TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03161

N° Portalis DBX4-W-B7I-THK3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[X] [Y]

C/

[U] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Jean-Pierre GOMEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Pierre GOMEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er juillet 2018, Madame [M] [Y] a donné à bail à Monsieur [U] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 630 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 30 juin 2023, Madame [M] [Y] a fait signifier à Monsieur [U] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Suite au décès de Madame [M] [Y] le 16 janvier 2024, Monsieur [X] [Y] est devenu seul propriétaire de ce bien dont la nue-propriété lui avait été donnée suivant donation-partage du 30 septembre 1996.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, Monsieur [X] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celles de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 10 426,80 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance et ses suites notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [X] [Y], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation en précisant que les indemnités d’occupation égale au montant du dernier loyer s’élève à la somme de 706,40 euros et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6525 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 02 juillet 2024, Monsieur [U] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 8) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2600 euros a été signifié le 30 juin 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [S] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2023.

Monsieur [U] [S] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [U] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [X] [Y] produit un décompte du 26 avril 2024 démontrant que Monsieur [U] [S] reste devoir la somme de 6525 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des versements de la Caisse d’allocations familiales (10426,80€ de loyers impayés d’avril 2023 à juin 2024 + 2119,20€ de loyers impayés de juillet à septembre 2024 – 4857 € d’allocations CAF du 1er juillet 2023 à mai 2024 – 1164 € d’allocations CAF pour les mois de juin 2024 à septembre 2024).

Monsieur [U] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6525 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [U] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 31 août 2023 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée à la somme de 706,40 euros correspondant au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [Y], Monsieur [U] [S] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2018 entre Monsieur [X] [Y] et Monsieur [U] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 31 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] à verser à Monsieur [X] [Y] à titre provisionnel la somme de 6525 euros (décompte arrêté au 20 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] à payer à Monsieur [X] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 706,40 euros correspondant au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] à verser à Monsieur [X] [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,