Cour d’appel de [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGEMENT D’ORIENTATION

Le 12 Février 2026

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUG2

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DU PAYS DE [Localité 2]

la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE

C/

M. [T] [H] [L]

Mme [J] [C] [I] épouse [H] [L]

M^e Rozenn GOASDOUE

Autorisation de vente amiable

A l’audience d’orientation tenue au nom du peuple français, publiquement en matière de saisie immobilière, le douze Février deux mil vingt six, par Madame Mélanie FRENEL, vice-président du tribunal judiciaire de RENNES, juge de l’exécution,

Assistée de Madame Annie PRETESEILLE greffier,

ENTRE :

La Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°777 651 498, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Demandeur et créancier poursuivant, ayant pour avocat le Cabinet Mathieu DEBROISE, SELARL d’avocats inscrit au RCS de RENNES sous le n °519 082 747, pris en la personne de maître Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de Rennes situé [Adresse 3] à Rennes (35000).

ET :

— Monsieur [T] [H] [L], né le [Date naissance 1] 1996 à [Localité 5] au Congo, de nationalité congolaise et demeurant [Adresse 4] à [Localité 4],

— Madame [J], [D] [C] [I] épouse [H] [L], née le [Date naissance 2] 1998 à [Localité 6], de nationalité française et demeurant [Adresse 5] ([Adresse 6]),

débiteurs saisis, ayant pour avocat régulièrement constitué maître [R] [G], avocate au barreau de Rennes.

ET ENCORE :

La Caisse de crédit mutuel de [Localité 3], dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Créancier inscrit selon les inscriptions suivantes :

— hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers prise à son profit au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1, publiée le 3 octobre 2022, sous les références volume 2022 V n°16787, et bordereau rectificatif valant

reprise pour ordre enregistré et publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1 le 25 novembre 2022 sous les références volume 2022 V n°20708,

— hypothèque conventionnelle prise à son profit au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1, publiée le 3 octobre 2022, sous les références volume 2022 V n°16788,

Représentée par maître Mathieu DEBROISE, SELARL d’avocat prise en la personne de maître Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de Rennes et demeurant [Adresse 3] à Rennes (35000).

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon commandement aux fins de saisie immobilière en date du 26 février 2025, publié au service de la publicité foncière de Rennes 1er bureau, archivage provisoire 3504P01 S n°16, le 18 mars 2025, la Caisse de crédit mutuel du pays de Bain-de-Bretagne poursuit la vente de biens et droits immobiliers portant sur une maison d’habitation, appartenant à monsieur [T] [H] [L] et madame [J] [C] [I] épouse [H] [L], située commune de Bain-de-Bretagne, [Adresse 4], cadastrée section [T] n°[Cadastre 1], pour une contenance de 8a 91ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de la vente déposé le 16 mai 2025 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] a fait assigner monsieur [T] [H] [L] et madame [J] [C] [I] épouse [H] [L] à comparaître devant le juge de l’exécution afin de voir :

“- STATUER ce que de droit, conformément aux dispositions de l’article R 322-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

— ORDONNER la vente forcée de l’immeuble saisi par adjudication aux enchères publiques portées par avocat devant Madame Le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de RENNES, à telle audience qu’il plaira sur la mise à prix de CENT MILLE (100.000,00 €) prévue au cahier des conditions de la vente ;

— TAXER à la date du jugement d’orientation les frais préalables exposés par la requérante ;

— ARRÊTER les modalités de la vente ;

— En cas de vente forcée, DIRE que la requérante devra procéder à la publicité suivante:

Publication d’un avis conforme aux dispositions de l’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution publié dans un journal d’annonces légales de l’arrondissement où les biens sont situés ;Dépôt d’un avis conforme aux dispositions de l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution au greffe du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de RENNES pour qu’il soit affiché dans les locaux de la juridiction à un emplacement aisément accessible du public ;Publication d’un avis conforme aux dispositions de l’article R322-32 du code des procédures civiles d’exécution publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale au tarif des annonces ordinaires (2 insertions sommaires) ;Apposition d’un avis conforme aux dispositions de l’article R322-32 du code des procédures civiles d’exécution à l’entrée

ou, à défaut, en limite de l’immeuble saisi ;Publication d’un avis conforme aux dispositions de l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur le site info-encheres.com ;- DIRE que la SELARL [O] [W] [P] [F] [Z] [S], Commissaire de Justice à [Localité 1], ou tel autre Commissaire de Justice qu’il plaira à Madame le Juge de l’Exécution de désigner, pourra faire visiter l’immeuble à deux reprises dans les deux mois précédent l’adjudication avec si besoin est l’aide de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

— FIXER le montant de la créance privilégiée de la requérante à la somme de 107.178,13€ (CENT SEPT MILLE CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET TREIZE CENTIMES), selon décompte arrêté au 1er décembre 2024, auquel il conviendra d’ajouter les intérêts aux taux conventionnels prévus par chacun des prêts immobiliers contenus dans les titres exécutoires venus à échéance depuis le 1er décembre 2024 ;

— DIRE que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir ;

— au cas où la vente forcée serait ordonnée, ARRETER la date de l’audience au cours de laquelle il y sera procédé ;

— DIRE ET JUGER dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée que le Notaire chargé de recevoir l’acte de vente devra se conformer aux dispositions des articles R 322-23 à R 322-25 du Code des Procédures civiles d’Exécution ;

— DIRE que les frais de poursuites de vente judiciaire seront versés par l’acquéreur en sus du prix de vente et remis par le Notaire rédacteur à l’Avocat poursuivant ;

— DIRE que les frais comprendront en outre les émoluments, lesquels seront arrêtés et répartis conformément aux dispositions combinées des articles A 444-102 et A 444-191 du Code de Commerce ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [H] [L] et Madame [J] [C] [I] à verser à la requérante une indemnité de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— DIRE que les dépens d’instance non compris dans les frais de saisie soumis à la taxe, seront employés en frais privilégiés de vente et recouvrés par préférence sur le prix de vente à répartir.”

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, l’assignation a été dénoncée à la Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] en sa qualité de créancier inscrit, laquelle a déclaré sa créance auprès du greffe du juge de l’exécution le 11 juin 2025 notifiée le 12 juin 2025 par le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) à l’avocat des débiteurs.

Appelée une première fois à l’audience du 16 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 18 septembre 2025 afin que le conseil des débiteurs prenne des conclusions.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été contradictoirement renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025, dans l’attente du retour de l’accusé de réception du courrier aux fins de décharge adressé par l’avocat de la défense à ses clients.

Le 16 octobre 2025, monsieur [T] [H] [L] et madame [J] [C] [I] épouse [H] [L] ont comparu. Ils ont

indiqué avoir mis en vente le bien immobilier objet de la procédure.

Un renvoi à l’audience du 04 décembre 2025 a été décidé afin de permettre aux débiteurs de justifier de cette mise en vente.

Lors de l’audience du 04 décembre 2025, monsieur [T] [H] [L] a remis un “mandat de vente semi-exclusif” de la maison d’habitation, conclu par le couple depuis le mois d’avril avec l’agence PROXIMMO de [Localité 7]. Il a sollicité l’autorisation de vendre le bien saisi à l’amiable, expliquant avoir eu déjà quelques visites.

La Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué s’en rapporter à justice quant à la demande de vente amiable du bien saisi, sous réserve d’un prix raisonnable pouvant être fixé à 150.000 €.

MOTIFS

En vertu de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

I – Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière

En vertu de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier mini d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er.

L’article R. 321-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire constitué par un acte notarié reçu par maître [V] [B], notaire à [Localité 3], le 15 septembre 2022, contenant notamment un prêt MODULIMMO n°DD 19875671 d’un montant total de 106.000€, remboursable en 180 mensualités, avec un taux d’intérêt fixe hors assurance de 1,15 % l’an.

En garantie, l’immeuble saisi a été affecté d’une hypothèque conventionnelle et d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers respectivement inscrites au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1 par actes déposés le 3 octobre 2022 sous les références volume 2022 V n°16789 et 16790.

La Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] justifie de l’exigibilité de la créance en produisant une lettre recommandée avec accusé réception en date du 12 décembre 2024 notifiant aux débiteurs la résiliation

du contrat du prêt à la suite du courrier de mise en demeure du 15 octobre 2024 d’avoir à régulariser les mensualités impayées, resté infructueux.

II – Sur la créance de la Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] en tant que créancier poursuivant

Le décompte détaillé arrêté au 1er décembre 2024, produit par le créancier poursuivant dans le cadre de l’assignation à l’audience d’orientation, ne fait l’objet d’aucune contestation de la part de monsieur [T] [H] [L] et madame [J] [C] [I] épouse [H] [L].

En conséquence, le créancier poursuivant dispose bien d’une créance liquide et exigible qu’il convient de fixer à la somme totale de 107.178,13 € en principal, intérêts et frais arrêtés au 1er décembre 2024, soit :

— Capital restant dû à la date de résiliation du prêt 98.976,38 €

— Intérêts contractuels impayés 393,19 €

— Assurances impayées 233,20 €

— Intérêts de retard impayés échus au 01/12/2024 15,92 €

— Intérêts contentieux du 21/05/24 au

01/12/24 taux de 1,15 % 603,88 €

— Indemnité d’exigibilité à la date de

résiliation du prêt 6.955,56 €

— Intérêts contentieux du 02/12/24 au taux

de 1,15 % jusqu’à parfait paiement Mémoire

— Frais de procédure Mémoire

TOTAL SAUF MEMOIRE 107.178,13 €, outre les intérêts au taux de 1,15% l’an sur le capital restant dû à compter du 02 décembre 2024.

III – Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

L’état hypothécaire justifie des droits de monsieur [T] [H] [L] et madame [J] [C] [I] épouse [H] [L] sur l’immeuble saisi.

Conformément à l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de la demande d’être autorisés à vendre le bien à l’amiable, les débiteurs versent un mandat de mise en vente “semi exclusif”

au prix net vendeur de 235.000 €, conclu le 01er avril 2025 avec l’agence PROXIMMO IMMOBILIER.

Ils rapportent dès lors la preuve de leur intention de vendre leur bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien.

Il convient donc d’accueillir favorablement la demande de vente amiable, en fixant un prix minimum de vente à 150.000 euros, compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

IV – Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1.840,90 €.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du Code de commerce.

L’équité commande, compte tenu de la nature du litige et de son issue, de ne pas faire droit la demande de la Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

— FIXE le montant retenu pour la créance de la Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] à l’encontre de monsieur [T] [H] [L] et madame [J] [C] [I] épouse [H] [L] à la somme totale de 107.178,13 € en principal, intérêts et frais arrêtés au 1er décembre 2024, outre les intérêts postérieurs au taux de 1,15 % l’an sur le seul capital restant dû ;

— AUTORISE monsieur [T] [H] [L] et madame [J] [C] [I] épouse [H] [L] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R. 322-20 à R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 150.000 € net vendeur ;

— TAXE les frais préalables déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1.840,90 € TTC ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 30 avril 2026 à 10h00, le présent jugement valant convocation à l’audience ;

— RAPPELLE qu’à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L. 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

— RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ;

— RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois ;

— RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu’elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

— DÉBOUTE la Caisse de crédit mutuel du pays de [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DIT que les dépens suivront le sort des frais taxables ;

— RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier Le juge de l’exécution