TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 23/02904 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SFCQ

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Décembre 2024

[U] [O]

C/

[I] [B] épouse [J]

[D] [J]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [I] [B] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

M. [D] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Dounia ESSAFI, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [O] venant aux droits de Madame [H] [O] a donné à bail à Monsieur [D] [J] et à Madame [I] [B] épouse [J] une maison individuelle avec garage située [Adresse 3] à [Localité 7] par contrat en date du 7 octobre 2016, moyennant un loyer mensuel initial de 736,41 €.

Compte tenu du non paiement des loyers et charges depuis de nombreux mois, Monsieur [U] [O] a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [I] [B] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE, statuant au fond, le 8 août 2023.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour non respect des obligations nées de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et en vertu de l’article 1224 du code civil;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [J] et de Madame [I] [B] épouse [J] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation du bail ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.034,12 euros correspondant au paiement des loyers et charges dus au 13 juin 2023, somme à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts à compter du commandement de payer du 8 décembre 2022 ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2022 ;

— ordonner l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Après renvois, à l’audience du 10 octobre 2024, Monsieur [U] [O] a comparu représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 18 385,39 euros au 7 octobre 2024.

Monsieur [D] [J] a comparu, représenté par son conseil, et a demandé compte tenu de l’indécence des locaux du fait de désordres affectant les locaux loués dus à des problèmes d’humidité, mis en évidence par le rapport d’un diagnostiqueur mandaté par le mandataire du bailleur, la SARL AGESTIS, et en conséquence du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de :

— réduire à 300 euros hors charges le loyer rétroactivement à compter d’octobre 2016,

— condamner le bailleur à faire effectuer les travaux par des hommes de l’art, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— juger que le bailleur a l’interdiction de procéder à la révision du loyer à compter du 24 août 2022,

— exclure les frais d’impayés appliqués par le bailleur,

— condamner le bailleur à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 6.000 euros au titre des préjudices subis,

— condamner le bailleur à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Compte tenu de la communication de ces conclusions au conseil du demandeur le 10 octobre 2024 à 12 h 40, jour de l’audience, le conseil de Monsieur [U] [O], qui a souhaité retenir le dossier, a été autorisé à communiquer une note en délibéré en réponse au plus tard le 18 octobre 2024.

Par note en délibéré en date du 18 octobre 2024, le conseil de Monsieur [U] [O] a communiqué ses conclusions en réponse ainsi que de nouvelles pièces.

Aux termes de ces dernières conclusions, Monsieur [O] a demandé de débouter Monsieur [D] [J] de l’intégralité de ses demandes et maintenu toutes ses autres demandes à l’égard de Monsieur [D] [J] uniquement, Madame [I] [J] ayant quitté les lieux loués en juin 2020, en faisant valoir que la vétusté de certaines parties de la villa et l’absence de VMC étaient mentionnées sur l’état des lieux d’entrée, les locaux ayant été construits en 1960, et qu’aucune plainte ou courrier n’avaient été adressés au bailleur pendant les 6 premières années d’occupation concernant une indécence prétendue du logement ou des désordres et ce jusqu’en 2022.

Il a en outre précisé que des travaux avaient été effectués en janvier 2024 (changement de 2 fenêtres) et que concernant la VMC l’intervenant n’avait jamais pu fixer de rendez vous, le locataire ne répondant pas, et qu’en outre Monsieur [D] [J] n’avait jamais été autorisé à cesser le paiement de ses loyers par une quelconque juridiction.

Concernant l’indexation, le bailleur a indiqué que le logement avait été classé E en 2007 et qu’en conséquence la révision du loyer était tout à fait applicable contrairement aux locaux classés F ou G.

Madame [I] [B] épouse [J], assignée le 9 août 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Le justificatif de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Madame [I] [B] épouse [J] est produit aux débats, la procédure est en conséquence régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

Monsieur [U] [O] s’est désisté de ses demandes à l’égard de Madame [I] [B] épouse [J], cette dernière ayant quitté les lieux en juin 2020.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 9 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail

Monsieur [U] [O] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail indique notamment que Monsieur [D] [J] ne s’acquitte pas régulièrement du paiement des loyers depuis septembre 2022.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) raisonnablement, et suivant la

destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise également que “le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave.

Par ailleurs, le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de remettre au locataire un logement décent, de délivrer a ce même locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible de ce logement et de le garantir des vices ou défauts cachés de nature à y faire obstacle.

L’article 1719 du code civil précise également que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués a usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir a l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

En l’espèce, tout en ne contestant pas d’avoir cessé de régler le loyer depuis septembre 2022,

Monsieur [D] [J] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, les locaux étant affectés de nombreux désordres dûs notamment à l’humidité.

Il justifie par ailleurs de l’envoi d’une mise en demeure courant 2023 au mandataire du bailleur, la SARL AGESTIS, reçue semble-t-il par cette dernière le 1er septembre 2023 selon l’accusé de réception versé aux débats, la SARL AGESTIS ayant mandaté par ailleurs un diagnostiqueur, la société M&G Concept, préconisant aux termes de son rapport versé aux débats certains travaux pour pallier les désordres dus notamment à l’humidité et en particulier des travaux d’isolation thermique de même que la mise aux normes de l’électricité.

Il convient de relever par ailleurs que si l’état des lieux d’entrée fait certes état de la présence d’humidité dans la maison et notamment dans le séjour et de la vétusté des locaux et précisant concernant la VMC : “mauvais état, ventilation simple”, l’état des locaux s’est fortement dégradé ainsi qu’en justifie les photos versées aux débats qui ont d’ailleurs amené Monsieur [U] [O] à souhaiter visiter les locaux litigieux (courriel du 9 septembre 2022).

Si des travaux semblent en outre avoir été effectués, soit le changement de deux fenêtres, il n’est pas justifié que ces travaux aient remédié à l’origine des désordres.

Il convient dans ces conditions d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Monsieur [D] [J] devra par ailleurs chaque mois, à compter de décembre 2024, consigner le montant du loyer sur le compte CARPA de son conseil et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et avant dire droit :

DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

[Courriel 6]@gmail.com

avec mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 3] à [Localité 7] ;

— visiter les locaux en présence des parties et de leur conseil après les avoir convoqués;

— prendre connaissance des pièces communiquées par les parties ;

— décrire les désordres notamment ceux liés à l’humidité ;

— dire si les locaux présentent les caractéristiques d’un logement indécent ;

— indiquer le cas échéant les travaux nécessaires à la remise en état des locaux litigieux et/ou à le rendre conforme à sa destination ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;

— fournir le cas échéant toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— faire le compte entre les parties.

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse, service du contrôle des expertises, [Adresse 1],dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DIT que l’expert devra convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et établira le coût prévisible de sa mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 2.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [U] [O] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Toulouse, [Adresse 1], dans le délai de six semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que Monsieur [D] [J] devra, à compter de décembre 2024, consigner le montant du loyer chaque mois sur le compte CARPA de Maître [N] [V], son conseil, et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

ORDONNE le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du lundi 23 juin 2025 à 14 h site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 4] à [Localité 2] ;

DIT que la notification de la présente décision vaut convocation des parties et de leur conseil à cette audience.

Le Greffier La Première Vice-Présidente