TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J4US

NAC : 50Z 0A

JUGEMENT

Du : 08 Août 2025

Madame [X] [F], héritière de Mme [K], représentée par Mme [H] [F], Madame [J] [F] épouse [N], héritière de Mme [K], comparante en personne, Monsieur [G] [F], héritier de Mme [K], représenté par Mme [H] [F]

C /

Monsieur [M] [Y], représenté par la SCP GOUNEL LIBERT PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Madame [O] [F]

Madame [J] [F] épouse [N]

Monsieur [G] [F]

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Madame [O] [F]

Madame [J] [F] épouse [N]

Monsieur [G] [F]

SCP GOUNEL LIBERT PUJO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Géraldine BRUN, Vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 17 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 08 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [X] [F], héritière de Mme [K], demeurant 20 B rue Guyot, 69300 CALUIRE ET CUIRE

représentée par Mme [H] [F]

Madame [J] [F] épouse [N], héritière de Mme [K], demeurant Lieudit le Gressigny, 63870 ORCINES

comparante en personne

Monsieur [G] [F], héritier de Mme [K], demeurant 24 lotissement les Oréades, 63122 SAINT-GENES-CHAMPANELLE

représenté par Mme [H] [F]

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y], demeurant 3 rue du Lavoir, Lieudit Les Commeaux, 63740 GELLES

représenté par la SCP GOUNEL LIBERT PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 avril 2024, [A] [K] veuve [F], Mme [J] [F], Mme [X] [F] et M. [G] [F] (les consorts [F]) ont conclu avec M. [Y] un compromis de vente stipulant une clause pénale et portant sur un bien immobilier, sous plusieurs conditions suspensives, s’agissant des vendeurs de l’installation d’un compteur électrique au plus tard le jour de la signature de la réitération de l’acte authentique et de la transmission d’un diagnostic d’assainissement dans les deux mois de la signature du compromis et, s’agissant de l’acquéreur, d’obtention d’un prêt, la signature de l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard le 16 juillet 2024.

Faute de transmission de l’accord ou du refus de prêt par M. [Y], le notaire a adressé un courriel le 22 juillet 2024 et une mise en demeure le 3 septembre 2024 à ce dernier.

Par courriel du 1er octobre 2024, M. [Y] a transmis au notaire une lettre de refus de prêt.

Estimant que M. [Y] ne pouvait se prévaloir de la caducité du compromis de vente, les consorts [F] ont assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de paiement de la clause pénale.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 4 février 2025, a fait l’objet de renvoi à la demande des parties puis a été retenue à l’audience du 17 juin 2025.

A l’audience, les consorts [F] demandent au tribunal de :

Déclarer recevables leurs demandes,Condamner M. [Y] à leur payer :> 9 000 euros au titre de la clause pénale,

> 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Rejeter les demandes de M. [Y],Condamner M. [Y] aux dépens.Ils font valoir, sur la recevabilité de leurs demandes, sur tous les indivisaires sont identifiés sur leur assignation, que la tentative de conciliation n’a pu se faire en raison du refus de M. [Y], celle-ci ayant été tenté au nom de tous les indivisaires et qu’en tout état de cause, la demande étant supérieure à 5 000 euros, la tentative de conciliation n’est pas obligatoire. Sur le fond, ils soutiennent que M. [Y] n’a fourni aucune attestation d’acception ou refus de prêt dans les délais et que la seule attestation, transmis hors délai, concerne un refus de prêt d’un montant supérieur à celui figurant dans l’acte notarié. Ils en déduisent que la condition suspensive est réputée accomplie, par la faute de M. [Y] qui doit dès lors leur régler le montant de la clause pénale. Ils ajoutent qu’il était explicitement mentionné que le bien n’était pas raccordé à un réseau d’assainissement et qu’il pouvait être mis en demeure de réaliser un tel raccordement dans les meilleurs délais à l’issue de la vente de sorte que, selon eux, il n’y a pas ni erreur sur les qualités essentielles du bien, ni trouble de droit non déclaré et ignoré de l’acheteur entraînant une garantie d’éviction. Ils s’opposent à une réduction du montant de la clause pénale qui vient réparer la non-réalisation de la vente au délai convenu, le coût des travaux engagés par les vendeurs, le retard dans la remise en vente du bien immobilier.

M. [Y], représenté par son conseil, demande pour sa part au tribunal de :

A titre principal :

Déclarer irrecevables les demandes des consorts [F],Rejeter les demandes des consorts [F],Prononcer la caducité du compromis de vente,A titre subsidiaire : réduire à un euro le montant dû au titre de la clause pénale,

En tout état de cause :

Condamner in solidum Mme [J] [N], M. [G] [F] et Mme [X] [F] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,Condamner in solidum Mme [J] [N], M. [G] [F] et Mme [X] [F] aux dépens,Ecarter l’exécution provisoire.Il soutient que la demande formée contre lui est irrecevable car aucune pièce ne permette au tribunal de déterminer les droits que les indivisaires détiennent sur l’éventuelle indemnité due au titre de la clause pénale. Il ajoute que chaque demandeur ne peut réclamer une créance supérieure à 5 000 euros de sorte qu’une tentative de conciliation est obligatoire et n’a, selon lui, pas été réalisée. Il ajoute que seule Mme [X] [F] sollicite dans l’assignation sa condamnation, qu’il n’est pas justifié des droits qu’elle détiendrait dans l’immeuble, ce qui rendrait sa créance non liquide.

Pour voir rejeter la demande formée contre lui, il fait valoir que les demandeurs ne justifient pas de l’envoi effectif d’une mise en demeure de payer la clause pénale. Il affirme par ailleurs que les documents que devaient lui remettre les vendeurs après la signature du compromis de vente relatifs aux raccordements électriques et au contrôle du réseau d’assainissement lui étaient nécessaires pour obtenir son prêt avant le 16 juin 2024 tandis que la facture du raccordement électrique est datée du 25 septembre 2024 et qu’il n’a jamais été en possession du nouveau contrôle de l’assainissement. Il indique avoir contacté la SAUR concernant l’assainissement de la maison, laquelle lui a indiqué l’impossibilité de réaliser un épandage en râteau et donc la nécessité de réaliser l’installation d’une microstation dont le coût est entre 15 000 et 18 000 euros. Il estime qu’il y a erreur sur les qualités essentielles de la prestation, la maison n’étant pas raccordée au réseau d’assainissement. Surabondamment, il soutient que le financement du bien à crédit était conditionné par la valorisation des travaux de remise en conformité de l’assainissement et leur prise en charge, la clause pénale ne pouvant imposer un montant maximal de prêt.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de M. [Y] à payer aux consorts [I] le montant de la clause pénale

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que la décision du 22 septembre 2022 rendue par le Conseil d’Etat a procédé à l’annulation de l’article 750-1 du Code de procédure civile, avant que celui-ci ne soit rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023.

Conformément à l’article 4 du décret n°2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

Par ailleurs, en application de l’article 724, alinéa 1, du code civil, la saisine de plein droit des biens, droits et actions du défunt donne qualité aux héritiers pour exercer, même sans le concours des autres indivisaires, l’action tendant à obtenir, au bénéfice de la succession, l’indemnisation du préjudice subi par leur auteur (1ère Civ. 23 mars 2011, pourvoi n°09-72.246). Mais tout héritier est recevable à agir individuellement en règlement de sa part de la créance (1ère Civ., 23 octobre 2024, pourvoi n°22-16.171, publié).

En l’espèce, il ressort de l’assignation que [A] [F], co-vendeur du bien, objet du litige, est décédée le 14 juillet 2024, laissant pour lui succéder M. [G] [F] et Mmes [J], [X] et [Z] [F], suivant acceptation de succession de Me [L], notaire à Orcines du 26 novembre 2024.

Chaque héritier, saisi de plein droit des biens, droits et actions de la défunte [A] [F] peut exercer, même sans le concours des autres indivisaires, ici notamment sans la présence de Mme [Z] [F], l’action au bénéfice de la succession de la totalité de la créance éventuellement due par M. [Y].

De plus, la créance réclamée à M. [Y] est d’un montant de 9 000 euros, quand bien même celle-ci sera répartie ensuite entre les créanciers, de sorte que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables.

En conséquence, la demande formée par les consorts [F] est recevable.

Sur le fond de la demande

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer que la demande qu’il a présentée à l’organisme de crédit était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente (3ème Civ. 30 janvier 2008, pourvoi n°06-21.117, publié).

En l’espèce, l’acte notarié du 16 avril 2024 stipule, au titre des conditions suspensives particulières page 7 :

« Installation compteur électrique

Etant ici précisé que le compteur électrique de la maison se trouve dans l’atelier situé sur la parcelle voisine. Le vendeur s’engage à déplacer ledit compteur, au plus tard le jour de la réitération des présentes, sur la parcelle vendue.

Condition suspensive d’obtention du rapport de contrôle de l’assainissement collectif

Le VENDEUR s’engage à fournir à l’ACQUEREUR un diagnostic assainissement dans un délai de deux mois à compter de ce jour.

Condition suspensive d’obtention de prêt

L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : Tous organismes prêteurs.Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (90 000 EUR).Durée maximale de remboursement : 12 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 4,00% l’an (hors assurances).En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncés.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’ACQUEREUR à accepter toute offre d’un montant inférieur.

(…)

La réception de [l’offre de prêt] devra intervenir au plus tard dans un délai de deux mois à compter des présentes.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire. »

Les consorts [F] justifient avoir réalisé les travaux d’électricité mentionnés dans l’acte notarié en produisant des factures datées entre le 22 juillet et le 25 septembre 2024, le visa du Consuel ayant été apposé le 4 septembre 2024 et l’attestation de conformité datée du 2 août 2024.

Quant à l’assainissement, il est expressément mentionné dans l’acte en page 20 et 21 que le bien n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique, qu’il n’est pas desservi par un tel réseau et qu’il n’existe pas d’assainissement individuel.

M. [Y] affirme donc à tort qu’il y a erreur sur les qualités essentielles du bien. En outre, il était bien mentionné un délai de remise par le vendeur du diagnostic assainissement à savoir dans les deux mois de la signature du compromis de vente.

Par ailleurs, M. [Y] ne peut soutenir qu’il attendait les deux documents relatifs à l’électricité et l’assainissement pour faire sa demande de prêt puisqu’il a fait le choix que soit prévu, au titre de l’obtention du prêt, un montant égal au prix du bien, hors coût de travaux notamment d’assainissement qu’il savait être à sa charge. En effet, il est expressément mentionné page 21 de l’acte : « L’ACQUEREUR reconnaît en être parfaitement informé que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif ou individuel, et qu’il peut être mis en demeure de réaliser ladite installation dans les meilleurs délais. »

Les vendeurs, comme l’acquéreur, avait le même délai, à savoir dans les deux mois suivant la signature du compromis de vente soit jusqu’au 16 juin 2024, pour faire les démarches respectives qui leur incombaient : le diagnostic assainissement pour les vendeurs et l’obtention d’une offre de prêt pour l’acquéreur.

M. [Y], après avoir été relancé par le notaire des parties les 22 juillet et 3 septembre 2024, a transmis une lettre du Crédit agricole centre France, datée du 1er octobre 2024, lui indiquant refuser sa demande de prêt d’un montant de 100 304 euros destiné à financer un bien situé à Commeaux.

M. [Y] ne justifie donc pas avoir sollicité deux organismes bancaires ni avoir soumis au crédit agricole une demande de prêt selon les caractéristiques comme il s’y était engagé dans le compromis de vente.

Ainsi, il importe peu que les consorts [F] ne justifient pas avoir transmis à M. [Y] le diagnostic assainissement qu’ils produisent aux débats dès lors que la caducité du compromis de vente est due à la faute de M. [Y] qui n’a pas respecté ses obligations de solliciter une offre de prêt selon les caractéristiques prévues au contrat.

M. [Y] a été mis en demeure par le notaire des parties de justifier de ses démarches concernant la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Cette mise en demeure, lui rappelant le montant de la clause pénale, lui a été envoyée le 3 septembre 2024 (pièce 8 demandeurs) et M. [Y] n’a pas réclamé le recommandé (pièce 9 demandeur).

La clause pénale, à hauteur de 9 000 euros, est donc due par M. [Y]. Celle-ci, déterminée par les parties à l’acte, ne sera pas modérée.

En conséquence, M. [Y] sera condamné à payer à Mme [X] [F], Mme [J] [F] épouse [N] et M. [G] [F] la somme de 9 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les frais du procès

M. [Y], qui perd le procès, sera condamné à payer les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Mme [X] [F], Mme [J] [F] épouse [N] et M. [G] [F],

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à Mme [X] [F], Mme [J] [F] épouse [N] et M. [G] [F] les sommes de :

9 000 euros au titre de la clause pénale,500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et année susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE