TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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[Localité 7]

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N° RG 24/00343 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2TG

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 19 Avril 2024

E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)

C/

Monsieur [L] [D] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [D] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie GARLIN

Monsieur [L] [D] [S]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 octobre 2019, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné en location à Monsieur [L] [D] [S] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 320,94 €.

Le 6 septembre 2022, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Monsieur [L] [D] [S] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 686,30 € selon décompte arrêté au 31 août 2022.

Par courrier du 20 novembre 2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 25 janvier 2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a attrait Monsieur [L] [D] [S] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire : –De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

D’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [L] [D] [S] ;

De condamner Monsieur [L] [D] [S] à fournir à l’OPH Seine-Saint-DenisHabitat son attestation d’assurance locative, et ce sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

De condamner Monsieur [L] [D] [S] au paiement des sommes suivantes : 3 013,54 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 26 janvier 2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 12 mars 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à se désister de celles relatives à l’assurance qui a été produite à l’audience et à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 334,20 €.

Monsieur [L] [D] [S] demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Il fait valoir avoir toujours réglé son loyer et que l’arriéré est dû à des régularisations conséquentes de charges d’eau en 2020 et 2021 qu’il a toujours contesté. Il précise que le bailleur a fait intervenir des techniciens mais qu’aucune fuite n’a été trouvée. Monsieur [L] [D] [S] déclare être employé en CDI dans la fibre optique et être rémunéré environ 2 300 € par mois, et rembourser un crédit à hauteur d’environ 500 € par mois.

L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 6 septembre 2022, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales relatives au commandement de payer telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (notification de l’assignation au préfet, conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation, en date du 25 janvier 2024, a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 11 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 334,20 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [L] [D] [S] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées, étant précisé que s’il est ultérieurement établi une erreur dans le calcul de ses charges, ce qui n’est pas le cas au jour de cette décision, le montant correspondant lui sera en tout état de cause remboursé par le bailleur.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [D] [S] en application des stipulations du bail à verser à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 2 334,20 € actualisée au 11 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [L] [D] [S] le 6 septembre 2022, pour un montant principal de 3 686,30 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 novembre 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [L] [D] [S] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [L] [D] [S] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il apparaît sur le décompte en date du 11 mars 2024 que la reprise du loyer courant est effective à la date de l’audience et que la dette, en diminution, a commencé à être apurée.

Compte tenu de son engagement et de l’accord de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [L] [D] [S] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [L] [D] [S] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 7 novembre 2022 ;Monsieur [L] [D] [S] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [L] [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [D] [S], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera en droit d’exiger de Monsieur [L] [D] [S] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de nonrésiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [D] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 septembre 2022, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;

CONSTATONS que le contrat signé le 15 octobre 2019 entre l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat et Monsieur [L] [D] [S] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 7 novembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [S] à verser à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 2 334,20 € actualisée au 11 mars 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [L] [D] [S] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités, les 22 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [L] [D] [S] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [L] [D] [S] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPHSeine-Saint-Denis Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 7 novembre 2022 ;

Monsieur [L] [D] [S] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [L] [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [D] [S], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera en droit d’exiger de Monsieur [L] [D] [S] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L] [D] [S] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de nonrésiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [S] à verser à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTONS l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 septembre 2022, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DEBOUTONS l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE