TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03122

N° Portalis DBX4-W-B7I-THED

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 20 Décembre 2024

S.A. CDC HABITAT

C/

[T] [O] [C] épouse [Z]

[M] [P] [Z]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Décembre 2024

à la SCP CABINET MERCIE

Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [T] [O] [C] épouse [Z],

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [M] [P] [Z],

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 23 janvier 2020, la SA CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] un immeuble à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 9] à [Localité 12], moyennant un loyer actuel de 1.069,71€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré le 14 mai 2024, en vain.

Par acte du 2 août 2024, dénoncé le même jour par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la CDC HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion de locataires,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 3.723,65€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 26 juillet 2024,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 960€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 15 novembre 2024.

La SA CDC HABITAT, valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 5.150,94€ arrêtée au 4 novembre 2024 et maintient ses demandes. Elle s’oppose à tout délai de paiement puisque les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants. Face aux allégations des locataires selon lesquelles ils auraient payé le loyer courant, elle demande à produire une note en délibéré.

Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z], comparant en personne, indique avoir payé l’échéance courante et sollicitent des délais à hauteur de 131€ et la suspension de la clause résolutoire.

La décision est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

Par note en délibéré en date du 26 novembre 2024, le conseil de la CDC HABITAT a indiqué que contrairement aux allégations des locataires, ils n’ont versé que la somme 565€ et non pas le loyer complet. Elle s’oppose aux délais de paiement.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 2 août 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 15 mai 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est verse au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La CDC HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé 23 janvier 2020, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 mai 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

L’article 24 -I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier

Le bail signé le 23 janvier 2020 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024 et les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 14 juillet 2024.

Sur la demande de délais

L’article 24 de la loi précitée applicable au jour de l’audience dispose : “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”

Dans le cas présent, les locataires, contraitement à ce qu’ils avaient soutenu à l’audience n’ont pas repris le paiement intégral des loyers courants au jour de l’audienc ni 10 jours plus tard, ils ne sont donc pas éligibles à l’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient d’ordonner leur expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 5.150,94€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Ils ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z], succombant au principal, supporteront les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 14 juillet 2024,

Condamne solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] à payer à la CDC HABITAT la somme provisionnelle de 5.150,94€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] de leur demande de délais et de suspension de la clause résolutoire,

A compter du 14 juillet 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la CDC HABITAT par Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] et les y condamne solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 12], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [T] [C] épouse [Z] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge