Tribunal Judiciaire de Toulon, Referes, 26 mars 2026, n° 25/03198

TJ Toulon 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, réf., 26 mars 2026, n° 25/03198
Numéro(s) :	25/03198
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laetitia CRISCOLA
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS

Texte intégral

N° RG 25/03198 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NWPW

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 26 Mars 2026

N° RG 25/03198 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NWPW

Président: Benoit BERTERO, Vice-Président Placé

Assisté de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CITYA ESTUBLIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 440 068 757, dont le siège social est sis, [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur, [P], [S], demeurant, [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 26-03-2026

à : M^e Laetitia CRISCOLA – 1004

Copie au dossier

N° RG 25/03198 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NWPW

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [P], [S] est propriétaire des lots n°3 et n°8 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] a signifié à Monsieur, [P], [S] un commandement de payer les charges de copropriété impayées.

Par la suite, par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA ESTUBLIER IMMOBILIER, a mis en demeure Monsieur, [P], [S] de régler les charges de copropriété impayées.

Cependant, cette mise en demeure est restée infructueuse.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à OLLIOULES, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA ESTUBLIER IMMOBILIER, a assigné Monsieur, [P], [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Toulon statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

— dire et juger le syndicat des copropriétaires requérant recevable et bien fondé en sa demande ;

— condamner Monsieur, [P], [S] à régler au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 29 418,83 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 juin 2024 ;

— condamner Monsieur, [P], [S] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 4 643,69 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner Monsieur, [P], [S] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi par sa défaillance ;

— condamner Monsieur, [P], [S] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 2 889, 14 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur, [P], [S] aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 17 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1], représenté par son avocat, s’en remet à son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par dépôt à étude du 10 juin 2025, Monsieur, [P], [S] n’a pas comparu et n’a pas conclu.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 26 mars 2026.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2 de la même loi, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] réclame le paiement d’une somme de 29 418,83 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles, aux provisions non échues et aux cotisations du fonds travaux ALUR.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Monsieur, [P], [S] ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

« 19 mars 2013 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2012 au 31/12/2012 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2014 ;

«  05 septembre 2014 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2013 au 31/12/2013 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2015 ;

«  18 septembre 2015 votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2016 ;

«  12 juillet 2016 approuvant les comptes des exercices du 01/01/2014 au 31/12/2014 et du 01/01/2015 au 31/12/2015 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2017 ;

«  23 juillet 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2018 et l’exercice 2019 ;

«  03 mai 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2020 ;

«  06 janvier 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 ;

«  14 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ;

«  23 mars 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ;

«  20 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 ;

— les décomptes individuels des charges des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ;

— les états des dépenses générales des exercices 2014, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ;

— les appels de fond des pour les exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023.

— le relevé de compte au 20 mars 2025.

Force est de constater que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation et que les sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiées en leur principe dès lors qu’elles ont été régulièrement fixées en assemblée générale.

En conséquence, les documents produits sont suffisants à établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires et il convient de condamner Monsieur, [P], [S] à la somme de 29 418,83 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles, aux provisions non encore échues et à la cotisation du fond travaux ALUR.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Ainsi, ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais suivants, qui restent à la charge du syndicat des copropriétaires dans leur ensemble :

— les frais de suivi administratif du dossier ou de transmission de celui-ci à l’huissier ou à l’avocat, ainsi que les honoraires facturés par le syndic pour le « suivi du dossier contentieux », lesquels relèvent de la gestion courante et sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes ;

— les frais d’assignation, qui constituent des dépens de l’instance ;

— les honoraires d’avocat, qui font l’objet d’une fixation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les relances amiables ou écrites effectuées après la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 4] sollicite la somme de 4 643,69 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit un décompte actualisé au 20 mars 2025 incluant diverses sommes au titre de frais de relance, d’honoraires d’huissier et de transmission du dossier à l’avocat.

Or, les frais de transmission du dossier à l’avocat et les honoraires d’huissier ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter les sommes suivantes :

«  02/06/2015 : CONTENTIEUX : 250 euros ;

«  18/06/2015 : ASSIGNATION PAR AVOCAT : 299 euros :

«  19/09/2019 : CONTENTIEUX : 480 euros ;

«  15/04/2020 : CONTENTIEUX : 480 euros ;

«  23/04/2020 : CONTENTIEUX : 480 euros ;

«  16/06/2020 : CONTENTIEUX : 480 euros ;

«  07/09/2020 : FRAIS AVOCAT : 480 euros ;

«  28/09/2020 :, [B] HONORAIRES : 185,79 euros ;

«  21/05/2021 : FRAIS HUISSIER ASSIGNATION : 79,34 euros ;

«  17/06/2021 : HUISSIER ASSIGNATION : 158,68 euros ;

«  09/08/2023 : TRANSMISSION DOSSIER CONTENTIEUX : 480 euros ;

«  17/11/2023 : SUIVI DOSSIER CONTENTIEUX : 120 euros ;

En conséquence, Monsieur, [P], [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 670,88 euros et le syndicat sera débouté du surplus de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, nº15-20.587).

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est constant que le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant un manque de trésorerie privant le syndicat de sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, il n’est pas démontré que Monsieur, [P], [S] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les conditions posées par le texte étant remplies, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l’assignation.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu’une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens. De même, l’application de l’article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Monsieur, [P], [S], qui succombe, sera condamné aux dépens du présent jugement.

L’équité commande de condamner Monsieur, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] la somme de 2 889,14 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mise à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur, [P], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] la somme de 29 418,83 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles, aux provisions non encore échues et à la cotisation du fond travaux ALUR ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur, [P], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] la somme de 670,88 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur, [P], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 1] la somme de 2 889,14 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [P], [S] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT