N° RG 24/00973 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4UI

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00973 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4UI

NAC: 5BA

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL PEYCLIT & DI STEFANO AVOCATS

à la SCP CALONNE & ADOUE-DUGAST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SCI [T], prise en la personne de son gérant en exercice, M. [D] [T] [U], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle PEYCLIT de la SELARL SELARL PEYCLIT & DI STEFANO AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [V] [F], exerçant sous l’enseigne “l’atelier du Yoga”, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Afaf ADOUE-DUGAST de la SCP CALONNE & ADOUE-DUGAST, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 15 octobre 2024 au 08 novembre 2024 puis au 19 novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [T] est gérant de la SCI [T].

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 février 2017, Monsieur [D] [T] a consenti à Madame [V] [F], un bail professionnel portant un local situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Madame [V] [F] a déclaré y exercer des activités de « Yoga, sport, massage, salon de thé ».

Ce bail a pris effet à compter du 01 avril 2017 pour une durée de 6 années, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros payable trimestriellement à terme échu.

Estimant que le compte locatif de Madame [V] [F] était débiteur, la SCI [T] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 05 avril 2024, pour un montant total de 60.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2024, la SCI [T] a assigné Madame [V] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024.

La SCI [T] demande au juge des référés, de :

dire que son action est recevable en ce qu’elle dispose de la qualité pour agir du fait de pouvoirs conférés par ses statuts constitutifs au gérant,constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, à échéance du 05 mars 2024,constater la résiliation dudit bail à compter de cette date,condamner Madame [V] [F] à lui payer une somme provisionnelle de 62.000 euros, au titre des créances locatives arrêtées au 29 février 2024 inclus,condamner Madame [V] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.000 euros par mois, à compter du 05 mars 2024 jusqu’à la restitution des clefs intervenu le 30 juin 2024, soit la somme de 4.000 euros,condamner Madame [V] [F] à lui payer une somme provisionnelle de 1.562,13 euros, au titre des factures d’électricité des locaux loués à compter du 11 novembre 2022,débouter Madame [V] [F] de l’intégralité de ses moyens fins et prétentions,condamner Madame [V] [F] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le commandement de payer.

De son côté, Madame [V] [F] demande au juge des référés de :

— principalement :

débouter la SCI [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions,- subsidiairement :

l’autoriser à se libérer des sommes éventuellement due au titre de la régularisation des loyers par le versement mensuel d’un montant mensuel égal de 958,33 euros sur une période de 24 mois,l’autoriser à se libérer des sommes éventuellement due au titre de l’indemnité d’occupation, par échéance mensuelle de 166,66 euros sur une période de 24 mois,rappeler que les sommes versées s’imputeront sur le capital dû,dire que les procédures d’exécution forcée seront suspendues pendant ce délai,débouter la SCI [T] de ses demandes,- en tout état de cause :

condamner la SCI [T] à lui verser la somme de 2.500 euros par mois au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Madame [V] [F] indique qu’elle vivait en situation de concubinage avec Monsieur [D] [T]. Elle conteste devoir les sommes qui lui sont réclamées en raison d’un accord verbal entre les concubins prévoyant que ce dernier vive chez elle à titre gratuit et qu’en contrepartie, elle ne verse plus de loyer relatif au local professionnel.

Une note en délibéré a été ordonnée afin de permettre aux parties de compléter la transmission de leurs pièces concernant l’éventuelle perception de revenus locatifs qui seraient mentionnés dans le jugement de divorce de Monsieur [D] [T] et dans ses déclarations d’impôts sur le revenus.

Le conseil de la SCI [T] a transmis sa note en délibéré par RPVA le 27 septembre 2024, alors que celui de Madame [V] [F] a adressé sa note en délibéré le 10 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024, prorogée au 8 novembre 2024 puis 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’intérêt à agir de la demanderesse

La SCI [T] évoque une fin de non-recevoir tenant à un défaut de qualité à agir qui serait soulevé par Madame [V] [F]. Or, lors de l’audience et dans le dispositif de ses conclusions rédigées au soutien des débats oraux, cette dernière ne soulève aucune fin de non-recevoir.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article IV du bail professionnel fixe un loyer annuel à la somme de 12.000 euros à la charge de Madame [V] [F] en contrepartie de la délivrance du local professionnel dans lequel elle dispense des cours de yoga.

Il est constant qu’elle a eu la jouissance de ce local jusqu’au 30 juin 2024, date de l’état des lieux de sortie. Madame [V] [F] était donc redevable chaque mois d’un loyer de 1.000 euros.

Le commandement de payer délivré par la SCI [T] lui signifie qu’elle ne s’est pas acquittée des loyers à compter de janvier 2019.

Madame [V] [F] invoque l’existence d’un accord verbal valant avenant au bail professionnel. Selon cet accord, contesté par la partie demanderesse, le bailleur aurait accepté de renoncer au paiement des loyers compte tenu de la relation intime des parties et de l’hébergement à titre gratuit du gérant de la SCI [T] chez Madame [V] [F].

Les articles 1359 et 1360 du code civil disposent en effet que si la preuve d’un acte authentique doit se faire par écrit, comme c’est le cas du bail professionnel à titre onéreux dont il s’agit, ou de tous ses éventuels avenants, en revanche, il peut être dérogé à ce formalisme en cas d’impossibilité morale de se procurer un écrit, notamment lorsque les cocontractants entretiennent une relation intime.

Cependant, l’impossibilité morale de se procurer un écrit ne saurait avoir pour effet de renverser la charge de la preuve. Or, en vertu des dispositions de l’article 1353, l’office probatoire pèse sur la défenderesse qui se prétend libéré du paiement des loyers en vertu d’un avenant oral au bail professionnel qui l’aurait dispensé du paiement des loyers.

Il s’en déduit que pour démontrer la réalité de l’accord oral, la défenderesse doit démontrer cumulativement :

— l’existence de l’impossibilité morale d’obtenir un écrit,

— l’objet de l’accord lié à une compensation qui consisterait à s’affranchir du paiement des loyers en contrepartie de la gratuité de l’hébergement.

Il semble être constant que Madame [V] [F] et Monsieur [D] [T] ont vécu en concubinage, ce qui est corroboré par les nombreuses attestations versées aux dossier.

Il est également produit un certain nombre de témoignages concordants qui évoquent l’accord de gratuité réciproque du bail professionnel consenti par Monsieur [D] [T] en contrepartie de la gratuité de l’hébergement de celui-ci chez Madame [V] [F].

A ce titre, le jugement de divorce prononcé le 03 décembre 2020, versé par note en délibéré, mentionne que Monsieur [D] [T] demeure " chez Madame [V] [F] ". Il y est également indiqué, alors qu’il bénéficiait de la jouissance onéreuse du domicile conjugal, que la date du 12 octobre 2017 a été retenue comme date de fin de l’attribution en jouissance de ce bien. Cela pourrait correspondre à un déménagement de celui-ci au domicile de sa compagne, dès lors de la défenderesse soutient également que la vie commune a commencé en 2017.

Alors que cette possibilité lui était offerte dans le cadre de la note en délibéré, Monsieur [D] [T] a choisi de s’abstenir de faire apparaître les éléments financiers qui figurent dans ce jugement et qui auraient peut-être permis de montrer qu’il versait un loyer ou une participation financière à son hébergement et qu’il continuait d’encaisser des loyers du bail professionnel. Or, la démonstration par lui de l’existence certaine d’une participation financière à son hébergement serait venue fragiliser la thèse de l’accord oral de gratuité réciproque qui résulte des attestations versées aux débats par Madame [V] [F], dont rien ne permet d’affirmer qu’elles sont de complaisance.

Il est en revanche démontré que pendant des années, Monsieur [D] [T] n’a perçu aucun loyer en contrepartie de la jouissance par Madame [V] [F] du local concerné par le bail professionnel. Les liasses fiscales versés aux débats viennent le confirmer, bien que ceci n’est pas contesté par Madame [V] [F] dont la thèse consiste à invoquer la gratuité réciproque.

Durant la vie commune, en dépit d’une absence de paiement durant plusieurs années, aucune lettre de mise en demeure, ni commandement de payer n’a été adressé à la preneuse à bail pour lui rappeler ses obligations. De même, le bail a été renouvelé par la demanderesse malgré l’absence de règlement des loyers. Cette absence de réaction du bailleur est troublante dans un contexte de jouissance à titre onéreuse.

Ce n’est que postérieurement à la séparation sentimentale du couple que la SCI [T] a sollicité le paiement rétroactif des loyers sur plusieurs années. Quoi qu’en dise la demanderesse, cet élément accrédite la thèse selon laquelle les relations intimes ont bouleversé l’économie du contrat de bail dans sa dimension financière.

Il se déduit de ces éléments que les conditions morales, liées à la situation de concubinage des parties, ont pu autoriser la conclusion d’un avenant oral. Il n’appartient pas à la présente juridiction de déterminer l’existence de celui-ci, ni son objet. Pour autant, il semble que les conditions de l’exercice de l’activité dans le local professionnel pour l’une et de l’hébergement à domicile pour l’autre aient pu être convenus selon les modalités d’une gratuité réciproque, somme toute équilibrée et réciproquement profitable dans le contexte du divorce de Monsieur [D] [T] et vis à vis de l’administration fiscale.

Cette situation qui viendrait créer un avenant mettant fin au caractère onéreux de la jouissance du bail professionnel, constitue une contestation qui doit être objectivement qualifiée de sérieuse au sens du texte précité. Celle-ci empêche le juge des référés, juge de l’évidence à l’office limité par la loi, d’aller plus loin dans la caractérisation juridique de la situation et dans l’appréciation des droits et obligations des parties contractantes au bail professionnel.

Dès lors, les demandes provisionnelles de la SCI [T] se heurtent manifestement à des contestations sérieuses, tant en ce qui concernent la question des loyers, que la question des charges, qui relèvent des juridictions du fond. La demanderesse sera donc déboutée de ses demandes provisionnelles.

* Sur la résiliation

La présente d’une contestation sérieuse sur l’exigibilité des sommes locatives dues entraîne une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Si le principe de la résiliation du bail n’est plus discutée en raison de l’état des lieux de sortie et de la remise des clefs, en revanche un doute persiste sur la date de résiliation qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de trancher compte tenu de la contestation sérieuse.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCI [T] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS la SCI [T] de ses demandes provisionnelles formées à l’encontre de Madame [V] [F], tenant l’existence de contestations sérieuses ;

DEBOUTONS la SCI [T] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail professionnel ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions, y compris fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SCI [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 19 novembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,