Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 23 janvier 2025, n° 21/10441

TJ Marseille 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Absence de paiement des loyers
La cour a constaté que l'absence de paiement des loyers constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail pour impayés.
Accepté
Loyers impayés depuis avril 2019
La cour a condamné le locataire à verser les loyers impayés au bailleur, confirmant le montant dû.
Accepté
Occupation des lieux sans droit
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur jusqu'à la libération effective des lieux par le locataire.
Accepté
Préjudice moral dû à l'attente de la vente
La cour a reconnu un préjudice moral et a accordé des dommages-intérêts au bailleur.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a condamné le locataire à verser une somme au bailleur pour couvrir ses frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 23 janv. 2025, n° 21/10441
Numéro(s) :	21/10441
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Graziella COMITE
Parties :	)

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/10441 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZLYD

AFFAIRE :

M. [K] [G] (M^e Graziella COMITE)

M. [Z] [T]

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Janvier 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G]

né le 28 Avril 1962 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Graziella COMITE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13055-2024-009534 du 18/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [T]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit en date du 16 11 2021, Monsieur [K] [G] a assigné Monsieur [Z] [T] devant le Tribunal judiciaire de Marseille en indiquant :

— Qu’un bail verbal à loyer commercial avait été consenti par M. [G] à M. [T] concernant un local sis [Adresse 2].

— Que depuis le mois d’avril 2019, M. [T] ne réglait plus ses loyers mensuels à hauteur de 400 euros.

— Qu’en conséquence, un commandement de payer lui avait été signifié le 11 02 2021 pour impayés à hauteur de 12000 euros.

— Que M. [G] demandait donc la résiliation du bail verbal à loyer commercial avec expulsion de M. [T] et condamnation de ce dernier à régler la somme totale de 12000 euros outre intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— Que M. [G] demandait également la condamnation de M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 400 euros par mois outre les charges mensuelles et accessoires, jusqu’à libération effective des lieux ; de même que la condamnation de M. [T] au paiement des dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandent de payer régularisés par la SAS PROVUJURIS ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Qu’il était précisé qu’aucun délai ne saurait être accordé au défendeur étant donné sa mauvaise foi et son silence malgré le commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions signifiées par Réseau privé virtuel des avocats le 12 novembre 2024, M [G] sollicite au visa de l’article 1715 du Code Civil, l’article 42 du Code de Procédure Civile, les articles L 145- 1 et suivants du Code de Commerce, l’article R 211-3-26 du COJ du tribunal de :

REVOQUER l’ordonnance de clôture et admettre ses conclusions

ORDONNER LA RESILIATION DU BAIL VERBAL A USAGE COMMERCIAL pour défaut de paiements des loyers ; et l’EXPULSION de M. [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des locaux qu’il occupe sans droit ni titre au [Adresse 2].

CONDAMNER M. [T] au paiement des loyers impayés depuis avril 2019, déduction faite des 2000 euros réglés par M. [T] (800 euros réglés courant 2021 et 1200 euros réglés début 2023), soit un total de 23 600 euros à ce jour, augmenté des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation.

CONDAMNER M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer en cours soit 400 euros, outre les charges et accessoires jusqu’à la libération effective des locaux.

CONDAMNER M. [T] au paiement de la somme de 5000 euros de préjudice à l’égard de M. [G].

CONDAMNER M. [T] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER M. [T] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer et d’assignation.

REFUSER A M. [T] toute demande de délais sur le fondement de l’article 1345-5 du Code Civil, la partie défenderesse n’ayant manifesté que mauvaise foi sans aucune volonté substantielle de règlement.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les loyers ne sont plus réglés depuis avril 2019 ce qui justifie ses demandes. Le preneur étant de mauvaise foi, aucun délai ne saurait lui être accordé. Il subit en outre un préjudice moral du fait de l’attente de cette vente qui ne s’est jamais conclue et du fait de l’impossibilité de vendre son local même à quelqu’un d’autre étant donné qu’il n’y a plus accès.

Régulièrement cité à étude, le défendeur n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1715 du code civil : “Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données”.

En l’espèce, il résulte des courriers adressés par [Z] [T] au conseil de [K] [G] les 7 janvier et 16 avril 2021 que ce dernier est effectivement son locataire depuis 1997, moyennant un loyer mensuel de 400 euros. Il résulte de l’acte de notoriété versé aux débats, que le bail porte effectivement sur un local commercial. L’existence d’un bail commercial verbal est donc incontestée et il sera fait application des dispositions du code du commerce.

En vertu de l’article L145-17 : I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

En l’espèce, [K] [G] sollicite la résiliation du bail en raison de l’absence de paiement des loyers depuis avril 2019. Le commandement de payer en date du 11 février 2021 adressé à [Z] [T] fait état d’impayés de loyer d’avril 2019 à décembre 2019, ainsi que l’intégralité de l’année 2020.

Dans le courrier du 7 janvier 2021, [Z] [T] mentionne être redevable des loyers de septembre à décembre 2020 et janvier 2021. Si [Z] [T] conteste le montant des loyers impayés, il ne démontre pas s’en être acquitté.

[K] [G] sollicite la somme de 23.600 euros, correspondant aux loyers impayés entre avril 2019 et octobre 2024, déduction faite de deux versements réalisés par [Z] [T] (800 euros courant 2021 et 1200 en 2023).

[Z] [T] sera condamné à verser à [K] [G] la somme de 23 600 euros au titre de l’arriéré de loyers.

L’absence de paiement des loyers est un motif suffisamment grave justifiant la résiliation du bail de sorte que celle-ci sera prononcée et l’expulsion de [Z] [T] ordonnée. Il convient néanmoins de relever que la signification des dernières conclusions à [Z] [T] à l’adresse du local commercial a donné lieu à la réalisation d’un procès-verbal de recherches infructueuses de sorte qu’il y a lieu de supposer que ce dernier a d’ores et déjà quitté les lieux.

[Z] [T] sera condamnée à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 400 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux, si les lieux n’ont pas déjà été libérés.

Sur les dommages et intérêts

[K] [G] sollicite la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral du fait de l’attente dans laquelle l’a placé [Z] [T] qui a souhaité acquérir le local dans lequel il exploitait son activité, en vain. Il ressort des mails produits au débat que [K] [G] a effectivement décliné une autre offre d’achat dans l’attente de Monsieur [T].

Il lui sera alloué 1000 euros de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner [Z] [T] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de condamner [Z] [T] à verser à [K] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réput contradictoire rendu en premier ressort :

ORDONNE la résiliation du bail commercial verbal conclu entre [K] [G] et [Z] [T] ;

ORDONNE l’expulsion de [Z] [T] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1] ;au besoin avec le concours de la force publique

CONDAMNE [Z] [T] à verser à [K] [G], la somme de 23.600 euros arrêtée au premier trimestre 2024 inclus, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [T] à verser à [K] [G] la somme de 400 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE [Z] [T] à verser 1000 euros à [K] [G] à titre de dommages-et-intérêts ;

CONDAMNE [Z] [T] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE, [Z] [T] à verser à [K] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT