TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 23/02450

N° Portalis DBX4-W-B7H-SBUV

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 04 Novembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[N] [K]

[Z] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Novembre 2024

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 04 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGÉ, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Chloé SCHNEIDER de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDEURS

Madame [N] [K]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 5]

représentée par Maître Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [M]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 5]

représenté par Maître Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DES FAITS :

Par acte sous seing privé signé le 25/08/202, la SA PROMOLOGIS a donné en location à Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] – [Localité 5], moyennant un loyer, actualisé de 695.29 €, provision sur charge comprise.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer et de justifier d’une assurance locative a été délivré à Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] le 26/08/2022 en vain.

Par acte d’huissier du 09/02/2023 dénoncé le 10/02/2023 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute Garonne, la SA PROMOLOGIS a fait assigner en référé Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— le paiement à titre provisionnel de la somme de 4499.41€ représentant l’arriéré de loyers au 03/02/2023,

— l’expulsion des occupants,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges,

— l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du locataire aux entiers dépens.

A l’audience du 09/05/2023, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, a maintenu ses demandes ; elle a actualisé sa créance à la somme de 6585.28 € arrêtée au 09/05/2023.

Elle a précisé qu’il n’existait pas de reprise des paiement et que le couple était en impayé de loyer depuis le mois de septembre 2021.

Elle a par ailleurs déclaré ne pas être informée par les locataires d’éventuels désordres affectant le logement et sur le blocage des loyers appliqué par le locataire.

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K], assignés selon les modalités prévues à l’article 658 du Code de procédure civile, ont soulevé l’exception d’inexécution, invoquant l’insalubrité du logement faisant obstacle à la demande en résiliation du bail et en paiement de sommes provisionnelles.

Par décision du 05/01/2023, le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance avant dire droit mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort, par remise au greffe, constate l’existence d’une contestation sérieuse, dit n’y avoir lieu à référé et renvoie l’affaire à l’audience au fond du 26/10/2023 où l’affaire a été renvoyée à celle du 08/01/2024 puis à celle du 04/04/2024 et enfin à celle du 02/09/2024.

Dans ses dernières conclusions, la SA PROMOLOGIS a demandé de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées

Débouter Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

Condamner Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] à communiquer les factures de gaz et d’électricité sous astreinte de 100€ par jour dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25/08/2021 entre la Société PROMOLOGIS et Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] – [Localité 5] sont réunies à la date du 27/08/2022.

Constater que Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] sont occupants sans droit ni titre à compte de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24-2 de la loi du 06/07/1989.

Par voie de conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] et de tous occupants de leur chef au besoin par la force publique,

Condamner solidairement Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] à payer à la Société PROMOLOGIS les sommes suivantes :

17 306.89 € correspondant aux loyers charges et indemnités d’occupation échus au 27/08/2024, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience,une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à leur départ effectif des lieux,1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré et la procédure de référé.

En réplique, Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] tant en leur nom personnel que celui de [F] [M] ont demandé :

Débouter la Société PROMOLOGIS de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la Société PROMOLOGIS au paiement d’une somme de 1849,79 € en restitution des sommes versées sur le fondement de la non-délivrance conforme,

Condamner la Société PROMOLOGIS au paiement d’une somme de 5000€ au titre des dommages et intérêts contractuels en réparation du préjudice moral subi par les consorts [M]/[K],

Ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité de l’immeuble situé [Adresse 7] -[Localité 5] afin de mettre fins aux nuisances liées à l’humidité présente dans le logement ,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 100€ par jour à compter du quinzième jour après signification de la décision à intervenir,

Condamner la Société PROMOLOGIS au paiement d’une somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les dépens de la présente instance en ce compris les frais d’huissier.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l’audience du 02/09/2024 les parties, représentées par avocat ont repris et maintenus leurs dernières demandes et prétentions.

La Société PROMOLOGIS a actualisé la dette locative à la somme de 17 589,28€.

L’affaire a été mise en délibéré au 04/11/2024.

MOTIFS :

Vu la loi du 06/07/1989,

Vu les articles 220, 1217, 1231 et suivant et 1344-1 du Code civil,

Vu les justificatifs produits et notamment le commandement de payer du 26/08/2022, la saisine de la CAPEX (A.R du 30/08/2022) et la notification à la Préfecture (A.R du 10/02/2023),

Vu le décompte arrêté au 27/08/2024 d’un montant de 17 589,28€ (pièce 29),

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K], lesquels ne contestent pas le montant de la dette locative, ne satisfont pas aux obligations que tout locataire se doit de respecter à savoir le paiement régulier des loyers.

Concernant les demandes de Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] :

— Sur l’indécence du logement et l’exception d’inexécution :

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] soutiennent que leur logement serait insalubre dès leur entrée dans les lieux et que leur fille a eu des problèmes de santé.

Le tribunal relève d’une part que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de moisissures dans les lieux loués (pièce 14).

La preuve,

Ils soutiennent, sans en rapporter la preuve, qu’ils auraient avoir informé la bailleresse des problèmes qu’ils auraient rencontrés par lettre recommandée en date du 08/12/2021 laquelle s’avère non identifiable.

Les locataires sont également défaillants dans la charge de la preuve qu’ils leur incombent, à savoir la production des 3 certificats médicaux concernant les problèmes de santé de leur fille et leurs transmissions à la bailleresse.

Concernant les éventuels dysfonctionnement affectant les lieux loués, le tribunal relève que les locataires ont signé un contrat d’entretien multi service qui a été confié à la société PROXISERVE (pièce 15).

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] solliciteront que très rarement cette société.

Dès lors que les locataires ont saisi ladite société, les dysfonctionnements ont cessé (pièce 16 ; interventions des 8 et13 décembre 2021).

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] prétendent, sans en rapporter la preuve que l’électricité n’a plus fonctionné durant plusieurs mois (jusqu’au mois de septembre 2023).

Concernant l’existence de moisissures en juin 2023, le tribunal constate que les services municipaux (pièce 3 du locataire) n’ont pas pu constater lesdites moisissures dans la mesure où ils ne se sont pas déplacés sur les lieux.

Le service de la mairie n’a pas également constaté l’indécence du logement.

En date du 05/06/2023, la société d’entretien a rencontré des difficultés pour intervenir dans le logement ; le fils de Madame [N] [K] lui a refusé l’accès à son logement.

En juin 2023, suite à une recherche de fuite, la bailleresse a validé le devis de travaux afin que les travaux soient réalisés rapidement (pièces 21-22-23).

Enfin , en janvier 2024, suite à un problème électrique, la bailleresse a demandé à l’entreprise LIPTAK d’intervenir ; la locataire a fixé un rendez-vous pour le 22/02/2024 soit plus d’un mois plus tard.

Le tribunal constate que la société PROMOLOGIS a accompli toutes diligences pour régler, sur le champ, les problèmes qui ont affecté temporairement les lieux loués.

En l’espèce, il ressort de la motivation précédemment développée que l’ensemble des prétentions de Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] n’ont été formées que par suite de la demande de régularisation des loyers et charges impayés.

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] n’ont produit aucune pièce à l’appui de leurs diverses prétentions, lesquelles se sont avérées, à l’évidence, sans aucun fondement de fait ou de droit.

Leurs demandes reconventionnelles, en l’absence de preuves rapportées, seront intégralement rejetées, à savoir :

la somme de 1849,79 € en restitution des sommes versées sur le fondement de la non-délivrance conforme, la somme de 5000€ au titre des dommages et intérêts contractuels en réparation du préjudice moral subi par les consorts [M]/[K],

En l’absence de justification concernant l’indécence du logement par les locataires et sur la base des justificatifs produit par la bailleresse pour les travaux réalisés au cours des années 2022 à 2024, la demande d’ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité de l’immeuble situé [Adresse 7] -[Localité 5] afin de mettre fins aux nuisances liées à l’humidité présente dans le logement sera rejetée.

Il en sera de mène de la demande par les locataires d’une astreinte de 100€ par jour à compter du quinzième jour après signification de la décision à intervenir sera rejetée.

Le tribunal ordonne à Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] de communiquer à la société PROMOLOGIS les factures de gaz et d’électricité sous astreinte de 100€ par jour dans un délai de 31 jours à compter de la signification de la décision à intervenir afin de vérifier si le logement est chauffé correctement ; la demande d’astreinte n’étant justifiée, sera rejetée.

Il sera constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25/08/2021 entre la Société PROMOLOGIS et Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] -[Localité 5] sont réunies à la date du 27/08/2022 et que Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24-2 de la loi du 06/07/1989.

Par voie de conséquence,

Il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] et de tout occupant leur chef au besoin par la force publique ,

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] seront condamnés solidairement à payer à la Société PROMOLOGIS les sommes suivantes :

17 589,28€ correspondant aux loyers charges et indemnités d’occupation échus au 27/08/2024,une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à leur départ effectif des lieux,1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré et la procédure de référé.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Condamne Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] à communiquer les factures de gaz et d’électricité sous astreinte de 100€ par jour dans un délai de 31 jours à compter de la signification du présent jugement.

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25/08/2021 entre la Société PROMOLOGIS et Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] – [Localité 5] sont réunies à la date du 27/08/2022.

Constate que Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] sont occupants sans droit ni titre à compte de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24-2 de la loi du 06/07/1989.

Par voie de conséquence,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] et de tout occupant leur chef au besoin par la force publique

Condamne solidairement Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] à payer à la Société PROMOLOGIS les sommes suivantes :

17 589,28 € correspondant aux loyers charges et indemnités d’occupation échus au 27/08/2024,une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à leur départ effectif des lieux,1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré et la procédure de référé.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE