TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02726

N° Portalis DBX4-W-B7I-TETV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

C/

[M] [G] [O]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SCP CABINET MERCIE

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2006,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [G] [O],

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 mars 2008 et par l’intermédiaire de son mandataire la SAS Cabinet [W] [Y], la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, en sa qualité d’usufruitière du bien immobilier, a donné à bail à Monsieur [M] [G] [O] un appartement à usage d’habitation n° 52 et un parking n°5 situé [Adresse 10] pour des loyers mensuels de 401,07 euros pour le logement et 23 euros pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 54 euros.

Le 06 mars 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 a fait signifier à Monsieur [M] [G] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et aux fins de justifier d’une assurance locative. La S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 a ensuite fait assigner Monsieur [M] [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1 598.86 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— de la somme de 3.398.24 euros correspondant, représentant le supplément de loyer de solidarité,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 juin 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation, et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6320.39 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2024 comprise, les dépenses locatives (76.48 euros) et le supplément de Loyer Solidaire (9395.16€) étant exclus de cette somme.

La présidente a mis dans les débats le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, au regard de l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, et à la substitution de ce délai par le délai de 2 mois. La demanderesse n’a formé aucune observation à ce titre.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 26 juin 2024, Monsieur [M] [G] [O] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 mars 2008 contient une clause résolutoire (article 9 – Résiliation de plein droit) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 06 mars 2024, pour la somme en principal de 6874,62 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Il ressort du décompte produit avec le commandement de payer que celui-ci vise pour partie des loyers et des charges impayés mais également des suppléments de loyers solidarité (SLS) pour un montant de 3398,24 euros, outre une pénalité SLS de 25 euros.

S’agissant de la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité, si le bail indique en page 3, article 2, que le loyer est conventionné, il n’en est pas justifié. Par ailleurs, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 ne justifie pas avoir adressé la demande d’enquête au locataire ni avoir mis en demeure celui-ci de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS, un mois après l’absence de réponse à l’enquête, la mise en demeure devant notamment comporter la reproduction de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article. La somme de 3398,24 euros ne doit donc pas être prise en considération pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour autant, Monsieur [M] [G] [O] n’a pas réglé la somme relative aux loyers et charges impayés dans le délai de deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 mai 2024.

En l’absence de demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 07 mai 2024 et Monsieur [M] [G] [O] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [M] [G] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 produit un décompte du 13 août 2024 démontrant que Monsieur [M] [G] [O] reste devoir la somme de 6320.39 euros, mensualité de juillet 2024 comprise, après soustraction d’une part des dépenses locatives (76.48 euros) qui s’avère en fait être le coût de la signification du commandement de payer relevant des dépens et d’autre part du supplément de Loyer Solidaire pour un montant de 9395.16 (849.56€x6+25€x2+4247.80€).

Monsieur [M] [G] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6320.39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [M] [G] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 07 mai 2024 au 31 juillet 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, Monsieur [M] [G] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2008 entre la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 et Monsieur [M] [G] [O] concernant un appartement à usage d’habitation n° 52 et un parking n°5 situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 07 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [G] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [G] [O] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 à titre provisionnel la somme de 6 320.39 euros (décompte arrêté au 13 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Monsieur [M] [G] [O] à payer à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [G] [O] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [G] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente