N° RG 24/00245 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SSVY

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00245 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SSVY

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DECKER

à M^e Alain ANDORNO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL dite “SCOO”, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Laurent SCHITTENHELM du LLP CABINET BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER LLP, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SARL CB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Martial JEAN de la SELARL NABONNE BEMMER JEAN, avocats au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant et Maître Alain ANDORNO, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 04 avril 2018, la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) a consenti à la société CB un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un centre commercial dénommé « Centre Commercial LECLERC » sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Estimant que le compte locatif de la société CB était débiteur, la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 08 novembre 2023, pour un montant total de 133.297,88 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) a assigné la société CB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) demande au juge des référés de :

débouter la société CB de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, constater acquise, à partir du 9 décembre 2023, au profit de la société dite « SCOO », la clause résolutoire du bail commercial en date du 4 avril 2018 et visée dans les commandements de payer des 2 mars 2020, 3 mars 2020, 31 octobre 2023 et 8 novembre 2023, À titre principal :

juger que le bail commercial en date du 4 avril 2018 est résilié de plein droit depuis le 9 décembre 2023 du fait du jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, juger que la somme conservée par la société dite « SCOO » au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise,condamner à titre provisionnel la société CB à verser à la société dite « SCOO » la somme en principal de 146.782,85 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 10 juin 2024, condamner la société CB à rembourser à la société dite « SCOO » la somme provisionnelle de 822,11 euros TTC correspondant aux frais exposés au titre du recouvrement de la dette locative, rejeter la demande de délais de paiement formulée par la société CB, A titre subsidiaire :

juger que le bail commercial en date du 4 avril 2018 a pris fin et a été résilié le 10 juin 2024, de par l’effet du congé délivré par le preneur le 15 novembre 2023 et tel que sollicité par la société CB, juger que la somme conservée par la société dite « SCOO » au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise, condamner à titre provisionnel la société CB à verser à la société dite « SCOO » la somme de 146.782,85 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 10 juin 2024, condamner la société CB à rembourser à la société dite « SCOO » la somme provisionnelle de 822,11 euros TTC correspondant aux frais exposés au titre du recouvrement de la dette locative, A titre infiniment subsidiaire :

ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,En tout état de cause :

condamner la société CB au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société CB au paiement des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société CB, régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

dire irrecevable comme sans objet, la demande de la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL tendant à voir acquise à son profit la clause résolutoire,subsidiairement, débouter la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL de sa demande tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire,Vu l’article L. 145-9 du code de commerce,

fixer la date de fin du bail au 10 juin 2024,Vu l’article 835 du code de procédure civile,

débouter la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL de l’ensemble de ses demandes de condamnations provisionnelles au préjudice de la concluante,singulièrement, dire que le dépôt de garantie sera restitué à la concluante,A titre subsidiaire,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

octroyer à la concluante les plus larges délais pour régler les sommes éventuellement mises à sa charge,l’autoriser en conséquence à régler par fraction d’un vingt quatrième d’égale montant ; le premier règlement devant intervenir dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,En tout état de cause,

condamner la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL à payer à la concluante la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.la condamner aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et à leurs conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.».

Il convient, au préalable, de constater qu’au soutien de sa demande visant à voir prononcer l’irrecevabilité de la demande de la demanderesse, la partie défenderesse soutient que la requérante mettrait en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire dans la mesure où il existe une difficulté liée à la chalandise de la galerie [Localité 5] en raison de l’absence de locataires ; qu’en outre elle a fait délivré un congé en date du 15 novembre 2023 et quitté les lieux le 05 juin 2024.

Dès lors, il convient de constater que cela ne constitue nullement une fin de non recevoir mais seulement des contestations dont il conviendra d’examiner le caractère sérieux ou non.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de statuer sur la recevabilité de la demande en l’absence de fin de non recevoir soulevée.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat souscrit entre les parties contient en son article 30 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La requérante produit également un commandement de payer visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales en date du 08 novembre 2023 portant sur la somme de 132.901,83 euros, coût de l’acte exclus.

Elle produit également un décompte en date du 06 septembre 2024 faisant état d’un solde restant dû de 149.354,50 euros arrêté au 10 juin 2024.

Il ressort de ce décompte que la société defenderesse n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient de constater que la société CB ne conteste pas les impayés de loyers, si ce n’est en soutenant n’avoir jamais été en mesure de régler les loyers et charges largo sensu en raison des difficultés financières découlant de l’absence de commercialité des locaux.

Toutefois, elle conteste la demande de résiliation du fait du jeu de la clause résolutoire, tout d’abord en soutenant qu’elle a fait délivrer un congé le 14 novembre 2023 aux termes duquel elle indique entendre mettre fin à la location et donner congés des lieux pour le 10 juin 2024, correspondant à la date d’expiration de la 2ème période triennale, et qu’elle a quitté les lieux le 05 juin 2024.

Il convient à ce titre de constater que le fait que la société preneuse ait fait délivrer un congé n’interdit en rien à la bailleresse de solliciter la résiliation du bail à une date antérieure au départ effectif de la preuneuse, du fait du jeu de la clause résolutoire en raison du non paiement des loyers.

Dès lors, si la délivrance d’un congé par huissier le 14 novembre 2023 avec effet au 10 juin 2024 ainsi que la libération des lieux et la remise des clés ne sont nullement contestés, cela ne saurait constituer une contestation sérieuse au regard de l’application de la clause résolutoire.

Elle conteste ensuite la demande de résiliation du fait du jeu de la clause résolutoire en soutenant que cette demande se heurte à une contestation sérieuse tenant au fait que la société bailleresse n’aurant pas mis en oeuvre les moyens permettant de maintenir la commercialité du centre commercial ; qu’ainsi la clause résolutoire devrait être considérée comme ayant été mise en oeuvre de mauvaise foi.

La jurisprudence retient que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre (v. Par ex. Civ. 3e, 15 décembre 2021, 20-14.423).

En l’espèce, il convient de constater que le bail liant les parties prévoit en son article 12.5 : « Le Preneur reconnait que le Bailleur et son mandataire ne sauraient engager leur responsabilité au titre des Operations de Promotion et d’Animation du Centre, quels que soient les moyens mis en oeuvre, et y compris en cas de mise en place du nouveau Systéme de Contribution Directe décrit aux Articles 12.3 et 12.4. Le Bailleur et son mandataire ne sauraient en particulier assumer une quelconque responsabilité liée aux effets des Operations d’Animation et de Promotion sur Pactivité exercée par Ie Preneur dans les Locaux ou sur l’état de la commercialité du Centre et le Preneur les dégage de toute responsabilité 221 ce titre”.

Dès lors, au regard de la jurisprudence et des dispositions du bail liant les parties, il convient de constater que les difficultés invoquées concernant la commercialité du local commercial ne saurait constituer une contestation sérieuse à l’application de la clause résolutoire.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient de constater que le fait que la société défenderesse n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 08 décembre 2024, traduit la défaillance du débiteur et entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire.

Les parties versent, par ailleurs, aux débats un état des lieux de sortie en date du 05 juin 2024.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 09 décembre 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’au 05 juin 2024, date de libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande d’expulsion, ni celle visant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier jusqu’à la reprise des locaux par le bailleur, conformément aux stipulations du bail, une telle stipulation étant susceptible de s’analyser en une clause pénale. Il en est de même s’agissant de la somme affectée au dépôt de garantie.

Or, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur l’existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au regard du décompte produit en date du 06 septembre 2024, il convient de constater que la société défenderesse restait à devoir au titre des loyers impayés la somme de 146.139,94 euros ainsi calculée :

140.579.13 euros (somme due au 31 mars 2024,

+ 8.486,42 euros (soit 11.700.98 euros x 66 jours /91 jour : échéance du 2ème trimestre 2024 au prorata jusqu’au 05/06/24 inclus),

—  2.088,76 euros (virement du 03/04/24)

—  446.30 euros (solde de charges au bénéfice du preneur)

—  77,65 euros (solde de charges au bénéfice du preneur)

—  312,90 euros (refacturation frais divers antérieurs)

= 146.139,94 euros dus au 05/06/2024, après déduction du réglement effectué postérieurement, de la régularisation des charges et des frais divers refacturés.

Il convient donc de condamner la société CB à verser à la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) la somme provisionnelle de 146.139,94 euros, au titre du solde locatif définitif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 05/06/2024 date de libération effective des lieux).

Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande formulée au titre des frais de recouvrement, ces sommes étant comprise dans les dépens et la somme octroyée au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, la société défenderesse, dont la bonne foi est présumée, invoque des difficultés financières dont elle n’est pas responsable qui conduisent à octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

il convient de l’autoriser à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 6.250 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû. Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour la société défenderesse de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société CB qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. [C] [V], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur la demande visant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes, faute de fin de non recevoir soulevée ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 09 décembre 2023, du bail daté du 04 avril 2018, consenti par la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) à la société CB, portant des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

CONDAMNONS la société CB à payer à la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) une somme provisionnelle de 146.139,94 euros TTC (CENT QUARANTE SIX MILLE CENT TRENTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES) au titre du solde locatif définitif (loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayées, arrêtés au 05/06/2024, après déduction du réglement effectué postérieurement, de la régularisation des charges et des frais divers refacturés) ;

AUTORISONS la société CB à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 6.250 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu,

DISONS que faute pour la société défenderesse de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dû deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS la société CB à payer à la SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL (SCOO) la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société CB aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,