TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/01302

N° Portalis DBX4-W-B7I-SZBW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

S.A. CDC HABITAT

C/

[N] [F] [B]

[I] [R] [H] [W]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SCP CABINET MERCIE

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [N] [F] [B],

[Adresse 5]

[Localité 1]

comparante en personne

Monsieur [I] [R] [H] [W],

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique et à effet au 27 février 2023, la SA CDC HABITAT a loué à M. [I] [W] et Mme [N] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 565 euros, outre 128,52 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte sous seing privé signé également par voie électronique et à effet au 27 février 2023, la SA CDC HABITAT a loué à M. [I] [W] et Mme [N] [B] une place de stationnement n°P02 située à la même adresse moyennant un loyer de 25€, outre 0,19€ de provision sur charges.

Mme [N] [B] a donné congé lequel a été reçu par la bailleresse le 08 août 2023, date du début du préavis d’un mois.

Par courrier du 09 août 2023, la SA CDC HABITAT a pris acte de son départ et a, notamment, indiqué qu’elle restait co-responsable des loyers jusqu’au 08 mars 2024.

Invoquant un arriéré locatif, la SA CDC HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et les deux baux le 12 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la SA CDC HABITAT a finalement assigné M. [I] [W] et Mme [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

— la résiliation du bail par effet de la constatation des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— l’expulsion sans délai de M. [I] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de M. [I] [W] et Mme [N] [B] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 4332,91 euros arrêtée au 31 décembre 2023, à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation de 739,36 euros, révisable, jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 27,02 € au titre des frais bancaires inscrits au débit du compte locatif

*la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— limiter la créance due par Mme [N] [B] aux sommes dues jusqu’au 08 mars 2024,

— la condamnation solidaire de M. [I] [W] et Mme [N] [B] aux dépens.

A l’audience du 17 mai 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 7.290,35 euros au 07 mai 2024.

Convoqués par assignation remise à étude le 19 janvier 2024, M. [I] [W] et Mme [N] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience et l’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance en date du 28 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 06 septembre 2024, afin de permettre à la SA CDC HABITAT de citer Mme [N] [B] à la bonne adresse et de la mettre en mesure de se défendre.

A l’audience du 06 septembre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et précise que, compte tenu du congé donné, Mme [B] est solidairement tenue de la dette jusqu’au 08 mars 2024, soit à hauteur de 5974,73 euros.

Mme [N] [B], présente, ne conteste pas la somme due avec solidarité mais indique que, lorsqu’elle a quitté le logement, les loyers étaient réglés et que la dette a été exclusivement constituée par son compagnon après son départ. Elle sollicite de pouvoir s’acquitter du montant par mensualité de 100 euros et remet au tribunal les pièces justifiant de sa situation personnelle et fiancière.

Bien que régulièrement cité pour l’audience initiale et ayant été destinataire de la décision de réouverture des débats valant convocation le 03 juillet 2024 (Pli avisé non réclamé), M. [I] [W] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas, […] le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable”.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mai 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 février 2023 contient une clause résolutoire (article 7. Clause résolutoire dans les conditions particulières) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un contrat de stationnement séparé a été conclu le même jour entre les parties pour un emplacement situé à la même adresse de sorte ce bail est accessoire au bail relatif au logement et en suit le sort. Il contient également une clause résolutoire (article 8).

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de six semaines a été signifié le 12 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.183,15 euros, conformément à la clause résolutoire du contrat. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu depuis la loi du 27 juillet 2023, alors que la clause résolutoire du contrat de bail mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Force est de constater que M. [I] [W] et Mme [N] [B] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 13 décembre 2023.

En outre, le juge n’a pas été saisi par M. [I] [W] aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et Mme [N] [B] ne forme pas de demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire en ce qu’elle a donné valablement congé au bailleur le 08 août 2023 avec effet au 08 septembre 2023 et qu’elle ne réside plus dans le logement.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [I] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à M. [I] [W] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, ce délai apparaissant nécessaire à celui-ci pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT produit un décompte en date du 07 mai 2024 démontrant que M. [I] [W] reste devoir la somme de 7290,35 euros, mensualité d’avril 2024 comprise concernant les deux baux, après soustraction des frais de procédure ne relevant pas de loyers et charges impayés.

M. [I] [W], absent à la procédure, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Concernant Mme [N] [B], chacun des baux comportent une clause de solidarité (Articles 4 et 10) qui s’étend aux indemnités d’occupation.

Mme [N] [B] a donné valablement congé le 08 août 2023 avec effet au 08 septembre 2023.

Toutefois en application de l’article 8-1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Dès lors, elle reste tenue solidaire des dettes locatives jusqu’au 08 mars 2024. A cette date, le montant des loyers et charges impayés s’élevait à la somme de 5974,73 euros dont il convient toutefois de retrancher les frais de contentieux et frais de rejet de prélèvements, soit la somme de 163,1 euros. Ainsi la somme s’élève à 5.811,63 euros.

En conséquence, M. [I] [W] et Mme [N] [B] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.811,63 euros, et M. [I] [W] sera condamné seul à payer la somme complémentaire de 1.478,72 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [I] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les deux contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [I] [W] n’ayant formulé aucune demande de délai de paiement et n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, il ne lui sera pas accordé de délai de paiement.

Mme [N] [B] n’étant plus locataire, elle ne peut bénéficier du délai de 36 mois et ne peut bénéficier que des délais légaux classiques, limités à 24 mois.

Il ressort de l’analyse du décompte locatif produit au débat que la dette locative trouve son origine concomitamment avec son départ du logement et n’a fait que croitre depuis cette date, M. [I] [W] n’ayant procédé à aucune règlement. Mme [N] [B] vient donc pallier la carence de son ex compagnon alors même qu’elle expose de son coté des charges de logement à hauteur de 450 euros, outre ses charges courantes, pour un revenu mensuel de 1700 euros environ. Elle démontre également sa bonne foi en formant une proposition d’échéancier à hauteur de 100 euros par mois.

Dans ces conditions, Mme [N] [B] sera donc autorisée à se libérer de sa dette par 23 versements de 100 euros et un 24e versement soldant le reste de la dette.

IV. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

M. [I] [W], partie perdante, supportera seul la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exception de la citation délivrée le 11 juillet 2024 à Mme [B] puisqu’elle résulte d’une erreur de la bailleresse.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, M. [I] [W] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux deux baux conclus le 16 février 2023 entre la SA CDC HABITAT, d’une part, et M. [I] [W] et Mme [N] [B], d’autre concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 3] et une place de stationnement n°P02 située à la même adresse sont réunies à la date du 13 décembre 2023;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [W] et Mme [N] [B] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.811,63 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE Mme [N] [B] à se libérer de la somme qui précède par 23 échéances mensuelles d’un montant de 100 euros et une 24e échéance soldant le reste de la dette ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution forcée sont suspendues à l’encontre de Mme [N] [B] pendant les délais ainsi octroyés, si elle les respecte ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule échéance sept jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée restée infructueuse, la SA CDC HABITAT pourra lui réclamer l’intégralité de la somme due ;

CONDAMNE M. [I] [W] seul à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme complémentaire de 1.478,72 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges de chacun des baux, calculés tels que si les deux contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE M. [I] [W] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation initiale et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente