REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 24/02175 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MVKS

En date du : 19 janvier 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix neuf janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 novembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [I] [J] épouse [L] née le 20 Juin 1963 à [Localité 11] (83), de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Et

Monsieur [A] [L],né le 13 Novembre 1953 à [Localité 9] (59), de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

Et

Monsieur [E] [G], né le 28 Octobre 1980 à [Localité 10] (54), de nationalité française demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Hervé ANDREANI, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5] sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, LE SYNDICAT COOPÉRATIF DES GARAGES [Adresse 5], dont le siège est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

Défaillant

Grosses délivrées le :

à :

M^e Hervé ANDREANI – 5

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [J] épouse [L], M. [A] [L] et M. [E] [G] sont copropriétaires au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé à [Adresse 12], consistant en une parcelle de terrain sur laquelle sont édifiés 59 boxes-garages. L’immeuble est soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte notarié le 30 décembre 1958.

Sur convocation du syndic coopératif en date du 3 janvier 2023, une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est tenue le 4 février 2023. Mme [L], M. [L] et M. [G] étaient présents. Le procès verbal d’assemblée générale leur a été notifié le 7 février 2023.

Par acte signifié le 6 avril 2023, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de ce siège auquel ils demandent d’annuler les délibérations n°5, 9, 10 et 11 prises par l’assemblée générale du 4 février 2023 sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et notamment de son article 26, et de condamner le requis au paiement de la somme de 2000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Régulièrement cité par acte remis à domicile, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 3 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 3 novembre suivant. Le délibéré a été fixé au 19 janvier 2026.

La décision sera réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de la partie défenderesse, il convient de statuer sur les demandes de Mme [J] épouse [L], de M. [L] et de M. [G], après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’annulation de la résolution n°5

La résolution n°5 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires tenue le 4 février 2023 est stipulée en ces termes :

« Examen des comptes de l’exercice arrêtés au 31.12.2022 ainsi que leur répartition et la situation de trésorerie au 31.12.2022 – réponses aux questions de l’assemblée et mise aux voix (majorité de l’art.24 loi du 10.07.1965).

L’assemblée générale écoute les explications du Conseil syndical et son bilan de gestion de l’exercice 2022. Il est répondu aux questions de l’assemblée et on procède au vote.

L’assemblée générale approuve les comptes de l’exercice arrêtés au 31 décembre 2022.

mise aux voix : POUR 813 CONTRE 136 ABSTENTIONS 17 ont voté contre : Mmes [J], [X], MM. [D], [G], [L]”

la résolution est adoptée à la majorité.

Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] sollicitent l’annulation de cette résolution au motif que le budget présenté fait état de 5230,10€ dépensés pour 2926,93€ votés, et que les dépenses engagées par le syndic pour installer un portail sur l’allée B sont injustifiées et ne respectent pas la priorité qui avait été décidée lors de la précédente assemblée générale tenue le 5 mars 2022, à savoir celle de dépenses à engager pour remédier aux infiltrations d’eau (résolution n°10).

Ils ajoutent que la dépense pour le portail de l’allée B doit être uniquement votée et imputée aux copropriétaires de l’allée B, les autres copropriétaires n’en ayant pas l’usage.

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

La délibération querellée porte sur l’approbation des comptes annuels. Il n’y est fait aucune référence à un portail et les pièces produites en procédure ne permettent pas d’étayer l’allégation d’une dépense de ce chef qui n’aurait pas été préalablement approuvée ou même rejetée par l’assemblée générale. Le procès verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2022, dont il est fait état, n’est pas communiqué.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune irrégularité s’agissant des modalités de vote alors que le règlement de la copropriété [Adresse 5] stipule, s’agissant des charges communes, que « ces frais et dépenses doivent être supportés par les copropriétaires proportionnellement à l’importance des droits de chacun d’eux, dans la propriété commune », et ne prévoit donc pas de dérogation particulière en fonction des services collectifs ou éléments d’équipements. Il est observé en outre qu’aucun élément produit aux débats ne permet de considérer que le portail litigieux ne desservirait pas l’ensemble des garages.

Aucun abus de majorité n’est allégué, ni aucune violation du règlement de copropriété caractérisée. Les comptes ont été approuvés conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. La demande d’annulation sera rejetée.

Sur l’annulation de la résolution n°9

Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] sollicitent l’annulation de la résolution n°9.

Il est constaté qu’aucun moyen n’est développé au soutien de cette prétention.

Selon l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes”.

En l’espèce, la résolution n°9 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires tenue 4 février 2023 est stipulée en ces termes : "travaux à envisager : examen des devis – hiérarchisation des choix – fixation d’un budget travaux et appels de fonds.

Après avoir entendu les explications du Conseil Syndical, examiné les devis et après en avoir délibéré, l’assemblée générale approuve le principe d’un plan pluriannuel de provisions en vue de prendre des mesures conservatoires pour lutter contre les infiltrations d’eaux pluviales dans les garages de l’allée A.

Des devis seront recherchés et proposés à l’assemblée générale, afin de préciser les montants à provisionner et la durée nécessaire à la constitution de la provision en vue de ces travaux.

mise aux voix : POUR 833 CONTRE 31 ABSTENTIONS 102

ont voté contre : Mme [T] Mme [W]

la résolution est adoptée à la majorité"

Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] n’ayant pas la qualité de copropriétaire opposant s’agissant de cette résolution et n’étant pas davantage défaillants, ils sont irrecevables à agir en contestation de la décision prise par l’assemblée générale aux termes de la résolution n°9.

Sur l’annulation de la résolution n°10

La résolution n°10 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires tenue 4 février 2023 est stipulée en ces termes :

« projet d’instauration de servitudes réciproques de passage entre la copropriété [Adresse 7] et notre copropriété selon le plan joint pour un coût de 776,81 €, les frais d’étude notariale (s’élevant à 1 553,62 €) seraient répartis entre les deux copropriétés

Après avoir entendu les explications du Conseil syndical et après en avoir débattu, l’assemblée générale approuve l’instauration d’un acte de servitudes réciproques entre la copropriété voisine [Adresse 7] et la copropriété des garages [Adresse 5] D’une part, le SDC des garages [Adresse 5] s’engage à ne pas demander le déplacement du local poubelle et du moteur de la barrière automatique ainsi que du passage piétonnier longeant la voie, appartenant à cette copropriété, mais installés sur notre parcelle par empiètement.

D’autre part, le SDC de la résidence [Adresse 7] autorise l’usage de leur voie privée aux véhicules des usagers des garages [Adresse 5] pour leur permettre d’accéder à l’allée C de la copropriété [Adresse 5], sans contrepartie d’entretien de celle-ci.

La rédaction de l’acte sera confiée à M^e COURET pour un coût de 1553,62 € pris en charge à parts égales entre les deux copropriétés. Cette servitude devra figurer comme additif aux règlements de copropriété réciproques et être publiée au service de publicité foncière (ex. bureau de la conservation des hypothèques).

L’assemblée autorise le conseil syndical à appeler la somme nécessaire à la mise en œuvre de cette servitude.

mise aux voix: POUR 663 CONTRE 201 ABSTENTIONS 102

ont voté contre : Mmes [J], [X], [O], [U], [W] MM. [B], [G], [K], et [L]

la résolution est adoptée à la majorité"

Selon l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

En l’espèce, l’état descriptif de division fait état de 59 lots pour 1000/1000èmes.

Comme soulevé à bon droit par des demandeurs, la résolution n°10 ne pouvait être adoptée qu’à la majorité des deux tiers eu égard à son objet. Cette majorité n’a pas été atteinte avec 663/1000èmes. La résolution doit être annulée.

Sur l’annulation de la résolution n°11

La résolution n°11 soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires tenue 4 février 2023 est stipulée en ces termes :

« adoption d’un budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 avec alimentation du fonds travaux à hauteur de 5 % du budget annuel (majorité de l’art.24 loi du 10.07.1965 puis 24-1 si nécessaire)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2023 d’un montant de 7 058,82 € avec un budget travaux de 5 856,82 € permettant la clôture totale de la copropriété (devis n°1917 de 3 149,31€) et la pose d’un portail fermant l’accès à l’allée C (devis n°1916 de 2 707,61€).

Le montant du fonds travaux est fixé à 5% du budget total soit 352,94 €.

mise aux voix : POUR 847 CONTRE 0 ABSTENTIONS 119

la résolution est adoptée à la majorité"

Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] reprochent à la résolution n°11 de ne concerner qu’une partie des copropriétaires. Cependant, outre la mention relative au portail, la résolution concerne le budget prévisionnel total de la copropriété. Un tel budget concerne nécessairement l’ensemble des copropriétaires.

De plus, si la réalisation de travaux spécifiques ne bénéficiant qu’à certains copropriétaires peut faire l’objet d’un vote distinct sur leur réalisation, les demandeurs n’apportent pas la preuve que le portail mentionné ne concerne que certains copropriétaires, aucun plan de la copropriété n’étant produit.

Enfin, Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] affirment que le procès-verbal d’assemblée contient une irrégularité quant aux mentions des votants, mais ils n’apportent pas la preuve d’une telle irrégularité.

Par conséquent, la demande tenant à l’annulation de la résolution n°11 sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe dans la présente instance, est condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [J] épouse [L], M. [L] et M. [G] seront dispensés de participer aux frais et dépens de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Mme [I] [J] épouse [L], M. [A] [L] et M. [E] [G] irrecevables en leur contestation de la résolution n°9 votée par l’assemblée des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 8], en date du 04 février 2023 ;

ANNULE la résolution n°10 votée par l’assemblée des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 8], en date du 04 février 2023 ;

DÉBOUTE Mme [I] [J] épouse [L], M. [A] [L] et M. [E] [G] de leur demande d’annulation des résolutions n°5 et n°11 votées par l’assemblée des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 8], en date du 04 février 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 8], aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 8] à payer à Mme [I] [J] épouse [L], M. [A] [L] et M. [E] [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [I] [J] épouse [L], M. [A] [L] et M. [E] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE