TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03108 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THB7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

S.A.R.L. SERCLAPOPOTI

C/

[L] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e MONFERRAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SERCLAPOPOTI,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jacques MONFERRAN substitué par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK, de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 8]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement prenant effet le 05 mai 2022, la SARL SERCLAPOPOTI a donné à bail à Monsieur [L] [Z] un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking (N°102) situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 495,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 35,00 euros.

Le 22 mars 2024, la SARL SERCLAPOPOTI a fait signifier à Monsieur [L] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SARL SERCLAPOPOTI a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2 410,90 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 07 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des locaux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens y compris le coût des 3 commandements de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er juillet 2024.

A l’audience du 18 octobre 2024, la SARL SERCLAPOPOTI, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5 030,59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du Commissaire de justice le 28 juin 2024, Monsieur [L] [Z] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SARL SERCLAPOPOTI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 05 mai 2022 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 2 779,54 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [L] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 600,00 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

Monsieur [L] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [L] [Z] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SARL SERCLAPOPOTI produit un décompte du 10 octobre 2024 indiquant que Monsieur [L] [Z] reste devoir la somme de 5 030,59 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de quatre commandements de payer.

Il ressort du décompte et des pièces produits aux débats que seuls trois commandements de payer ont été signifiés.

Néanmoins, aux termes de l’article 5 du Code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il conviendra donc de retenir la somme actualisée par la société demanderesse.

Par ailleurs, Monsieur [L] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 030,59 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [L] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 mai 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 565,23 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 22 mars 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des autres commandements de payer signifiés le 4 octobre 2022 et le 23 mars 2023, lesquels ont été apurés.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL SERCLAPOPOTI, Monsieur [L] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 05 mai 2022 entre la SARL SERCLAPOPOTI et Monsieur [L] [Z] concernant un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking (N°102) situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SARL SERCLAPOPOTI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à verser à la SARL SERCLAPOPOTI à titre provisionnel la somme de 5 030,59 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à payer à la SARL SERCLAPOPOTI à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 565,23 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à verser à la SARL SERCLAPOPOTI une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 22 mars 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des autres commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Juge,