TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/01968

N° Portalis DBX4-W-B7I-S5XZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[K] [U]

C/

[C] [H] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [U]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [H] [J]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 1er juin 2021 et l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, la SAS ELYADE, Madame [K] [U] a donné à bail à Madame [C] [J] et Monsieur [V] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 755 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Monsieur [V] [I] a donné congé et quitté les lieux et s’est désolidarisé du bail avec l’accord du bailleur le 27 novembre 2022.

Le 29 août 2023 et le 16 février 2024, Madame [K] [U] a fait signifier à Madame [C] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Madame [K] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er septembre 2023 et le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Madame [K] [U] a ensuite fait assigner Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1 414,19 euros, par provision, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2024 mensualité du mois d’avril incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— des intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter de la présente assignation,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 avril 2024.

Après renvoi à la demande des parties à l’audience du 20 septembre 2024, Madame [K] [U], représentée par son conseil, indique que la dette a été soldée mais qu’elle maintient les demandes de son assignation compte tenu du fait que les paiements sont irréguliers.

Madame [C] [J], représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées à l’audience, a sollicité de :

— juger que l’intégralité de la dette de loyers et des charges a été réglée,

— juger que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par la bailleresse, depuis le 29 mars 2024, date d’effet du commandement de payer délivré le 16 février, est réputée ne pas avoir joué,

— débouter Madame [K] [U] de sa demande d’expulsion,

— juger qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes en paiement,

— condamner Madame [K] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 février 2024 et de l’assignation en date du 17 avril 2024.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience, sa dette étant totalement apurée. Ne pouvant bénéficier de délais de paiement et d’une suspension de la clause résolutoire, elle considère que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Elle ajoute, concernant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’apurement n’a pas été obtenu à raison de la procédure initiée par la bailleresse puisque, 7 mois avant la procédure, elle avait repris le règlement spontanément.

Enfin, Madame [C] [J] précise qu’elle a déjà réglé les frais de commandement de payer, lesquels ont été inclus au sein des appels des loyers et des charges et demande le remboursement de ces frais au visa de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

En revanche, Madame [K] [U], personne physique, ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, cette saisine ayant été réalisée le 19 février 2024 et ce alors que cette formalité résulte des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er juin 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11. – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 2 399,62 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [C] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1 680 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

S’agissant de la demande en paiement de la somme provisionnelle de 1 414,19 euros au titre de l’arriéré locatif, et en l’absence de désistement du bailleur, il y a lieu de constater qu’elle est devenue sans objet du fait de l’apurement de la dette locative.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Toutefois, l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que : “V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.”

Il résulte des débats et du décompte locatif fourni par le bailleur que le locataire a apuré intégralement sa dette et ce en effectant plusieurs versements au mois d’août d’un montant total de 1 431,50 euros qui ont soldé définitivement la dette. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver au locataire un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

En conséquence, en raison de la reprise du paiement des loyers courants et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 17 avril 2024, date du constat de son acquisition, jusqu’au 13 août 2024, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

En outre, Madame [K] [U] sera déboutée de ses demandes d’expulsion, de la mise en vente aux enchères publiques des meubles, de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion du coût du commandement de payer lequel a déjà été payé par Madame [C] [J] selon décompte arrêté au 05 septembre 2024 produit aux débats.

Madame [C] [J] affirme que l’apurement de la dette locative n’a pas été obtenu à raison de la procédure initiée par Madame [K] [U], puisqu’elle a procédé aux versements de sommes permettant de régler sa dette, spontanément, plus de 7 mois avant la présente procédure.

Or, selon décompte produit, au 17 avril 2024, date de l’assignation, l’arriéré locatif sélevait à la somme de 1 414,19 euros. La dette locative a donc été soldée en cours d’instance, le 13 août 2024.

Ainsi, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [K] [U] pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif, Madame [C] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre Madame [K] [U] et Madame [C] [J] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 17 avril 2024 au 13 août 2024, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée ;

CONSTATONS que la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS en conséquence Madame [K] [U] de ses demandes d’expulsion, de la mise en vente aux enchères publiques des meubles, de condamnation à une indemnité d’occupation devenues sans objet ;

CONDAMNONS Madame [C] [J] à verser à Madame [K] [U] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,