TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 JANVIER 2025

N° RG 23/00699 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YHFP

N° de minute :

Société SCCV [Localité 8] RENOUILLERS,

c/

[R] [V]

DEMANDERESSE

Société SCCV [Localité 8] RENOUILLERS,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Julie GOMEZ de la SELEURL JGZ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0291

DEFENDEUR

Monsieur [R] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Maître Virginie DELANNOY de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0513

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 27 février 2023, la SCCV COLOMBES RENOUILLERS a fait assigner en référé Monsieur [R] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir une provision de 28 945 euros outre des intérêts contractuels de retard de 1% par mois.

Après plusieurs renvois d’audience pour permettre aux parties des discussions, l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS immatriculée au RCS de [Localité 10] intervient volontairement en présence de la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS immatriculée au RCS de [Localité 11], et soutient des conclusions selon lesquelles elle demande au juge des référés principalement de :

condamner Monsieur [R] [V] à lui verser une provision de 28 945 euros, outre intérêts contractuels de retard de 1% par mois calculés depuis le 1er janvier 2022,- condamner Monsieur [R] [V] à lui payer 10 000 euros à titre de dommages intérêts

— condamner Monsieur [R] [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que suite à une erreur, c’est en réalité elle SCCV [Localité 8] Renouillers immatriculée au RCS de [Localité 10], qui a qualité à agir, et que l’irrégularité de l’assignation initiale ne rend pas irrecevable son intervention volontaire ; que M. [V] a pris possession de son appartement vendu en VEZFA depuis 30 mois ; que le solde de 5% du prix de vente est payable selon le contrat, et selon la loi, lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; qu’en raison du non-paiement de ce solde 30 mois plus tard, elle a été privée de la marge correspondante qui est d’environ 7% ce qui entrainera des dommages et intérêts de 10 000 euros ; que le défendeur ne démontre nullement être privé de jouissance paisible de son logement ; que les parties ont été très proches de signer un protocole mais que M. [V] a changé d’avis de façon incompréhensible ; que le fait d’avoir remis un chèque de banque du solde du prix en décembre 2021 démontre qu’il reconnaissait devoir cette somme de façon incontestable ; que les désordres allégués sont purement esthétiques et l’achèvement n’est pas contestable ; qu’elle n’a pas été sollicitée par le défendeur pour des désordres depuis octobre 2022 ; que l’expertise judiciaire évoquée par le défendeur est un référé préventif relatif à la parcelle voisine ; que la terrasse du défendeur n’est pas concernée par l’expertise judiciaire en cours concernant les parties communes ; que rien ne justifie l’octroi de nouveaux délais de paiement.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [R] [V] demande au juge des référés principalement de :

— juger irrecevable l’intervention volontaire de la SCCV [Localité 8] Renouillers immatriculée au RCS [Localité 10] sous le n° 838 257 764

— débouter la SCCV [Localité 8] Renouillers de ses demandes,

Subsidiairement,

Juger que la somme due par le défendeur sera limitée à 20 000 euros à l’exclusion de tout intérêt ou pénalité de retard

En tout état de cause

— condamner la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS1 au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient en substance qu’il a acquis en VEFA auprès de la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS ayant son siège social à [Localité 10] représentée par son mandataire la société CARDINAL Promotion, un appartement au [Adresse 2] ; qu’il a réglé en tout 549 955 euros soit 95% du prix et que la livraison était prévue au 4ème trimestre 2020 ; qu’il a remis en amont de la livraison du bien à la SCCV [Localité 8] un chèque de banque de 28 945 euros émis le 23 novembre 2021 ; que la livraison est intervenue le 3 décembre 2021 avec 19 réserves ; que le chèque de banque aurait été égaré par la banque du promoteur alors qu’il a été débité sur son compte, et que la SCCV n’a jamais renoncé au chèque de banque ; que le promoteur n’a toujours pas remédié aux réserves et aux infiltrations récurrentes sur la terrasse qui est une partie commune dont il a la jouissance privative ; et aux désordres ce qui justifie une exception d’inexécution ; que l’immeuble a menacé de s’effondrer et une expertise judiciaire est en cours , l’expert ayant indiqué dans sa note du 25 mai 2023 qu’il y avait mise en danger des personnes ; que l’immeuble n’est donc pas complètement achevé au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il a initié une expertise concernant ses désordres et se réserve de consigner le solde du prix, après avoir proposé de transiger à la somme de 20 000 euros ce qui n’a pas été possible car la SCCV exiger des renonciations à toute demande ; qu’enfin, il a procédé au virement de la somme de 20 000 euros sur le compte CARPA de son conseil.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

L’article 325 du CPC dispose : « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions par un lien suffisant. »

Selon l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsque 'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce,

Au vu des extraits Kbis versés aux débats, si la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS immatriculée au RCS de [Localité 11] n’avait pas droit à agir au titre des demandes, n’étant pas le maitre de l’ouvrage du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] mais de la parcelle voisine du [Adresse 1], la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS immatriculée au RCS de Lyons , elle, est recevable à le faire et son intervention volontaire se rattache donc bien aux prétentions avec un lien suffisant.

Dès lors, l’intervention volontaire est jugée recevable et sera reçue.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’ apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article R 261-14 du Code de la Construction et l’Habitation concernant les Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement prévoit :

« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »

En l’espèce,

Sont versés notamment aux débats :

— le contrat de Vente en l’état futur d’achèvement liant les parties

— le procès-verbal de livraison des locaux et remise des clés appartement 161, non daté, mentionnant un solde à payer de 20 2615 euros (montant visiblement erroné) et des réserves (notamment joints à reprendre sur fenêtre, coup sur garde-corps, humidité sous fenêtre, manque trappe)

— la mise en demeure du mandataire de la SCCV du 25 juillet 2022 de payer la somme d’une somme de 28 945 euros, sans avis de réception

— la mise en demeure du 13 octobre 2022 par l’avocat de la SCCV de payer cette somme, sans avis de réception

— l’offre de transaction du défendeur pour la somme de 20 000 euros en date du 29 janvier 2024

— acceptation officielle de cette offre le 29 janvier 2024

— une note aux parties n°2 de l’expert [H] [T] du 10 avril 2024, au contenu illisible

— un chèque de banque du 23 novembre 2021 de 28 945 euros

— un courrier de M. [V] du 27 décembre 2021 indiquant des fissures sur la façade cuisine et des infiltrations sur le plafond de la cuisine

— un courriel du 18 janvier 2022 de la société mandataire de la SCCV indiquant que le chèque a été égaré par la banque et qu’elle peut faire une lettre de désistement si M. [V] lui indique le numéro du chèque

— un devis du 9 mai 2023 de 16 225 euros concernant une fuite étanchéité terrasse

— une note aux parties du 25 mai 2023 d’un expert judiciaire pour une expertise concernant la SCCV [Localité 9] l’immeuble [Adresse 5]

— un devis du 5 janvier 2024 de 13 530 euros concernant des travaux relatifs à une fuite en terrasse

— un courrier de convocation du 10 avril 2024 à M. [V] de l’expert amiable de la SMABTP assureur de la SCCV pour certains désordres dont l’absence de crapaudines sur les terrasses accessibles et inaccessibles et des couvertines altérées chez M. [V]

— un rapport de recherche de fuite du 9 aout 2024 de la société VESTA indiquant qu’un raccord du robinet de puisage situé sur la terrasse est fuyard chez l’assuré.

Au vu des pièces versées aux débats, il apparait que :

— il n’est pas contesté que le défendeur a pris possession de son bien en décembre 2021 ;

— le défendeur a remis au promoteur un chèque de banque émis le 23 novembre 2021 pour le solde du prix

— le promoteur a indiqué au défendeur en janvier 2022 que sa banque a égaré ledit chèque et a proposé de faire un courrier de désistement si M. [V] lui indiquait le numéro du chèque

— il n’est pas contesté que le promoteur n’a jamais perçu le solde du prix

— le risque d’effondrement mentionné par le défendeur dans ses écritures ne concerne pas son immeuble

— le défendeur n’a jamais adressé de courrier au promoteur pour contester l’achèvement de l’appartement ni s’opposer au paiement du solde du prix

— rien n’indique que l’ appartement du défendeur ne soit pas achevé au sens de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation

— les désordres actuels chez M. [V] semblent consister en une fuite pouvant provenir de la terrasse avec un raccord fuyard, sans qu’il ne soit établi que le promoteur ait été prévenu, cette fuite n’apparaissant pas sur la liste de désordres dressée par l’expert amiable de la SMABTP assureur de la SCCV dans son courrier du 10 avril 2024

— aucun désordre documenté en procédure n’est susceptible de justifier l’exception d’exécution dont entend exciper le défendeur.

Dès lors, au vu de l’article R261-14 susvisé, dont les stipulations sont reprises au contrat de VEFA signé par les parties qui doit trouver à s’appliquer, il n’existe pas de contestation sérieuse à la demande de provision du solde de 5% restant sur le prix de vente de l’appartement de M. [V].

Partant, M. [V] sera condamné à verser à la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS la somme de 28 945 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, aucune des mises en demeure n’ayant de preuve de réception.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’intérêts contractuels de retard de 1% par mois depuis le 1er janvier 2022, la clause pénale sur laquelle elle se base étant susceptible d’être réduite par le juge du fond s’il la juge manifestement excessive.

Sur la demande de dommages intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le juge des référés peut, en application de cette disposition, condamner une partie à des dommages et intérêts provisionnels en réparation d’un préjudice

En l’espèce,

la demanderesse échoue à établir que l’absence de paiement du défendeur a entrainé un préjudice pouvant être chiffré sans contestation sérieuse à la somme de 10 000 euros.

Partant, la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [V] qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [R] [V] à payer à la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Disons que l’intervention volontaire de la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS immatriculée au RCS de [Localité 10] est recevable et sera reçue,

Condamnons Monsieur [R] [V] à payer à la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS la somme provisionnelle de 28 945 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages intérêts,

Condamnons Monsieur [R] [V] aux dépens de l’instance ;

Condamnons Monsieur [R] [V] à payer à la SCCV [Localité 8] RENOUILLERS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 11], le 07 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente