RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00183 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONU5

MINUTE N° :

Syndic. de copro. [Adresse 1] [Localité 1]

c/

[Q] [I] [W]

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e David DOMORAUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien SEMERIA

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 17 avril 2026 ;

Sous la Présidence de Louise-Marie CHOU, Magistrat à titre temporaire près le tribunal judiciaire, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1], agissant par son syndic FONCIA VBDS,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [Q] [I] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

assistée par M^e David DOMORAUD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 29 avril 2025, par Assignation du 17 avril 2025 ; L’affaire a été plaidée le 17 février 2026, et jugée le 17 avril 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Q] [I] [W] est copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] soumis au régime de la copropriété, du lot 1257 représentant 95/25000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à 95310 Saint Ouen L’Aumône, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia VBDS a fait assigner Mme [Q] [I] [W], devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, notamment des sommes au titre des charges de copropriété et des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée successivement aux audiences du 09 octobre 2025 et du 17 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, soutenant oralement ses dernières écritures, sollicite du tribunal de voir condamner la défenderesse, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  6.257,37 euros, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.279,32 euros à compter du 8 octobre 2024, se décomposant comme suit :

—  5.115,37 euros représentant les charges et travaux de copropriété arrêtés ;

—  1.142 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance ;

—  1.500 euros de dommages-intérêts ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

—  2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réponse à la contestation soulevée par la défenderesse, qui soutient que les sommes réclamées au titre de la consommation sont inexactes et correspondraient à une consommation anormale d’eau, le syndicat des copropriétaires explique qu’il reconnait avoir commis une erreur tenant à l’inversion des compteurs entre l’eau chaude et l’eau froide, qu’il a corrigé cette erreur en recalculant les consommations sur toutes les années concernées. Il expose avoir crédité les sommes erronées et avoir réclamé les sommes corrigées. En outre, il fait valoir avoir communiqué les tableaux rectificatifs et les justificatifs concernant la consommation de Mme [W]. Il indique produire un compte récapitulatif des calculs régularisés sur les consommations de 2016 à 2022.

Mme [Q] [I] [W], représentée par son conseil, soutenant oralement ses écritures, demande au tribunal de :

À titre principal,

— Déclarer l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable et en tout état de cause mal fondée ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire,

— Avant dire droit, ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés du syndicat, avec pour mission de déterminer le montant réel des charges de copropriété dues par Mme [W], après avoir déterminé ses tantièmes exacts et corrigé l’ensemble des erreurs de facturation, notamment l’inversion des compteurs d’eau.

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à Mme [Q] [W] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Elle considère que les calculs de consommation sont opaques et ne correspondent pas à sa consommation, cela depuis plusieurs années. Elle ajoute que le syndic a reconnu avoir fait une erreur de calcul tenant à l’inversion des compteurs mais soutient néanmoins que les régularisations restent inexactes.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Il sera en outre rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel de charges mais il lui incombe de rapporter la preuve des erreurs concernant la quote-part mise à sa charge.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse, aux débats, les pièces suivantes :

— La matrice cadastrale dont il résulte que Mme [Q] [I] [W] est copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1], du lot 1257 représentant 95/25000 tantièmes ;

— Les procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires du 31 mars 2022, 09 mars 2023, 28 mars 2024 et du 24 juin 2025 approuvant les comptes des exercices des années 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et l’examen et l’approbation des budgets prévisionnels pour les exercices du 01/10/2022 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 30/09/2024, 01/10/2024 au 30/09/2025 et 01/10/2025 au 30/09/2026 ;

— Des relevés des dépenses du 01/10/2022 au 30/09/2024 ;

— Des appels de charges et fonds de travaux et régularisation sur charges sur les périodes du 01/10/2021 au 31 mars 2025 ;

— Des relevés individuels de charge ;

— Le décompte de la créance arrêté au 01/01/2026 ;

— Une sommation de payer en date du 08 octobre 2024 ;

— Le contrat de syndic.

Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

S’agissant de la consommation de Mme [W], il est versé aux débats :

— Des échanges de correspondance aux termes desquelles, le syndic reconnaît avoir inversé des compteurs d’eau chaude et de froide ;

— Un relevé de régularisation de consommation d’eau dont les montants de 4.898,31 euros et 1.582,14 euros ont été crédités sur le compte de la copropriétaire ;

— Un tableau de régularisation de consommation d’eau de 2009 à 2022 dont les montants de 1 197,04 euros et 1.467,07 euros ont été crédités sur le compte de la copropriétaire ;

— Un tableau de régularisation de consommation de 2016 à 2022 faisant apparaître des consommations de Mme [W] évaluées à 65 m3 en 2016-2017, 65 m3 en 2017-2018, 65 m3 en 2018-2019, 65 m3en 2019-2020, 64 m3 en 2020-2021, 64 m3 en 2021-2022 soit 388 m3 en totale pour 1 248,70 euros d’eau froide et à 48 m3 en 2016-2017, 48 m3 en 2017-2018, 49 m3 en 2018-2019, 49 m3 en 2019-2020, 49 m3 en 2020 2021, 49 m3 en 2021-2022 soit 292 m3 en total pour un montant de 3 687,39 euros d’eau chaude.

Ces sommes de 1.248,70 euros et de 3.687,39 euros ont été débités au titre des régularisation de consommation d’eau froide et d’eau chaude de 2016 à 2022.

Mme [W] qui conteste ces factures, n’apporte pas d’éléments permettant de remettre en cause les quantités d’eau consommée qui n’apparaissent pas relever d’une consommation anormale d’eau annuellement.

Il résulte du décompte des charges que la somme totale de 9.144,53 euros a été créditée, que la somme totale de 4.936,09 euros a été débitée au titre des régularisations de consommation d’eau soit une somme de 4.208,44 euros en faveur de Mme [W] sur son compte de copropriétaire.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les régularisations intervenues sur les consommations d’eau froide et chaude sont justifiées.

Il résulte du décompte versé aux débats que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Mme [Q] [I] [W] pour la somme en principal de 5.115,37 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 1er janvier 2026, échéance du 01/01/2026 comprise (2/4).

Par conséquent, Mme [Q] [I] [W] sera condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter 08 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation de payer qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant de ces frais réclamés, le juge peut les réduire ou les supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de la copropriétaire des frais d’un montant total de 1.142,00 euros au titre des frais de mises en demeure, de constitution de dossier et de commandement de payer.

En l’espèce, la demande de remboursement des mises en demeure sera accueillie à hauteur de 42 euros compte tenu de la production de l’accusé de réception d’une mise en demeure, conformément aux coûts prévus par le contrat de syndic, le surplus des frais ne relevant pas des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de son débiteur, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [Q] [I] [W], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Q] [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia VBDS, les sommes suivantes :

—  5.115,37 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 1er janvier 2026, échéance du 01/01/2026 comprise (2/4), avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024 ;

—  42 euros au titre des frais nécessaires selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [Q] [I] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé à Pontoise le 17 avril 2026,

LE GREFFIER LA JUGE