demeure de payer la somme de 3026,68 euros adressée le 21 juin 2023 à Monsieur [X] [Y] (signée le 5 juillet 2023),

•le contrat de syndic,

•une facture d’avocat du 11 octobre 2023 pour un montant de 1140 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4159,36 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.

Il n’y a aucun frais inscrit au décompte versé du 1er novembre 2023.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4159,36euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 5 juillet 2023 sur la somme de 3026,68 euros et de l’assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [X] [Y] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [X] [Y]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 23 janvier 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1140 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant au montant de la facture d’avocat du 11 octobre 2023.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SERGIC :

— la somme de 4159,36 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2023 sur la somme de 3026,68 euros et du 23 janvier 2024 pour le surplus,

— la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au décompte du 1er novembre 2023 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 23 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SERGIC, la somme de 1140 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à Paris le 06 mai 2024

le greffierle Président