MINUTE N° : 24/

DOSSIER N° : N° RG 24/04053 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGGZ

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Michel BARTHET

à M^e Euclide TARBOURIECH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SIS [Adresse 1] [Localité 3] représenté par son syndic, la SAS SOGEM, ayant son siège [Adresse 5] à [Localité 3], elle-même représentée par son président la société unipersonnelle à responsabilité limitée 5 P HABITAT PROMOTION Guillaume PORCARIO, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [B] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par Maître Euclide TARBOURIECH, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [G] est propriétaire non occupant d’un appartement (portant le n° de lot 118) dans la [Adresse 6] soumise au régime de la copropriété sis à [Localité 3] [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 aout 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SIS [Adresse 1] [Localité 3] représenté par son syndic, la SAS SOGEM, a assigné Monsieur [B] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de le voir être condamné au paiement des arriérés de charges de copropriétés.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 12 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société SOGEM, demande à la présente juridiction, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1065, de :

— débouter Monsieur [G] de ses demandes notamment contre la SOGEM,

— condamner Monsieur [G] à lui payer la somme en principal de 4.236,24 selon décompte du 19 juillet 2024,

— condamner Monsieur [G] au paiement des intérêts légaux :

Sur la somme de 582,76 euros depuis le 24 février 2023,

Sur la somme de 1.330,55 euros depuis le 09 décembre 2023,

Sur la somme de 3.319,51 euros depuis le 19 juillet 2024,

Sur la somme de 4.236,24 euros depuis l’assignation,

— condamner Monsieur [G] à payer les frais de mise en demeure et de sommation soit 213,63 euros,

— condamner Monsieur [G] à payer la somme de 1.560 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] aux entiers dépens de l’Instance.

De son côté, Monsieur [B] [G], régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des moyens visant à prononcer la condamnation de Monsieur [B] [G] en ce qu’il n’a pas été informé, au préalable, de la situation financière de la copropriété par la SAS SOGEM,

A titre subsidiaire,

— rejeter tous les moyens de la partie adverse visant à condamner Monsieur [B] [G] au paiement des intérêts légaux, des frais de mise en demeure et de sommation de la SAS SOGEM,

— sursoir à statuer sur le paiement des frais à la charge du copropriétaire et dans l’attente de la transaction immobilière en cours,

— condamner la SAS SOGEM au paiement de la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS SOGEM aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [B] [G] est propriétaire du lot n°118 dans la [Adresse 6] soumise au régime de la copropriété sis à [Localité 3] [Adresse 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Le demandeur produit un décompte arrêté le 01 avril 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus). Il convient de déduire de ce décompte les sommes réclamées au titre de charges de copropriété non encore échues, soit 363,30 euros (121,10 x 3). Il en résulte que Monsieur [B] [G] reste redevable de la somme de 3.932,94 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtées 01 juillet 2024 et des mises en demeure (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus).

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante, non seulement de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [B] [G], mais également du fait que l’exigibilité du paiement de ces charges lui a été notifiée par mise en demeure.

S’agissant de la contestation du défendeur selon laquelle il n’aurait pas été alerté dans les délais du changement de syndic et des charges qui lui sont réclamées, il convient de rappeler que l’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.».

Dès lors, le défendeur ne saurait valablement reprocher aux syndic de ne pas lui avoir communiqué ses demandes à la bonne adresse dans la mesure où il lui appartenait de communiquer au syndic son changement d’adresse.

Il convient, en outre, de constater que le défendeur soutient avoir été en contact avec le précédent syndic et n’avoir pas eu connaissance de son changement, sans pour autant produire aucune pièce en ce sens.

Il en résulte que Monsieur [B] [G] est donc redevable de la somme de 3.932,94 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 juillet 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour l’exercices 2024-2025 ont été soumises, par lettres de mise en demeure et commandement de payer, au copropriétaire défaillant. En l’absence de versement par Monsieur [B] [G] dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

Monsieur [B] [G] sera donc également condamné au paiement de la somme 363,30 euros détaillée ainsi :

– provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (du 4ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025 inclus, soit 3 X 121,10 euros),

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de la transaction immobilière en cours

Il convient de constater que le défendeur ne fait état d’aucune difficulté financière et qu’il ne produit aux débats à l’appui de sa demande de sursis à statuer qu’un courrier générique qui semble adressé à l’ensemble des propriétaires de la [Adresse 6] ; que dès lors il convient de le débouter de sa demande à ce titre, non fondée.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [B] [G] sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 153,63 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [B] [G] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires ALEZAN, pris en la personne de son syndic la société SOGEM.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à verser au syndicat des copropriétaires ALEZAN, pris en la personne de son syndic la société SOGEM, la somme de 3.932,94 euros (TROIS MILLE NEUF CENT TRENTE DEUX EUROS et QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 juillet 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à verser au syndicat des copropriétaires ALEZAN, pris en la personne de son syndic la société SOGEM, la somme de 363,30 euros (TROIS CENT SOIXANTE TROIS EUROS et TRENTE CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à verser au syndicat des copropriétaires ALEZAN, pris en la personne de son syndic la société SOGEM une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 153,63 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 10 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,