TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03358 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIO3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Décembre 2024

S.C.I. COLOMIERS LASPLANES, prise en la personne de son représentant légal

C/

[C] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Décembre 2024

à SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. COLOMIERS LASPLANES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 septembre 2021, la SCI LASPLANES a loué à [C] [K] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Adresse 7] (31770) assorti d’un parking, d’une surface de 41.50 m² et moyennant un loyer mensuel de 473 euros et 40 euros de provision sur charges.

Invoquant un arriéré locatif la SCI COLOMIERS LASPLANES a ensuite fait signifier à [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024.

Par exploit du 02 juillet 2024, la SCI COLOMIERS LASPLANES a fait assigner [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [C] [K] et de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel grade-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants,

— la condamnation de [C] [K] à lui verser les sommes suivantes :

* la somme provisionnelle de 2 151.47 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire,

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux,

* 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamnation [C] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SCI COLOMIERS LASPLANES a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 4 654.36 euros.

Convoqué par assignation à étude, [C] [K] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI COLOMIERS LASPLANES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 avril 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige (cf. Civ. 3ème, avis du 13/06/2024, n°2 4-70.002) dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 18 avril 2024 pour la somme en principal de 1 057.13 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de retenir le délai de deux mois découlant non seulement des dispositions légales en vigueur au moment de la conclusion du contrat mais également des stipulations contractuelles acceptées par les parties.

Ceci étant, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 19 juin 2024, [C] [K] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [C] [K] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’accroissement massif de la dette locative malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

En l’espèce, la SCI COLOMIERS LASPLANES produit un décompte actualisé au 02 octobre 2024 selon lequel [C] [K] restait alors lui devoir la somme de 4 654.36 euros.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Cependant, il convient de déduire le montant total de 289.98 euros facturé au titre des frais d’huissier, lesquels ne constituent pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et dont le remboursement est parallèlement sollicité au titre des dépens.

Il faut aussi défalquer la somme de 7.64 euros facturée au titre des frais de relance, aucune stipulation contractuelle ne prévoyant l’imputation de ces derniers au locataire et ladite somme ne constituant en tout état de cause pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 susvisé.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 4 356.74 euros.

Dès lors, [C] [K] sera condamné à verser à la SCI COLOMIERS LASPLANES cette somme provisionnelle de 4 356.74 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[C] [K] doit aussi être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 02 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [C] [K] supportera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. Cependant, la SCI COLOMIERS LASPLANES sera déboutée de sa demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, l’exécution forcée étant hypothétique à ce stade.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI COLOMIERS LASPLANES, [C] [K] sera également condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2021 entre la SCI LASPLANES et [C] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à COLOMIERS (31770) assorti d’un parking sont réunies depuis le 19 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI COLOMIERS LASPLANES pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [C] [K] à verser à la SCI COLOMIERS LASPLANES la somme provisionnelle de 4 356.74 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêtée au 02 octobre 2024) ;

CONDAMNONS [C] [K] à verser à la SCI COLOMIERS LASPLANES une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024, et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNONS [C] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS la SCI COLOMIERS LASPLANES de sa demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNONS [C] [K] à verser à la SCI COLOMIERS LASPLANES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge