TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03986 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICTG

JUGEMENT du 18/11/2025

Société SEQENS ([Adresse 13])

C/

Monsieur [X] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 18 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEQENS

([Adresse 13])

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Laurie MARTIN, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Frédéric CATTONI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— M. [X] [V]

— Le Préfet de Seine et Marne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 juin 2006, la société SEQENS a loué à M. [X] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 523,70 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la société SEQENS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5 761,26 € au titre des loyers et charges échus au 26 juillet 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1 août 2024, la société SEQENS a fait assigner M. [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 32 388,37 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5 761,26 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, et précise qu’elle contient des sommes dues au titre du surloyer de solidarité (SLS). La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [X] [V] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 12 septembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

M. [X] [V] expose avoir quitté le logement en 2023 suite à une séparation conjugale, et avoir ignoré que son épouse avait donné congé. Il est désormais revenu dans le logement. Il travaille, et perçoit des revenus à hauteur de 2 000€ par mois environ.

L’affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par une note en délibéré autorisée par la juge, la société SEQENS actualise sa créance à la somme de celle-ci s’élevant désormais à la somme de 18 103,22 €, au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, après déduction du SLS.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 août 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er novembre 2025, la dette locative de M. [X] [V] s’élève à la somme de 17 776,98 € (soit la somme de 18 103,22 € réclamée par le bailleur, diminuée d’un montant de 326,24 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 juillet 2024 pour la somme de 5 761,26 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 juin 2006 unissant les parties stipule en son article 19 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er octobre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [X] [V] sera ordonnée, en conséquence.

M. [X] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [V] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [X] [V] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [X] [V] à verser à la société SEQENS la somme de 17 776,98 € (décompte arrêté au 1er novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 5 761,26 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2006 entre la société SEQENS, d’une part, et M. [X] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 12] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [V] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [X] [V] à verser à la société SEQENS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,