TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13536 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IGW

N° MINUTE : 4

Assignation du :

04 Novembre 2024

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 29/07/2025

à M^e VALADE et M^e LESUEUR

CCC à M. [I] et Mme [N]

Expert:

[B] [I][2]

[2]

[Adresse 11]

[Localité 14]

01.40.71.01.70

Médiatrice :

Madame [C] [N]

[Adresse 1]

JUGEMENT

rendu le 29 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. EVEN

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentée par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, demeurant [Adresse 17], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987

DEFENDERESSE

S.A.S. IKKS RETAIL

[Adresse 16]

[Localité 13]

représentée par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI [Adresse 26], demeurant [Adresse 15], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0292

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 10 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 29 octobre 2014, la SAS Ikks Retail a acquis les droits aux baux de la SELARL Grave-Randoux, titulaire de deux baux distincts conclus avec deux bailleurs, respectivement l’indivision successorale [T] pour des locaux situés [Adresse 6] à Paris 17ème arrondissement, et la SCI [Adresse 18] pour des locaux situés [Adresse 10].

Par acte sous seing privé des 21 et 29 octobre 2014, la S.C.I. [Adresse 18], aux droits de laquelle vient la S.A.S. Even (désignée ci-après la société Even), a conclu avec la société Ikks Retail un nouveau bail commercial pour les locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 10] dans le [Localité 2] [Adresse 22], pour y exercer une activité relative au « Prêt à porter hommes, femmes, enfants et accessoires de mode en ce compris chaussures et maroquinerie», pour une durée de neuf années à compter du 29 octobre 2014, et moyennant un loyer annuel principal de 25.000 euros, hors charges et hors taxes, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

« – une boutique à gauche de la porte d’entrée avec arrière-boutique et une cave,

— un appartement à la suite de cette boutique, donnant sur la cour et composé de : entrée, salle à manger, deux chambres, cuisine, water-closet, ledit appartement devant conserver son caractère bourgeois, sauf à ce qui va être dit ci-après dans l’article et à la dernière phrase insérée sous le titre conditions particulières ».

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2014, l’indivision [T] a conclu un nouveau bail commercial avec la société Ikks Retail, pour les locaux situés [Adresse 6], pour y exploiter la même activité de « Prêt à porter hommes, femmes, enfants et accessoires de mode en ce compris chaussures et maroquinerie », pour une durée de neuf années à compter du 29 octobre 2014.

Le 31 mars 2017, la société Ikks Retail a acquis le droit au bail de la société EPB « La chaise Longue », portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 25], mais n’ayant pas la même consistance que les locaux déjà donnés à bail à la société Ikks Retail à la même adresse, les locaux objet de cette cession appartenant également à l’indivision [T].

Par acte du même jour, l’indivision [T] a conclu un bail commercial avec la société Ikks Retail portant sur les locaux situés [Adresse 6], exploités antérieurement sous l’enseigne « La Chaise Longue », distincts de ceux objet du bail du 29 octobre 2014, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2017. A des fins d’identification des lots, la société Ikks Retail a identifié ces locaux dans son mémoire sous le numéro 43 bis.

Par acte distinct du même jour, soit le 31 mars 2017, l’indivision [T] et la société Ikks Retail ont conclu un nouveau bail portant sur les locaux du [Adresse 6], pour substituer le bail antérieur du 29 octobre 2014 afin d’aligner la durée des deux baux conclus entre les mêmes parties et portant sur les locaux situés à la même adresse (numéro 43 et 43 bis).

Par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2023, la société Ikks Retail a sollicité auprès de la société Even le renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 10], aux clauses et conditions du bail expiré, à compter du 29 octobre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2023, la société Even a accepté l’offre de renouvellement et a proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros par an en principal.

Par mémoire préalable signifié par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la société Even a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de 100.800 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 29 octobre 2023.

Par assignation signifiée le 4 novembre 2024, renvoyant à l’ensemble des moyens développés dans son mémoire préalable, la société Even a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

« – Fixer à 100.800€ par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 29 octobre 2023 dû par la société Ikks Retail à la société Even sur les locaux situés [Adresse 8].

— Dire que les rappels de loyers dus par la société Ikks Retail depuis le 29 octobre 2023 seront majorés des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2023, puis à compter de chaque échéance trimestrielle.

— Au cas où le Juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise conformément à l’article R.145-20 du Code de commerce.

— En cas d’expertise, fixer le loyer provisionnel à 100.800€ par an en principal, à compter du 29 octobre 2023 jusqu’à la fixation définitive du loyer.

— Condamner la société Ikks Retail au paiement d’une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens et autoriser Maître Séverine VALADE (SELARL Barbier Associés) à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 11 juin 2025, la société Ikks Retail demande au juge des loyers commerciaux de :

« – DIRE ET JUGER la société IKKS RETAIL recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— DIRE ET JUGER le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de neuf années aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à compter du 29 octobre 2023 ;

En conséquence, à titre principal,

— REJETER les demandes et prétentions de la société EVEN en ce qu’elle ne prouve pas l’existence d’une modification notable des éléments 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce, au cours du bail expiré, permettant un déplafonnement du loyer renouvelé ;

— DIRE ET JUGER que le loyer renouvelé au 29 octobre 2023 doit être plafonné conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce ;

— DIRE ET JUGER le loyer doit être renouvelé au prix de 29 649,76 euros annuel HT / HC à compter du 29 octobre 2023 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge des loyers commerciaux retenait une modification notable des éléments 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce permettant un déplafonnement du loyer renouvelé,

— DIRE ET JUGER que le loyer de renouvellement, fixé à la valeur locative, est égal au prix de 26 725 euros / an / HT / HC, à effet du 29 octobre 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— DESIGNER un Expert judiciaire, qui devra déterminer s’il y a eu en cours de bail une évolution notable des critères légaux des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce et de donner son avis sur le plafonnement du loyer de renouvellement en application de l’article L.145-34 du Code de commerce au 29 octobre 2023, et de déterminer la valeur locative réelle des locaux loués au 29 octobre 2023 et calculer la surface pondérée réelle des locaux loués conformément notamment aux dispositions de la charte de l’Expertise (4ème édition Octobre 2012) ;

— DIRE ET JUGER que le prix du loyer sera provisoirement le loyer actuellement payée par la société IKKS RETAIL.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société EVEN à verser à la société IKKS RETAIL la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société EVEN aux entiers dépens de l’instance. »

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025 et mise en délibéré à ce jour.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 9], à compter du 29 octobre 2023. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société Even soutient à titre principal que le loyer en renouvellement doit être déplafonné et fixé à la valeur locative à raison, d’une part, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité résultant de l’ouverture et de l’extension de plusieurs lignes de transport en commun à proximité des locaux loués, de la réalisation de travaux de l’écoquartier [Localité 19]-Batignolles et de l’immeuble Stream Building ainsi que du nouvel aménagement municipal du quartier « Ternes-[Localité 20] », et enfin de l’arrivée d’une trentaine de nouvelles enseignes à proximité des locaux loués. D’autre part, elle justifie sa demande de déplafonnement par la modification des caractéristiques des locaux résultant de la création d’un escalier qui a permis de joindre les locaux loués situés au [Adresse 7], constituant l’espace de vente femmes, aux locaux mitoyens situés au 1er étage de l’immeuble mitoyen sis [Adresse 3], constituant l’espace de vente enfants, , lui-même relié par un escalier à l’espace de vente situé au rez-de-chaussée du [Adresse 6], constituant l’espace de vente hommes. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, elle expose que les locaux ont une surface pondérée de 58,20 m2 et que le prix unitaire à retenir est de 1.500 euros par mètre carré pondéré, évaluant ainsi la valeur locative brute à 90.000 euros par an. A cela, elle sollicite l’application d’une majoration de la valeur locative pour droit de communication des locaux loués de 12%. Subsidiairement, elle sollicite une expertise judiciaire et demande de fixer un loyer provisionnel de 100.800 euros à raison de l’ensemble des références fournies des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Au soutien de ses prétentions, la société Ikks Retail expose que le loyer en renouvellement doit être plafonné et fixé à la valeur locative dès lors que le contrat de bail expiré a duré neuf ans et ne s’est pas poursuivi par tacite prolongation, et qu’il n’est nullement établi par la société Even une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux.

En effet, s’agissant de la modification notable alléguée des caractéristiques des locaux, elle considère, qu’à la prise d’effet du contrat de bail des 21 et 29 octobre 2014, les locaux du [Adresse 7] et du [Adresse 3] à [Localité 24] étaient déjà joints et qu’aucune ouverture n’a été réalisée au cours du bail expiré. Elle ajoute que les travaux réalisés au cours du bail expiré sur les locaux dépendant de l’immeuble situés au [Adresse 7] à [Localité 24] étaient de simples travaux de rafraichissement du local n’ayant eu aucune incidence sur la structure des locaux et l’assiette du bail. Par ailleurs, elle indique que l’installation des escaliers litigieux porte sur les locaux situés au [Adresse 4] dont la société Even n’est pas propriétaire, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de tels travaux, les locaux en question ne faisant pas partie de l’assiette du bail des locaux dont le loyer en renouvellement est discuté. Selon elle, les escaliers litigieux ne constituent pas un avantage favorable pour son activité commerciale dans la mesure où ils n’ont pas permis d’agrandir les locaux ni permis d’améliorer leur usage.

En outre, elle expose que s’il était retenu une modification des caractéristiques des locaux constituée par la création d’un escalier, il ne pourra entrainer le déplafonnement du loyer qu’à compter du second renouvellement dès lors qu’il s’agit de travaux d’améliorations réalisés par lui, sans participation financière du bailleur, dont la société Even ne pourrait être propriétaire, par le jeu de l’accession, qu’à l’expiration du bail.

S’agissant de la modification notable alléguée des facteurs locaux de commercialité, elle indique que la société Even échoue à apporter la preuve d’une telle modification, les éléments allégués au soutien de ses prétentions n’ayant aucune incidence sur la zone de chalandise des locaux loués et durant la période du bail expiré.

A titre subsidiaire, elle expose que s’il était retenu une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, un expert devrait être désigné afin d’évaluer la valeur locative réelle des locaux loués dès lors que l’évaluation faite par la société Even est mal fondée et n’a aucune force probante. Elle soutient qu’il conviendra d’appliquer des abattements à raison de la stipulation de clauses exorbitantes de droit commun, et d’écarter une majoration au titre d’un droit de communication dès lors que les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 24] ont toujours été joints et ce bien avant la prise d’effet du bail des 21 et 29 octobre 2014, et qu’aucune modification des caractéristiques des locaux n’est intervenue au cours du bail expiré.

Enfin, elle s’oppose à voir fixer un loyer provisionnel supérieur au loyer actuellement payé par elle, aucun élément versé par la société Even permettant de justifier une telle demande.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société Even, demanderesse, dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet de la demande en renouvellement du bail signifiée le 19 octobre 2023 et acceptée le 1er décembre 2023, le principe du renouvellement du bail liant la S.A.S. Even à la S.A.S. Ikks Retail pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 25], à compter du 29 octobre 2023,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. [B] [I]

[Adresse 12]

01.40.71.01.70 – [Courriel 27]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] à [Localité 25] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 29 octobre 2023 des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 25], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 29 octobre 2023,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er octobre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. Even à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris Robert Badinter, Paris 17ème) avant le 1er novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 18 décembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [C] [N]

[Adresse 1]

01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87

[Courriel 21]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 23], le 29 juillet 2025,

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS-CHAVES