TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58915 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CEI

N° : 8

Assignation du :

17 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ELOGIE-SIEMP

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par la SELAS LHUMEAU [X] [K] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

La S.C.M. [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS – #P0021

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 6 décembre 2010, la société anonyme SOCIETE IMMOBILIERE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE [Localité 6] -aux droits de laquelle vient la société anonyme ELOGIE-SIEMP a donné à bail commercial à la société civile de moyens SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 17.100 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte d’huissier délivré le 13 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 15.148,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, augmentée du coût de l’acte.

Par exploit d’huissier délivré le 17 décembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Soutenant oralement ses conclusions à l’audience du 26 mars 2025, elle entend voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;assortir l’expulsion d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 14.047,85 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;condamner la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] au paiement d’une somme de 1.250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 26 mars 2025, la société ELOGIE-SIEMP a, par l’intermédiaire de son conseil, actualisé à 26.375 euros le montant de sa demande de provision portant sur l’arriéré locatif. Elle maintient le surplus des prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, tout en précisant ne pas s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire sous la condition d’un règlement fractionné de l’arriéré sur une période de douze mois.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 15.148,25 correspondant à l’arriéré de loyer et charges incluant l’échéance de septembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n’est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s’élève à la somme de 26 375 euros au 26 mars 2025, ce montant incluant l’échéance de loyer afférente au mois de mars 2025.

Aussi la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] sera-t-elle condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 26 .375 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 14.047,85 euros.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique dramatique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; la bailleresse exprime son accord sur le principe d’un échelonnement tout en sollicitant que la durée de celui-ci soit limitée à douze mois.

Les décomptes versés aux débats établissent que dès réception du commandement de payer, la débitrice a opéré un versement partiel, de nature à démontrer sa bonne foi. Toutefois, le montant de la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement.

Il ressort par ailleurs des bilans comptables de Monsieur [P] [C], présentés par la société défenderesse comme correspondant à l’activité exploitée dans les locaux, que le chiffre d’affaires de celui-ci a légèrement décru entre l’exercice 2022 et l’exercice 2023. Enfin, il est constant qu’un litige a opposé les parties quant à l’état des locaux et à leur conformité à la destination pour laquelle les lieux ont été donné à bail, dans le cadre duquel la société ELOGIE-SIEMP a été condamnée à indemniser la société défenderesse des préjudices résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de lui délivrer un local permettant l’exercice de l’activité prévue au bail et de lui permettre la jouissance paisible des locaux.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé, qui sera de dix-huit mois.

A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, sans que la nécessité d’une astreinte n’apparaisse nécessaire, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] sera tenue au paiement d’une somme de 1250 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la société ELOGIE-SIEMP.

PAR CES MOTIFS ,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 octobre 2024 à minuit ;

Condamnons par provision la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de vingt-six mille trois cent soixante-quinze euros (26.375 euros) à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 26 mars 2025 (terme du mois de mars 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de quatorze mille quarante-sept euros et quatre-vingt-cinq centimes (14.047,85 euros);

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] verse à la société ELOGIE-SIEMP la somme de vingt-six mille trois cent soixante-quinze euros (26.375 euros) en dix-sept versements mensuels d’un montant de mille quatre cent soixante-cinq euros (1.465 euros) suivis d’un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 20 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,

— la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] devra payer à la société ELOGIE-SIEMP, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 13 septembre 2024 ;

Condamnons la société SOCIETE CIVILE DE MOYENS [H] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de mille deux cent cinquante euros (1.250 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT