TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AH

N° RG 24/00141 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SSOH

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

[P] [R]

[W] [G]

C/

[M] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2024

à Me [Localité 9]- CANCE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [P] [R], demeurant [Adresse 3]

M. [W] [G], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Christine VILLARS-CANCE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Adélie THEVENOT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DES FAITS

Par contrat en date du 21 avril 2011, M. [M] [N] a donné à bail à M. [W] [G] et Mme [P] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 690 euros, outre 30 euros de provision pour charges, soit un total de 720 euros. Un dépôt de garantie a été versé à hauteur de 690 euros et l’état des lieux d’entrée a été réalisé le 21 avril 2011.

Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire le 02 décembre 2020.

Par courrier reçu le 30 décembre 2020, le propriétaire les a informés qu’il entendait conserver le montant du dépôt de garantie et qu’il sollicitait également le règlement complémentaire de la somme de 1182,75 euros au titre des réparations locatives, notamment pour les frais relatifs à la chaudière.

Les locataires ont contesté les sommes réclamées et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur en vain.

Il est justifié de la saisine du conciliateur aux fins de tentative de conciliation amiable, par mail en date du 10 octobre 2023.

M. [W] [G] et Mme [P] [R] ont fini par assigner leur ancien bailleur, M. [M] [N], par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de le voir condamner à payer les sommes de :

—  690 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du 02 janvier 2021

—  1080 euros en remboursement du trop perçu de provision sur charges injustifiés;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre aux entiers dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 24 septembre 2024.

A cette audience M. [W] [G], représenté par son conseil et Mme [P] [R], présente et assistée du même conseil, se rapportant à leur acte introductif d’instance, maintiennent l’intégralité de leurs demandes au visa des articles 7-1 et 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Ils font valoir oralement, en réponse aux moyens invoqués par le bailleur, qu’ils contestent le changement de la chaudière qui leur serait imputable en ce que celle-ci serait tombée en panne en décembre 2020 après leur départ et qu’en tout état de cause, selon courriers d’ENGIE, M. [M] [N] n’aurait pas payé cette chaudière. Ils affirment avoir toujours procédé à l’entretien de la chaudière.

S’agissant des régularisations des charges, ils affirment avoir mis en demeure, par courrier en date du mois d’octobre 2021, le bailleur de fournir les justificatifs et le calcul de la régularisation des charges, ce qui n’a pas été fait de sorte que les provisions à ce titre sont indues pour les trois dernières années.

Ils font également valoir que le bailleur a fait preuve d’un immobilisme fautif qui leur a causé un préjudice dont il doit réparation.

En réponse et reconventionnellement, M. [M] [N], représenté par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions de :

— débouter M. [W] [G] et Mme [P] [R] de leur demande en restitution du dépôt de garantie,

— juger prescrite leur action aux fins de régularisations des charges locatives des années 2018, 2019, et 2020;

— débouter M. [W] [G] et Mme [P] [R] de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— à titre reconventionnel condamner M. [W] [G] et Mme [P] [R] à lui payer les sommes :

* 1182,75 euros au titre des réparations locatives,

* 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, et au visa de la loi du 06 juillet 1989, notamment de l’article 7, il fait valoir qu’il est apparu un défaut d’entretien des locataires concernant le contrôle de la chaudière ainsi que le ramonage de la cheminée avant leur départ alors que ces obligations étaient prévues dans l’annexe jointe au bail. Il affirme que lors de l’état des lieux de sortie le relevé du compteur gaz était à “0", ce qui démontre que la vérification n’a pas pu être réalisée par les locataires, et que lors de l’état des lieux avec les nouveaux locataires une fuite de gaz a été constatée. Il expose que le 13 décembre 2020 la chaudière s’est arrêtée et que sa réparation (et non son remplacement ) s’élève à la somme de 1234,72 euros selon devis ENGIE. Il fait valoir que les locataires sont redevables du loyer au prorata de décembre (2 jours, pour un montant de 50,01 euros), de la réparation de la chaudière pour un montant de 1234,72 euros et de la remise en état des extérieurs pour la somme de 588,02 euros, soit un total de 1872,75 euros dont il convient de retrancher la somme de 590 euros au titre du dépôt de garantie qui sera conservé par le bailleur, et de condamner les demandeurs au paiement du solde, soit 1182,75 euros.

En réponse à la restitution des provisions sur charges demandée par M. [W] [G] et Mme [P] [R] , il fait valoir que les charges se calculent par année civile en application du contrat de bail et de son annexe et que les locataires devaient exercer leur action en recouvrement des charges avant le 31 décembre 2021 pour les charges 2018, et au 31 décembre 2022 pour les charges 2019 de sorte que leurs demandes se heurtent à la prescription triennale puisque leur instance a été introduite le 06 décembre 2023. Il soutient que pour 2020, la régularisation aurait été en défaveur des locataires, selon les éléments qu’il produit.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES LOYERS ET DES CHARGES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire ou d’un mois dans les cas limitativement énumérés par la loi.

Selon une jurisprudence constante, le preneur est débiteur à la fin de bail envers le bailleur de l’obligation de restituer les lieux loués, qu’il lui appartient de prouver l’exécution de cette obligation et donc de prouver soit qu’il a remis les clés au bailleur soit que ce dernier a refusé de les recevoir (cour de cassation, 3ème civ, 4 novembre 2014, n°13-19.654). Par conséquent, en cas de remise des clés après l’expiration du délai de préavis et à défaut de preuve de refus de recevoir les clés, c’est la date de remise des clés lors de l’état des lieux de sortie qui prévaut pour la date de fin de bail.

En l’espèce, il n’est pas justifié du préavis donné par les locataires et il est constant et non contesté que les locataires ont restitué le logement le 02 décembre 2020, lors de l’état des lieux de sortie.

M. [W] [G] et Mme [P] [R] n’apportent aucun élément pour contester qu’ils sont redevables du loyer de décembre au prorata, tel que sollicité par le bailleur, soit 50,01 euros.

M. [W] [G] et Mme [P] [R] restaient donc redevables de la somme de 50,01 euros au titre des loyers et charges mensualité de décembre 2020 incluse au prorata des jours d’occupation et seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

En l’espèce, M. [W] [G] et Mme [P] [R] étaient contractuellement tenus de réaliser un entretien de la chaudière au gaz avant leur départ, en ce que l’annexe dudit contrat prévoit que le locataire s’engage à faire procéder annuellement et avant son départ au contrôle de la chaudière.

M. [W] [G] et Mme [P] [R] ne justifient pas avoir procédé à cet entretien, ni avant leur départ ni au cours de la location, alors qu’ils ont occupé les lieux, quand bien même ils n’auraient pas utiliser ce moyen de chauffage, les factures de gaz étant insuffisantes à démontrer qu’ils ont satisfait à cette obligation.

Pou autant, il n’est pas justifié par M. [M] [N] qu’ii ait réclamé à un quelconque moment les attestations d’entretien annuel aux locataires.

En tout état de cause, la réparation de la chaudière ne peut leur être imputée que si elle est la conséquence directe de l’absence d’entretien annuel.

A ce titre, M. [M] [N] ne produit qu’un devis d’ENGIE, et non une facturation, laquelle ne permet pas d’établir le lien de causalité entre la panne et le comportement fautif des locataires alors même que ceux-ci ont occupé les lieux pendant plus de 10 ans et qu’il doit être pris en considération la vétusté de l’installation dont il ne ressort pas de l‘état des lieux d’entrée qu’elle était neuve. L’imputabilité de cette panne aux locataires n’est donc pas établie et aucune réparation ne peut être mise à leur charge à ce titre.

S’agissant de l’entretien du jardin, dont M. [M] [N] sollicite la prise en charge par les locataires à hauteur de 588,02 euros, l’état des lieux de sortie ne porte mention d’aucune observation permettant d’établir qu’une remise en état était nécessaire et dont être imputée aux locataires.

Par conséquent, en l’absence de démonstration de l’existence de dégradations imputables à M. [W] [G] et Mme [P] [R] , la demande en paiement formée à ce titre par M. [M] [N] sera rejetée.

SUR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, l’obligation de restituer le dépôt de garantie n’a pas été remplie mais les locataires restent redevables des loyers impayés évoqués ci-avant.

Par conséquent, M. [M] [N] ayant conservé le montant du dépôt de garantie, il n’est plus redevable par voie de compensation que de la somme de 539,99 euros (690-50,01).

La conservation de dépôt de garantie par M. [M] [N] apparaissant partiellement justifiée, M. [W] [G] et Mme [P] [R] seront donc déboutés de leur demande d’assortir la condamnation de M. [M] [N] au remboursement de cette somme avec astreinte, étant précisé que l’astreinte ne pouvait en tout état de cause être prononcée rétroactivement au 02 janvier 2021 comme sollicité.

Le tribunal relève également qu’aux termes de leur assignation M. [W] [G] et Mme [P] [R] n’ont pas sollicité la condamnation de M. [M] [N] à une majoration à titre de pénalité. Pour autant, cette majoration n’aurait pas été admise puisque la conservation du dépôt de garantie par M. [M] [N] apparait partiellement justifié.

SUR LA DEMANDE EN RESTITUTION DES PROVISIONS SUR CHARGES

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que : " (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande."

L’obligation de régularisation annuelle des charges évoquée à l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Il résulte des articles 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil que l’ action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision. La haute juridiction a considéré qu’a violé les textes susvisés, le tribunal qui a fixé le point de départ de la prescription à compter de chaque paiement de provision indue (Cass., 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985, 17-12.004, 17-12.015 ; Cass., 3e chambre civile, 6 Mai 2021 ' n° 20-11.707 )

En l’espèce, M. [W] [G] et Mme [P] [R] sollicitent la restitution des provisions de charges qu’ils ont payées sur une période de trois ans avant leur départ, soit 3 x12x 30 euros, soit 1080 euros.

Ils ont quitté le logement le 02 décembre 2020 de sorte qu’il s’infère de leur demande qu’ils sollicitent la restitution des provisions versées pendant 36 mois avant cette date.

Il n’est pas démontré, ni même invoqué par M. [M] [N] qu’il a sollicité une régularisation de charges par lettre aux locataires dans la limite du délai de prescription le concernant.

En conséquence, il s’ensuit que la prescription de l’action en répétition des charges que M. [W] [G] et Mme [P] [R] prétendent avoir indûment versées n’est pas acquise et M. [M] [N] sera débouté de sa fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en répétition des provisions sur charges des années 2018 à 2019.

Par ailleurs, M. [M] [N] ne produit aucune justification des charges des années antérieures à l’année 2020, de sorte qu’il y a lieu à restitution des provisions sur charges payées par les locataires sur la période demandée, soit 720€ ( 24x30).

S’agissant des charges de l’année 2020, M. [M] [N] affirme que la régularisation serait en défaveur des locataires, en ce qu’ils ont versé la somme de 360 euros mais que le montant des charges régularisées s’élèvent à la somme de 131 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et à la somme de 368,50 euros au titre de l’entretien de la fosse septique soit un total de 499,50 euros.

A ce titre, M. [M] [N] justifie de son avis d’imposition au titre de la taxe foncière portant indication du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et d’une facture d’entretien de la fosse septique réalisée par la société SARP Sud Ouest le 17 juillet 2020 pour un montant de 368,40 euros.

Il ressort du contrat de bail, en son annexe, que l’entretien de la fosse septique et des canalisations fait l’objet d’une provision sur charges, leur entretien relevant des obligations des locataires.

Pour autant, M. [W] [G] et Mme [P] [R] produisent aux débats le témoignage de M. [K] [X], lequel déclare qu’il a été locataire de M. [M] [N] de l’année 2003 à l’année 2023 dans le second logement situé dans le bâtiment, et que celui-ci lui a fait payé 50% des factures d’entretien de la fosse septique commune avec le logement B.

M. [M] [N] n’apporte aucun élément pour contredire les affirmations de ce témoin, de sorte qu’il ne peut solliciter de mettre à la charge de M. [W] [G] et Mme [P] [R] que l’autre moitié des frais d’entretien de la chaudière, soit 184,20 euros.

Il résulte de ces éléments que les charges locatives pour l’année 2020 s’élèvent à la somme de 315,20 euros.

Après déduction des provisions sur charges de 320 euros, M. [M] [N] demeure redevable auprès de M. [W] [G] et Mme [P] [R] de la somme de 4,80 euros.

En conséquence, M. [M] [N] sera condamné à payer à M. [W] [G] et Mme [P] [R] la somme de 724,80 euros au titre de la répétition des charges indues.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS

M. [W] [G] et Mme [P] [R] sollicitent des dommages et intérêts au motif que M. [M] [N] a eu un comportement fautif conservant le montant du dépôt de garantie.

Cependant, au regard des développements précédents, la conservation du dépôt de garantie était partiellement justifiée et il convient de relever que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Or, en l’espèce, la preuve d’une faute, de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire de M. [M] [N] n’est pas démontrée.

La demande de M. [W] [G] et Mme [P] [R] sera donc rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [W] [G] et Mme [P] [R] à payer à M. [M] [N] la somme de 50,01 au titre des loyers impayés,

DEBOUTE M. [M] [N] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives;

CONDAMNE M. [M] [N] à payer à M. [W] [G] et Mme [P] [R] la somme de 539,99 euros en restitution du dépôt de garantie, déduction faite de la somme ci-avant mise à la charge de M. [W] [G] et Mme [P] [R], par voie de compensation,

DEBOUTE M. [W] [G] et Mme [P] [R] de leur demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte;

DÉCLARE M. [W] [G] et Mme [P] [R] recevables en leur action en répétition des provisions sur charges des années 2018 à 2020,

DEBOUTE M. [M] [N] de sa fin de non -recevoir tirée de la prescription de l’action en répétition des provisions sur charges des années 2018 à 2019,

CONDAMNE M. [M] [N] à payer à M. [W] [G] et Mme [P] [R] la somme de 724,80 euros en répétition de l’indu des charges;

DEBOUTE M. [W] [G] et Mme [P] [R] de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente