TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02546 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBEE

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [U], né le 12 Juin 1985 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

Madame [J] [E], née le 11 Septembre 1989 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Isabelle DECK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 29 juillet 2015, la SA d’HLM LOGIEST aux droits de laquelle vient la SA d’HLM NEOLIA, a loué à Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 491,50 euros hors charges, outre 63 euros de provision pour charges.

Les locataires ont bénéficié d’un plan de surendettement en août 2019 et d’un second plan par jugement du 17 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse selon lequel la créance de la SA NEOLIA s’élevant à 15 189,72 euros doit être remboursée du 2 janvier 2023 au 2 juin 2026 à hauteur de 361,66 euros par mois.

Par jugement du 20 juillet 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse, il a été rappelé que Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] devaient payer la dette de 15 189,72 euros selon les modalités fixées au jugement du 17 novembre 2022 susvisé, soit 361,66 euros jusqu’au 2 juin 2026. Le jugement du 20 juillet 2023 a également condamné Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] à payer à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 1 058,13 euros au titre des impayés locatifs non compris dans la procédure de surendettement selon le jugement du 17 novembre 2022 en 23 mensualités de 44 euros, la 24ème mensualité comprenant le solde de ladite somme.

Il est précisé que le jugement du 20 juillet 2023 n’a pas prévu de clause de résiliation de bail en cas de non-respect de l’un ou l’autre des deux plans ci-dessus évoqués.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait délivrer à Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] un commandement de payer la somme de 15 095,76 euros selon un décompte au 10 juin 2024, commandement visant la clause résolutoire. Le dite acte du 11 juin 2024 concerne également la demande de justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait assigner Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, notamment, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire aux loyers impayés.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 17 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à une première audience le 28 février 2025 et, après trois renvois, a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de ses conclusions récapitulatives du 22 octobre 2025 dans lesquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 16 843,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant les 220,45 euros de frais du commandement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 666,90 euros par mois, somme révisable selon les modalités du contrat de bail,enjoindre à Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] de justifier de l’assurance locative,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur conseil, ont repris oralement les termes de leurs conclusions du 8 septembre 2025 dans lesquelles ils demandent de :

débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses conclusions,accorder à Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] des délais de paiement sur 36 mois,suspendre les effets de la clause de résiliation sur la période de 36 mois,dire que cette suspension prendra fin au premier incident de paiement,statuer ce que de droit quant aux frais.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 février 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9.2 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 août 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 août 2024 la dette locative de Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] s’élève à la somme de 16 622,82 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation (16 843,27 – 220,45 de frais du commandement).

Le juge ne peut tenir compte de la dette actualisée malgré la production d’un décompte au 17 novembre 2025 transmis à l’audience du 27 novembre 2025 puisque le bailleur a repris oralement les termes de ses conclusions du 22 octobre 2025 sans solliciter le bénéfice de la dette actualisée.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 16 octobre 2024.

Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, soit la somme de 666,90 euros, somme révisable selon les modalités du contrat.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] ont repris le versement intégral du loyer depuis avril 2025 comme en atteste le décompte produit par le bailleur lui-même. L’une des deux conditions permettant de bénéficier de délai de paiement est donc remplie.

Monsieur [Z] [U] exerce la profession de chauffeur, et ses salaires mensuels de février 2025 à juillet 2025 oscillent entre 1 140 euros à 2 313 euros, la moyenne étant de 2 054 euros net.

Madame [J] [E], employée à domicile, dispose d’un salaire moyen net de 1 443 euros.

Ils perçoivent 151 euros d’allocations familiales par mois.

Ainsi, Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] perçoivent en moyenne 3 648 euros mensuellement.

Le loyer mensuel étant de 666,90 euros et la dette de 16 622,82 euros au 21 août 2024, un échelonnement de ladite dette sur 36 mois obligerait Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] à payer 666,90 euros plus 462 euros, soit la somme totale de 1 128,90 euros par mois, leur laissant un disponible de 2 519,10 euros.

Ainsi, Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] sont en situation de régler leur dette locative, la seconde condition permettant de bénéficier de délais de paiement est remplie.

Compte tenu de la situation financière de Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] exposée ci-dessus et du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, il y a lieu d’accorder à Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 462 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la demande de Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] et de la situation des locataires exposée ci-dessus, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] succombent à l’instance, de sorte qu’il doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande de la SA d’HLM NEOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2015 entre la SA d’HLM LOGIEST aux droits de laquelle vient la SA d’HLM NEOLIA, d’une part, et Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 11 août 2024 à minuit ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] à verser à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 16 622,82 euros (seize mille six cent vingt-deux euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 21 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2024 ;

AUTORISE Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 462 euros (quatre cent soixante-deux euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM NEOLIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] sont solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM NEOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,