TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01931 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5S4

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Décembre 2024

[N] [O]

[E] [O]

C/

[L] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2024

à SELARL LCM AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [N] [O], demeurant 1094 ROUTE DES VINS – 31340 LA MAGDELAINE SUR TARN

M. [E] [O], demeurant 1094 ROUTE DES VINS – 31340 LA MAGDELAINE SUR TARN

représentés par Maître Pauline BASTIT de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [B], demeurant ETG 1 APPT 14 – 4 CHEMIN DE SALIERES – 31200 TOULOUSE

représentée par M^e Lise GAILLOT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] ont donné à bail à Madame [L] [B] un appartement à usage d’habitation (n°14) et un parking (n°20) situés 4 Chemin de Salières à Toulouse (31200) par contrat en date du 1er juin 2023, moyennant un loyer mensuel initial de 525 euros et 95 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 novembre 2023 à Madame [L] [B] pour un montant en principal de 1.030 €, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] ont fait assigner Madame [L] [B] par acte du 13 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail de plein droit ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements de Madame [L] [B] à ses obligations et notamment à son obligation de payer le loyer ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [L] [B] à leur payer la somme de 2890€, au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêté à février 2024 , mensualité de février 2024 incluse;

— Condamner Madame [L] [B] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation suivant décompte qui sera produit à l’audience ;

— Condamner Madame [L] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamner Madame [L] [B] à leur payer la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Après renvoi, à l’audience du 10 octobre2024, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] , représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 7.230 € suivant décompte arrêté au 30 septembre 2024.

Madame [L] [B] a comparu représentée par son conseil à l’audience.

Elle a demandé de constater sa bonne foi, ses difficultés financières consécutives à ses problèmes de santé et à la perte de son emploi l’ayant empêché de régler les mensualités de son loyer et ses charges.

Elle a aussi précisé qu’elle percevait de pôle emploi au titre de l’ARE la somme de 339,60 euros par mois et qu’elle faisait l’objet de prélèvements et de saisies administratives et indiqué qu’elle avait sollicité un logement social depuis le 21 novembre 2023, sans succès.

A titre principal, elle a sollicité d’ordonner la suspension de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, elle a demandé de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause, elle a demandé de dire que chaque partie supportera les frais exposés pour sa défense et ses propres dépens en précisant qu’elle etait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 14 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 17 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et aux dispositions afférent à la clause résolutoire insérée dans celui-ci , dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023 pour un montant en principal de 1.030 euros.

C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas justifié du règlement intégral du loyer courant avant l’audience par Madame [L] [B].

Madame [L] [B] sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de Madame [L] [B] sera ordonnée en conséquence.

Compte tenu de la trêve hivernale qui court jusqu’au 31 mars 2025 en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [L] [B] va bénéficier de délais jusqu’à cette date pour quitter le logement litigieux.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais complémentaires fondée sur les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, étant en outre relevé que le loyer n’est plus payé depuis octobre 2023.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] produisent un décompte arrêté à la date du 30 septembre 2024 justifiant d’une dette locative de 7.230 €, mensualité de septembre 2024 incluse.

Madame [L] [B] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 7.230 €.

Sans remettre en cause sa bonne foi et son état de santé mais compte tenu de sa situation financière et de l’absence de tout versement pour tenter d’apurer la dette depuis octobre 2023, il serait illusoire d’accorder à Madame [L] [B] des délais de paiement de 24 mois pour apurer la dette sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, chaque mensualité représentant une somme de plus de 301 euros, somme qui correspond quasiment à ses revenus actuels, soit 339,60 euros depuis le 2 octobre 2024 au titre de l’ARE.

Madame [L] [B] sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

Madame [L] [B] sera par ailleurs également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la condamnation déjà prononcée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant de cette condamnation courront à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] , Madame [L] [B] sera condamnée à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er juin 2023 conclu entre Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] d’une part et Madame [L] [B] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°14) et un parking (n°20) situés 4 Chemin de Salières à Toulouse (31200), sont réunies à la date du 18 janvier 2024 ;

DEBOUTE Madame [L] [B] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Madame [L] [B] de sa demande de délais complémentaires pour quitter les lieux compte tenu des délais de la trêve hivernale dont elle va bénéficier jusqu’au 31 mars 2025 sur le fondement de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] la somme de 7.230 €, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 janvier 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [O] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente