TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/02414 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YP3

Minute : 25/1238

S.A. HLM EMMAUS HABITAT

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [T] [P] [D]

Madame [I] [N] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 novembre 2025 après prorogation en date du 09 octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM EMMAUS HABITAT,

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [P] [D],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [I] [N] [X],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2016, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 506,20 euros, et 145,81 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2861,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 26 août 2024 la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] au paiement des sommes suivantes :6369,86 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation pour le surplusles loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 6 octobre 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 février 2025.

À l’audience du 19 juin 2025, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10002,94 euros arrêtée au 13 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM EMMAUS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 août 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X], comparaissent, et ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Madame [I] [N] [X] explique qu’elle travaille en interim et a été confrontée à des difficultés avec son employeur qui lui doit 3000 euros. Monsieur [T] [P] [D] expose qu’il a lui aussi eu des problèmes avec son ancien employeur qui a déposé le bilan après un accident de chantier et qui lui doit des salaires. Il ajoute qu’il vient de créer son entreprise et que le couple est en capacité de régler la dette locative puisqu’ils doivent percevoir les rappels de salaires. Ils soulignent qu’ils viennent de régler une somme de 800 euros qui n’apparaît pas sur le décompte produit par le bailleur. Ils précisent qu’ils sont parents de trois enfants, que Monsieur [T] [P] [D] perçoit un salaire de 1200 euros et que Madame [I] [N] [X] a un salaire variable, qui est actuellement de 900 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, prorogé au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 4 juillet 2025, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT communique un décompte actualisé au 4 juillet 2025, laissant apparaît l’encaissement de la somme de 800 euros annoncée à l’audience par Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X], ce qui porte à 9424,49 euros l’arriéré locatif arrêté au 04 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 avril 2016, du commandement de payer délivré le 5 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2025 que la SA d’HLM EMMAUS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 421,52 euros imputée pour des frais (11x 7,62 euros au titre « des pénalités enquête sociale » et 337,70 euros au titre « des frais de contentieux »).

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 9002,97 euros, au titre des sommes dues au 04 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 04 avril 2016 et tacitement reconduit le 04 avril 2024 soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 5 août 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois, prévu à l’article 24 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 16 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 avril 2016 à compter du 17 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative, ces derniers ayant par ailleurs indiqué qu’ils devaient percevoir des rappels de salaires.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] seront considérés comme occupants sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail. Ils seront dès lors redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 17 septembre 2024, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamnés in solidum à son paiement à compter de 17 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 avril 2016 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT d’une part, et Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 9002,97 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 04 juillet 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 6 versements de 100 euros, puis 12 versements de 200 euros, puis 12 versements de 250 euros, puis 5 versements de 350 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] [D] et Madame [I] [N] [X] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE