TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/00556 – N° Portalis DB3E-W-B7J-ND7F

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA [Adresse 1] en son syndic la SARL CABINET IMMO 2M

C/

Madame [E] [H]

JUGEMENT contradictoire du 04 MARS 2026

Grosse exécutoire :

M^e Yoave FENNECH

Copie :

M^e Audrey PASQUALI-CERNY

délivrées le

JUGEMENT RENDU

LE 04 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son syndic la SARL CABINET IMMO [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

représentée par M^e Audrey PASQUALI-CERNY, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [E] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [I] [H]

décédé le 24 avril 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Robert ISABELLA

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 MARS 2026 par Robert ISABELLA, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par, assignation du 21 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], sis [Adresse 7] agissant par son syndic la SARL Cabinet IMMO 2 M sise [Adresse 8] a fait citer à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de TOULON (5ème chambre civile) le 5 juin 2025, Mme [H] [E] et Mr [H] [I] demeurant tous deux [Adresse 9] aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer :

— la somme de 2237,20 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 13 novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— La somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et carence répétée ;

— La somme de 1200,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens de l’instance, outre l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 3 septembre 2025, puis au 5 novembre 2025, les parties n’étant pas en mesure de présenter leurs arguments, et enfin au 7 janvier 2026.

A l’audience du 7 janvier 2026, le demandeur représenté par son conseil confirmait les demandes contenues dans son assignation initiale.

A l’audience du 7 janvier 2026, Mme [H] [E] assistée de son Conseil, rappelait que son époux Mr [H] [I] était décédé le 24 avril 2017 et devra être mis hors de cause. Mme [H] [E] contestait les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] au motif de la prescription de la dette alléguée ainsi que sur le caractère non fondé de cette dette qui n’a jamais été justifiée par un quelconque document comptable. Mme [H] [E] sollicite le débout de l’ensemble des demandes du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], ainsi que sa condamnation à lui payer :

— La somme de 3000,00 € pour procédure abusive ;

— La somme de 1440,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation

En vertu de l’article 117 du Code de Procédure Civile, l’assignation délivrée le 21 janvier 2025 par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] à l’encontre de Mr [H] [I] décédé le 24 avril 2017 sera déclarée nulle, mais conserve sa validité à l’encontre de Mme [H] [E] qui sera la seule partie défenderesse.

Sur la Prescription

L’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 disposait que : « En matière de copropriété le délai de prescription est de 10 ans. »

Le droit de la copropriété, et plus particulièrement les actions personnelles en matière de copropriété, bénéficiaient donc d’un régime spécial en matière de prescription qui les distinguaient du droit commun où le délai de prescription est de 5 ans.

La loi [Localité 2] N° 2018-1021 du 25 novembre 2018 est cependant venue supprimer cette distinction, étendant ainsi le régime de droit commun à celui de la copropriété selon l’article 2224 du Code Civil.

L’article 213 de la loi [Localité 2] est venue modifier l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en réduisant le délai de prescription à 5 ans.

S’agissant du recouvrement des charges impayées antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, la période pendant laquelle il est possible de les recouvrir reste établie à 10 ans, sous réserve d’avoir introduit l’action en recouvrement dans le délai de principe de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi [Localité 2].

Une action introduite 5 ans après l’entrée en vigueur de la loi [Localité 2] soit le 25 novembre 2023 peut encore bénéficier de la règle de prescription de 10 ans. Mais une action introduite après le 25 novembre 2023 ne pourra plus porter que sur les charges impayées pendant 5 ans, c’est-à-dire qu’il est possible de demander leur recouvrement sur la période s’étalant entre le 26 novembre 2018 et le 26 novembre 2023.

Ainsi, en prenant pour exemple le recouvrement de charges de copropriété, une dette trouvant son origine antérieurement à la loi [Localité 2] continuera de se prescrire par 10 ans, à condition d’introduire l’action dans un délai de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi, et sans que cela conduise à proroger le délai de 10 ans antérieurement applicable.

En conséquence, l’action de la partie demanderesse ayant été introduite le 21 janvier 2025 et portant sur des charges dues depuis le 1er janvier 2013 sera déclarée prescrite.

Sur le fond

Le procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 7 janvier 2017 mentionne que le Cabinet IMMO 2 M a refusé de reprendre la comptabilité de l’ancien syndic, [Localité 3] Immobilier, en raison de bon nombre d’incohérences et autres écritures et soldes comptables difficilement identifiables. Il est également mentionné que lesdites incohérences semblent s’être accumulées depuis plusieurs années ce qui a été confirmé par un audit de mars 2016 qui a abouti à ce que la caisse de garantie [F] a refusé de couvrir le mandat du syndic sur une comptabilité décrite comme problématique. Il est également précisé dans ce même document que, la comptabilité n’étant pas reprise, l’exercice comptable démarre du 10/10/2016 au 31/12/2017.

Les sommes réclamées à Mme [H] [E] s’intitulent sur l’extrait de compte produit par la partie demanderesse : " Reprise Solde [Localité 3] ", sans que Mme [H] puisse obtenir un décompte précis et détaillé de son éventuelle dette.

En fonction du caractère aléatoire de la comptabilité de la copropriété et de l’absence de précision quant aux sommes réclamées qui ne représentent qu’un solde sans aucun détail, les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] seront rejetées. Il en sera de même pour les demandes annexes relatives à des dommages et intérêts et à l’article 700 du Code de Procédure Civile, la demande principale étant rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Toute personne a le droit d’être entendue sur le fond d’une prétention (art. 30 du Code de Procédure Civile). C’est le droit d’agir en justice qui est en principe libre.

Cela signifie que personne ne peut être forcé à agir ni empêché de le faire et personne ne peut être sanctionné pour l’avoir fait. En revanche, il y a des conditions de recevabilité de l’action en justice (art. 31 du Code de Procédure Civile) destinées à encadrer les actions afin d’éviter des démarches abusives ou dilatoires qui ne seraient pas légitimes.

Une procédure abusive fait référence à l’abus du droit d’agir par son titulaire. Il peut s’agir d’un recours abusif ou dilatoire. Il n’y a pas de définition exacte, mais il est acquis qu’elle résulte d’un comportement fautif et d’un manque de diligences de son auteur.

En l’espèce, il ne peut être relevé un caractère dilatoire ou abusif à la démarche entreprise par le demandeur et la demande formulée à ce sujet par Mme [H] sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées de ces mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Les circonstances de l’espèce commandent de condamner la Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Mme [H] [E] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile, tel que résultant du décret N°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile et applicable aux procédures introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement puisque celle-ci est de droit.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de Procédure Civile dispose que la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement en dernier ressort, mis à disposition au greffe, et contradictoire,

DECLARE l’assignation délivrée le 21 janvier 2025 à l’encontre de Mr [H] [I] décédé le 24 avril 2017 nulle, celle-ci ne concernant que Mme [H] [E] ;

JUGE la demande principale formée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] prescrite ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes ;

REJETTE la demande de condamnation formulée par Mme [H] [E] à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] au titre d’une procédure abusive ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Mme [H] [E] la somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance.

REJETTE le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le Juge et le Greffier, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE