ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024

DOSSIER : N° RG 19/01749 – N° Portalis DBX4-W-B7D-OM3P

NAC: 30G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

ORDONNANCE DU 31 Octobre 2024

M. LE GUILLOU, Juge de la mise en état

M. PEREZ, Greffier

Copie revêtue de la formule DEBATS à l’audience publique du 12 Septembre 2024

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. [N] MATERIAUX, représentée par son Président M. [N], dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 10]

représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 235, et Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Mme [V] [K] veuve [X], demeurant [Adresse 1] – [Localité 9]

représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 355

M. [L] [X], demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

représenté par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 355

M. [D] [X]

né le 27 Novembre 1961 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

représenté par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 355

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [K] veuve [X] et ses deux enfants, M. [L] [X] et M. [D] [X] sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier situé dans la commune de [Localité 12], à l’angle de la route d'[Localité 11] et du chemin communal n° 2, et cadastré section A [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 2].

Par contrat de bail sous seing privé du 12 novembre 1997, l’indivision [X] a donné à bail à la société [N] matériaux une partie des biens dont elle est propriétaire, consistant en cinq corps de bâtiments et une partie du terrain pour une superficie approximative de 10 800 m².

La société [N] matériaux y exploite un négoce de matériaux de construction et un magasin de bricolage pour les particuliers.

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020, moyennant un loyer annuel actuel de 120 000 euros hors taxes et hors charges.

La société [N] matériaux, confrontée à des désordres (fissures au sol et dans les murs, infiltrations en toiture notamment), a sollicité à plusieurs reprises des expertises judiciaires, réalisées en 2004 et 2011.

Se plaignant de l’apparition de nouveaux désordres, la société [N] matériaux, par actes d’huissier des 16 et 20 mai 2019, a fait assigner les consorts [X] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’obtenir leur condamnation à exécuter les travaux de réparation et à l’indemniser du préjudice de jouissance et d’exploitation subi.

La société [N] matériaux a sollicité une nouvelle expertise judiciaire, qui a été confiée par ordonnance du juge de la mise en état du 13 janvier 2022 à M. [P] [G]. Le rapport d’expertise a été déposé le 15 novembre 2023.

Par conclusions notifiées le 10 août 2023, la société [N] matériaux a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 11 septembre 2024, la société [N] matériaux sollicite de :

— débouter l’indivision [X] de l’ensemble de ses prétentions,

— ordonner la consignation de l’intégralité des loyers à compter du prononcé de la décision jusqu’à la réalisation des travaux de réparation de la toiture du bâtiment A, puis de 50 % du montant des loyers jusqu’à la réalisation de l’intégralité des travaux de réparation nécessaires à la sécurisation du bien loué,

— ordonner une expertise dans le domaine des charpentes/couvertures,

— condamner l’indivision [X] à lui verser une indemnité provisionnelle de 50 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— condamner l’indivision [X] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de provision ad litem,

— condamner l’indivision [X] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 9 septembre 2024, les consorts [X] sollicitent de :

— compléter la mission de l’expert en lui demandant de se prononcer sur la solution de reprise du bâtiment E proposée par la société Grand sud forage, nommer M. [P] [G] en qualité d’expert, et mettre à la charge de la société [N] matériaux la consignation à valoir sur les frais d’expertise,

— débouter la société [N] matériaux du surplus de ses prétentions,

— condamner la société [N] matériaux, dans le délai d’un mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à retirer le bardage extérieur du bâtiment A ainsi qu’à déménager les matériaux et racks de rangement du même bâtiment,

— condamner la société [N] matériaux, dans le délai de quinze jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à justifier de déclarations de sinistre concernant les infiltrations dans le bâtiment A à son assureur professionnel.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 10 octobre 2024, prorogé au 31 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

Sur la demande de consignation des loyers :

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (…) / 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; / 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».

Aux termes de l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Il ressort du rapport d’expertise de M. [G] déposé le 15 novembre 2023 que la stabilité structurelle du bâtiment E n’est pas garantie, les portiques métalliques n’étant pas fondés, mais étant fixés sur des plots en béton posés directement sur le dallage. Il en résulte que ce bâtiment présente un caractère dangereux et ne doit plus être exploité. Si les consorts [X] établissent que la société [N] matériaux continue néanmoins à utiliser ledit bâtiment comme espace de stockage, il n’en demeure pas moins que ce local est impropre à cet usage, le simple stockage de marchandises dans un bâtiment supposant tout de même de pouvoir y accéder en sécurité. Par ailleurs, les consorts [X] ne sauraient se prévaloir du fait que la société [N] matériaux a refusé l’intervention de la société Grand sud forage mandatée pour installer des micropieux et couler des longrines, cette solution de reprise en sous-oeuvre ayant été précisément exclue par l’expert, qui préconise la démolition et la reconstruction du bâtiment. De même, si l’exploitation du bâtiment E par la société [N] matériaux a occasionné des chocs sur l’ossature, cette circonstance est sans incidence sur l’absence de capacité portante de la structure de ce bâtiment, qui est dénué de fondations.

En revanche, il ne ressort ni du rapport d’expertise, ni d’aucune autre pièce versée aux débats que les infiltrations d’eau dans le bâtiment A ne permettraient pas d’exploiter ce bâtiment comme surface de vente ouverte au public. Il est d’ailleurs toujours exploité comme tel aujourd’hui, ces infiltrations occasionnant seulement une réduction de l’espace de circulation des clients circonscrite en surface et limitée aux épisodes de forte pluie, sans pour autant obérer les opérations de vente.

En conséquence, il y a seulement lieu d’ordonner la consignation sur le compte CARPA du conseil de la société [N] matériaux de la moitié du montant des loyers à compter de la date de signification de la présente ordonnance et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation du bâtiment E.

Sur les demandes de complément d’expertise :

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile : « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

Le rapport d’expertise de M. [G] déposé le 15 novembre 2023 permet, d’une part, de confirmer que les infiltrations d’eau dans l’espace de vente ouvert au public du bâtiment A sont dues au fait que le clos et le couvert ne sont plus assurés, ce qui incombe normalement au bailleur, d’autre part, de déterminer les parts de responsabilité de chacun dans le défaut d’entretien des couvertures et des chéneaux invoqué par le bailleur pour s’exonérer de sa responsabilité. Le rapport d’expertise relève ainsi que l’accès à la toiture n’est pas sécurisé par un équipement de protection collective fixé au bâtiment dont la réalisation incombe au bailleur, dès lors que cet élément devient indissociable du bâtiment. Le rapport d’expertise relève par ailleurs que le locataire aurait dû alerter son bailleur sur la nécessité de réaliser ces équipements pour lui permettre d’entretenir les couvertures. Le rapport d’expertise permet enfin de déterminer la nature et le coût des réparations à effectuer.

Au regard de ces éléments, il n’apparaît pas utile à la solution du litige, portant sur l’exécution de travaux de réparation et l’indemnisation du préjudice de jouissance et d’exploitation éventuellement subi par le locataire, d’ordonner une nouvelle expertise dans le domaine des charpentes/couvertures.

Il n’apparaît pas davantage utile d’ordonner un complément d’expertise portant sur la solution de reprise du bâtiment E proposée par la société Grand sud forage et de la confier à M. [G], qui s’est clairement exprimé sur cette solution en l’absence de fondations existantes.

En conséquence, il y a lieu de débouter chacune des parties de sa demande de complément d’expertise.

Sur la demande d’indemnité provisionnelle :

Ainsi qu’il a été dit précédemment, si le bâtiment E présente un caractère dangereux et ne doit plus être exploité, ce qui justifie de faire droit à la demande de consignation de 50 % du montant des loyers jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation de l’intégralité du bien loué, ce bâtiment a néanmoins été utilisé jusqu’alors par la société [N] matériaux pour le stockage de marchandises. Le préjudice allégué par celle-ci, qui soutient qu’elle serait contrainte de louer un local de stockage de substitution pendant la durée des travaux de réparation, consistant en la reconstruction de l’ouvrage, n’est donc que futur. Toutefois, compte tenu du nombre de bâtiments et de la surface loués, la réalisation de ce préjudice n’est pas certaine. Dès lors, l’obligation pour les consorts [X] de réparer ce préjudice, qui n’est à ce stade qu’éventuel, est sérieusement contestable.

Le « préjudice d’image » et les « pertes d’exploitations énormes » allégués par la société [N] matériaux du fait des infiltrations d’eau affectant le bâtiment A dédié à l’espace de vente ouvert au public ne sont étayés par aucun élément.

La société [N] matériaux ne produit pas davantage d’éléments au soutien de son allégation selon laquelle l’impossibilité d’exploiter depuis plusieurs années le bâtiment « Scie à panneaux », représentant 5,25 % de la surface de l’ensemble immobilier loué, lui causerait une perte de marge.

Dès lors, l’obligation pour les consorts [X] de réparer ces préjudices est également sérieusement contestable.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société [N] matériaux de sa demande d’indemnité provisionnelle.

Sur la demande de provision ad litem :

La société [N] matériaux n’établit pas ne pas être en mesure de faire face aux frais de l’instance qu’elle a engagée le 16 mai 2019.

Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande de provision ad litem.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [X] :

Il ressort des pièces du dossier, notamment d’un courriel du conseil de la société [N] matériaux en date du 8 avril 2024, que celle-ci n’est pas opposée à la dépose du bardage du bâtiment A, sollicitant seulement que l’entreprise chargée par l’indivision [X] d’intervenir sur ce bâtiment se rapproche d’elle pour l’informer de la date d’intervention et lui exposer les zones à dégager ainsi que l’impact des travaux de réparation, ce qui constitue une demande légitime compte tenu de la destination dudit bâtiment, affecté à un espace de vente de matériels de bricolage aux particuliers.

Les consorts [X] n’établissent pas, par la production d’un courrier de leur conseil en date du 21 mars 2024 se bornant à informer le conseil de la société [N] matériaux que la société Soltechnic devait intervenir à partir du 13 mai 2024, que cette société aurait effectué les démarches de concertation sollicitées par la société [N] matériaux avant de venir constater le 25 avril 2024 que le déménagement des matériaux et racks de rangement, ainsi que la dépose du bardage, n’avaient pas été effectués.

Dès lors, il n’y a pas lieu, à ce stade, de faire droit à la demande reconventionnelle des consorts [X] tendant à la condamnation sous astreinte de la société [N] matériaux à retirer le bardage extérieur du bâtiment A ainsi qu’à déménager les matériaux et racks de rangement du même bâtiment.

La société [N] matériaux justifie, par la production d’un courrier en date du 10 septembre 2024, avoir déclaré à son assureur le sinistre concernant les infiltrations dans le bâtiment A.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des consorts [X] tendant à la condamnation sous astreinte de la société [N] matériaux à justifier de déclarations de sinistre concernant les infiltrations dans le bâtiment A à son assureur professionnel.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [X], qui succombent pour partie à la présente instance, aux dépens de l’incident.

Par ailleurs, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner in solidum les consorts [X] à verser à la société [N] matériaux une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la consignation sur le compte CARPA du conseil de la société [N] matériaux, la SCP Delavallade-Raimbault, de la moitié du montant des loyers à compter de la date de signification de la présente ordonnance et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation du bâtiment E,

REJETTE les demandes de complément d’expertise,

DÉBOUTE la société [N] matériaux de sa demande d’indemnité provisionnelle,

DÉBOUTE la société [N] matériaux de sa demande de provision ad litem,

DÉBOUTE les consorts [X] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société [N] matériaux à retirer le bardage extérieur du bâtiment A ainsi qu’à déménager les matériaux et racks de rangement du même bâtiment,

DÉBOUTE les consorts [X] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société [N] matériaux à justifier de déclarations de sinistre concernant les infiltrations dans le bâtiment A à son assureur professionnel,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [K] veuve [X] et ses deux enfants, M. [L] [X] et M. [D] [X], à verser à la société [N] matériaux une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE chacune des parties du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [K] veuve [X] et ses deux enfants, M. [L] [X] et M. [D] [X], aux dépens de l’incident,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 12 décembre 2024 pour conclusions des défendeurs.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT