TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02242

N° Portalis DBX4-W-B7I-TASN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[S] [W]

[D] [E] épouse [W]

C/

[I] [N]

[L] [H] épouse [N]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [W],

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [D] [E] épouse [W],

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [N],

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [L] [H] épouse [N],

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 12 février 2014, M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] ont donné à bail à M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], avec emplacement de stationnement n°24, pour un loyer mensuel de 556€ et 54 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 janvier 2023 pour un montant en principal de 3104,90€ à chacun des locataires.

Ils ont ensuite fait assigner M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par actes de commissaire de Justice du 31 mai 2024 pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— et les condamner solidairement au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 11.774,46 € (mensualité d’avril 2024 incluse) avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 06 septembre 2024, M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 15.358,10 €. Ils vont valoir que les locataires n’ont pas repris le règlement des échéances courantes, les impayés remontant à plus d’un an. Ils précisent ne pas avoir reçu congé de la part de Mme [N].

Mme [L] [H] épouse [N], bien que régulièrement citée par exploit de commissaire de justice remis à étude, n’est ni présente ni représentée.

M. [I] [N] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, indiquant toutefois que la somme qu’on lui a indiqué avant l’audience est inférieure à la somme réclamée. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il a divorcé de son épouse et que c’est elle qui s’occupait de payer le loyer. Il expose un salaire de 1500 €. Il reconnait ne pas avoir repris le règlement des loyers courants et indique qu’il va le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 février 2014 contient une clause résolutoire (article 15) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 04 janvier 2023, pour la somme en principal de 3104,90 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mars 2023. En effet, le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas la possibilité d’apprécier la gravité des manquements reprochés. La clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais a postériori pour régulariser.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] produisent un décompte démontrant que M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais bancaires sur impayés lesquels ne relèvent pas des loyers et des charges, la somme de 14.870,75 € à la date du 04 septembre 2024.

M. [I] [N] n’apporte aucun élement pour contester ce montant et Mme [L] [H] épouse [N], absente à l’audience ne conteste de ce fait ni le principe ni le montant de cette dette.

Il n’est pas justifié du divorce des époux [N] et Mme [L] [H] épouse [N] n’a pas délivré congé aux bailleurs de sorte qu’elle reste contractuellement solidairement tenue du paiement des loyers et des charges.

M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] seront donc solidairement condamnés à payer à M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] cette somme de 14.870,75€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [I] [N] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par les bailleurs ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 1er juin 2023.

Par ailleurs, la dette ne cesse d’augmenter pour atteindre la somme conséquente de 14.870,75€. Or le défendeur propose de rembourser la dette locative par échéances de 200 en sus de la somme de 689,8 € (loyer et charges actuels), ce qui n’est pas suffisant pour apurer la dette locative dans le délai maximum de 36 mois.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [I] [N] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 05 mars 2023 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 05 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 04 septembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W], M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2014 entre M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W], d’une part, et M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], avec emplacement de stationnement n°24, sont réunies à la date du 05 mars 2023;

DEBOUTE M. [I] [N] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] à verser à M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] à titre provisionnel la somme de 14.870,75 € au titre de l’arriéré locatif(décompte arrêté au 04 septembre 2024, incluant une dernière facture de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] à payer à M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 05 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 04 septembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] à verser à M. [S] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [L] [H] épouse [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente